Cession de droit au bail et fiscalité : ce que chaque partie doit savoir
Vous vous apprêtez à céder votre droit au bail ? Voici ce que cette opération engendre fiscalement parlant pour chaque partie. Parlons cession de droit au bail et fiscalité. Opération courante, la cession de droit au bail est une opération via laquelle un locataire (le cédant) transfère à un tiers (le cessionnaire) les droits et […]
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Cession de droit au bail : ce que vous devez savoir sur le bail commercial
Il est important de rappeler qu’un bail commercial « est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux », détaille le site du Service public. Régi par le Code de commerce, ce document peut être conclu pour une durée de long terme, généralement de neuf ans (bail 3-6-9). Son renouvellement est un élément clé de la cession de droit au bail. En effet, à la fin de la période initiale du bail, le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période. Certaines conditions de renouvellement doivent être par ailleurs respectées, comme les clauses du bail et le paiement régulier des loyers. Si vous décidez de céder votre droit au bail, qui constitue un des éléments de votre fonds de commerce, vous vendez alors au cessionnaire le droit de s’installer à votre emplacement. Il pourra ainsi exploiter vos locaux commerciaux, dans les mêmes conditions que vous. Qu’en est-il alors des implications fiscales ?Cession de droit au bail : quelle fiscalité ?
Cette transaction est généralement soumise à l’impôt sur le revenu. En effet, le prix de cession du droit au bail est assimilé à un revenu imposable. Il est de ce fait nécessaire de le reporter dans votre déclaration de revenus.Cession de droit au bail : veillez à respecter les obligations fiscales
Pour être fiscalement valide, votre cession de droit au bail doit honorer certaines conditions. Vous devez en effet rédiger un acte de cession mentionnant précisément les éléments essentiels de la transaction, soit :- Le prix de vente
- La date de la cession
- Les parties impliquées
Cession de droit au bail : quelles taxes ?
Plusieurs types de taxes et d’impositions sont liées à la cession de droit au bail :La TVA
Généralement, la cession de droit au bail est assujettie à la TVA. Cette dernière est calculée sur le prix de cession et doit être reversée à l'administration fiscale. Son taux applicable dépend du type de bien et de l'activité exercée.Les droits d'enregistrement
Des droits d'enregistrement peuvent aussi être dus. Ils sont chiffrés sur la base du prix de cession et fluctuent selon les régions et les taux applicables.L'impôt sur les sociétés (IS)
Lorsque le cédant est une société, l’éventuelle plus-value réalisée lors de la cession de droit au bail peut être soumise à l'impôt sur les sociétés. N’omettez donc pas de comptabiliser cet élément au cours de l’évaluation du prix de cession.Cession de droit au bail : quelles obligations fiscales pour le cédant ?
Comme indiqué, le cédant, soit l’ancien locataire, doit déclarer la plus-value réalisée lors de la cession de droit au bail dans sa déclaration d'impôt sur les sociétés ou d'impôt sur le revenu, en fonction de sa situation fiscale. Il est également responsable du paiement de la TVA collectée sur le prix de cession. Il doit ainsi s'assurer de reverser cette TVA à l'administration fiscale, dans les délais prescrits. En transférant son droit au bail à un tiers, il se dégage de ses obligations vis-à-vis du bailleur et du local loué. Il peut, en outre, percevoir un prix de vente pour la cession du droit au bail, déterminé par : e- La durée restante du bail
- L’état du local
- La situation géographique…
Cession de droit au bail : quelles obligations fiscales pour le cédant ?
Le cessionnaire, qui est le nouveau locataire, peut quant à lui récupérer la TVA payée lors de l'acquisition du droit au bail, s'il est assujetti à la TVA. Il doit donc s'assurer du respect des conditions nécessaires à cet effet. De manière générale, il est également responsable du paiement des droits d'enregistrement dus, lors de la cession de droit au bail. Il doit de cette manière comptabiliser cette dépense, au cours de l'évaluation du coût de l'opération. Il doit également veiller à obtenir l’ensemble des informations pertinentes sur le bail commercial, telles que :- Les conditions de renouvellement
- Les éventuelles charges locatives
- Les droits et obligations associés
Fiscalité et cession de droit au bail : l’importance de l’anticipation
Comme précisé, la cession de droit au bail peut engendrer des frais fiscaux importants pour les deux parties. La trésorerie de l'entreprise peut être fortement impactée, notamment en raison du paiement de la TVA et des droits d'enregistrement. C’est pourquoi il est essentiel d'anticiper ces conséquences et de les intégrer dans la négociation du prix de cession, et dans la planification financière de l’entreprise. Concernant la plus-value, qui impacte l’impôt sur les sociétés, il est vivement conseillé de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour optimiser la fiscalité de l'opération. La cession de droit au bail, complexe et fiscalement sensible, nécessite une planification rigoureuse et une expertise professionnelle. Pour limiter les risques de redressement fiscal, rapprochez-vous d’un expert en fiscalité ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Commerce Immo peut vous accompagner dans vos démarches et vous donner des conseils personnalisés.Que vous soyez cédant ou cessionnaire, la cession de droit au bail est une étape capitale. Afin de déjouer les pièges potentiels, cette transaction commerciale ou d'entreprise nécessite une attention particulière. Le point sur les erreurs courantes à éviter pour réussir votre opération. La cession d’un bail commercial est un acte encadré par des règles strictes. Celles-ci ont pour visée de protéger les parties concernées, que sont le bailleur, le cédant et le cessionnaire. Si vous envisagez une telle transaction, il vous faudra donc prendre quelques précautions et veiller au respect de ces dernières, pour limiter les irrégularités, qui pourraient vous exposer à des sanctions. Avant de lister les pièges à contourner, revenons en premier lieu sur un point essentiel. La distinction entre la cession d’un droit au bail et la cession de fonds de commerce. Car, selon les circonstances, la transaction réalisée est bien différente.Cession du droit au bail ou cession du fonds de commerce ?
Si le droit au bail n’est autre que le droit d’exploitation de locaux commerciaux faisant partie intégrante d’un fonds de commerce, il peut être cédé séparément.Cession du droit au bail : définition
En effet, le droit au bail donne la possibilité au locataire commerçant de se maintenir dans les lieux, vis-à-vis du propriétaire. Ainsi, si vous envisagez seulement de déménager votre activité à une autre adresse, vous conservez la plupart des éléments de votre fonds de commerce : stock, clientèle, nom commercial, outils de travail… Cependant, vous n’avez plus l’utilité de votre local commercial actuel. Vous pouvez alors vendre votre droit au bail. En somme, la cession du droit au bail se définit par le fait de vendre au cessionnaire le droit de s’installer à votre emplacement. Qu’en est-il si vous décidez d’arrêter votre activité ?Cession de fonds de commerce : définition
Vous avez pris la décision de mettre un terme à votre activité ? Vous n’avez alors plus besoin des éléments composant votre fonds de commerce, droit au bail inclus. Vous pouvez de ce fait absolument vendre l’ensemble des éléments qui le composent, corporels et incorporels : l’enseigne, la clientèle, les outils de production… et le droit au bail commercial. Dans ces deux situations, l’on procède à un changement de locataire, vis-à-vis du bailleur et le bail commercial va subsister. En somme, la cession de droit au bail est un acte via lequel le cédant (soit l’actuel locataire) transmet son bail commercial à un acquéreur, que l’on nomme cessionnaire ou repreneur. En conséquence, le nouveau locataire reprend le contrat de bail selon les mêmes termes et conditions initiales, avec le même propriétaire, et remplacera le cédant dans le local commercial. Il aura les mêmes droits que le cédant et sera soumis aux mêmes obligations : bénéfice du renouvellement du bail, loyer inchangé, etc.Cession de droit au bail : les pièges à déjouer
Pour éviter l’irrégularité de l’opération et réussir votre transaction, prenez le temps de bien relire les clauses de votre contrat, avant toute cession de droit au bail.Erreur n°1 : méconnaitre les obligations contractuelles
C’est l’une des bévues le plus fréquentes. Avant d’entamer toute transaction de cession de droit au bail, il est impératif de passer en revue le bail existant. Cela vous permettra de comprendre et vérifier les dispositions essentielles et les restrictions qui y sont associées :- La durée du bail et le jour à compter duquel il a commencé à courir
- Le prix du loyer
- L’éventuelle présence d’une clause de révision automatique
- Les conditions particulières présentes dans le bail
- Les modalités particulières liées à la cession, etc.
Erreur n°2 : ne pas vérifier la destination du bail commercial
Cette clause signale l’activité autorisée dans le local. Elle met en lumière :- La volonté des parties
- L’activité souhaitée par le locataire
- L’activité autorisée par le bailleur
Erreur n°3 : ne pas examiner les autorisations nécessaires
Avez-vous pris le temps de vérifier si l’ensemble des autorisations légales et administratives requises ont été obtenues ? N’oubliez pas, avant de procéder à une cession de droit au bail, de demander l'approbation du bailleur et des autorités locales compétentes. Sans cela, la procédure pourra être retardée et des complications dans le processus de cession pourraient survenir.Erreur n°4 : méjuger les clauses de garantie et de responsabilité
Les clauses de garantie et de responsabilité dans le contrat de cession de droit au bail définissent les obligations et les responsabilités de chaque partie. Les ignorer ou les sous-estimer peut engendrer des litiges et des problèmes juridiques à l'avenir. Prenez donc le temps de les examiner attentivement et de les négocier si nécessaire.Erreur n°5 : sous-estimer les coûts cachés
Vous avez d’ores et déjà fixé le prix de la cession ? Bonne initiative, mais ce dernier a-t-il été estimé avec précision, en tenant compte des coûts associés à la cession de droit au bail ? Si ce n’est pas le cas, pour éviter les mauvaises surprises, veillez à y inclure les éventuels :- Frais juridiques
- Frais d'agence immobilières
- Frais administratifs
- Coûts de rénovation ou de réparation du local
Erreur n°6 : ne pas négocier les conditions de cession
Pour garantir un accord équitable entre les parties impliquées par la cession de droit au bail, il est important de négocier activement les conditions de la cession de droit au bail, telles que :- Les conditions financières
- Les responsabilités en matière de réparations et d'entretien
- Les clauses de résiliation
- Tout autre aspect pertinent de la transaction
Erreur n°7 : ne pas faire appel un professionnel
La cession de droit au bail est un processus complexe. Avocat spécialisé en droit immobilier, agent immobilier commercial, comptable… L’expertise d’un professionnel peut ainsi vous être grandement utile pour éviter les erreurs coûteuses et sécuriser la transaction. Il pourra également vous aider à anticiper les changements de situations, comme :- Les évolutions réglementaires
- Les fluctuations du marché immobilier
- D’autres facteurs externes
Recherche de local commercial : 5 réflexes à adopter
Voici quelques bonnes pratiques à appliquer en amont et durant la visite.Réflexe n°1 : préparez minutieusement votre visite en amont en listant vos besoins
Vous avez repéré un local ? Avant de vous rendre sur place, avez-vous pensé à identifier vos besoins spécifiques ? Cette étape vous permettra de savoir si le bien visé correspond bien à vos critères. Pour cela, listez toutes les caractéristiques que vous désirez, comme :- La taille de l'espace : de quelle superficie avez besoin ? La surface disponible dans le local que vous convoitez y correspond-il ?
- La visibilité : le local commercial visé se situe-t-il dans une zone passante et visible, pouvant facilement attirer le chaland ?
- L'accessibilité : le local est-il facilement accessible à pied, en voiture, en transport ? Quid des parkings à proximité ?
- Les commodités à proximité : commerces, restaurants, banques, écoles… L'emplacement est-il entouré de commodités facilitant la vie de votre entreprise et de vos employés ?
- Le budget : quel est le budget que vous pouvez allouer au loyer mensuel ou annuel ? Et celui permettant de couvrir les coûts supplémentaires (frais d'entretien, taxes…) ?
Réflexe n°2 : réalisez une étude de marché approfondie
L'emplacement étant un élément clé lors de la recherche d'un local commercial, certains éléments fondamentaux doivent être pris en compte dans votre étude de marché approfondie. Pour évaluer la localité, il est vivement conseillé de mener des recherches sur le quartier du ou des locaux visés, la concurrence locale et les tendances du marché.- Le quartier attire-t-il votre clientèle cible ?
- La région est-elle plutôt en croissance ou en déclin économique ?
Réflexe n°3 : observez l'état de l'immeuble
Durant votre visite, il est recommandé d’observer l'état général de l'immeuble.- Est-il en bon état et bien entretenu ?
- Respecte-t-il les normes de sécurité et de construction en vigueur ?
- L'âge du bâtiment : selon ce critère, vous pourrez déterminer si des rénovations sont nécessaires
- La structure du bâtiment : est-elle solide, sans fissures ou dommages et conforme aux normes de construction locales ?
- L'isolation : le bâtiment est-il bien isolé thermiquement et acoustiquement ? Cet élément peut impacter la facture d'énergie tout comme le confort des occupants.
- La plomberie et l'électricité : fuites, problèmes d’alimentation électrique… Les installations de plomberie et d'électricité sont-elles en bon état ?
- Les besoins spécifiques : accès PMR, équipement spécifique… Assurez-vous que le local visé répond à vos exigences.
- Les équipements et les aménagements : chauffage, climatisation, ventilation, parking… Tout fonctionne correctement et correspond à vos désirs ?
- Les mesures de sécurité : alarme incendie, détecteurs de fumée, sorties de secours… Le local et bâtiment sont-ils bien conformes aux normes de sécurité locales ?
Réflexe n°4 : posez des questions sur le bail et négociez-le
La visite est aussi le moment idéal pour poser toutes les questions que vous souhaitez au propriétaire bailleur ou à l'agent immobilier. Assurez-vous de comprendre les coûts mensuels, les charges locatives, et les conditions générales du bail commercial. En cas de modifications structurelles nécessaires, discutez-en avec le propriétaire et déterminez qui sera responsable des coûts associés. N'hésitez pas à négocier votre contrat afin d'obtenir les meilleures conditions possibles pour votre entreprise. Voici une liste de questions non exhaustive que vous pouvez poser au propriétaire du local :- Quel est le montant du loyer ?
- Taxes, charges… Quels sont les frais supplémentaires associés ?
- Quelle est la durée du contrat de bail ?
- Quelles sont les conditions de renouvellement ?
- Existe-t-il des restrictions sur l'utilisation du local (heures d'ouverture, types d'activités autorisées) ?
- Quels sont les équipements inclus dans le local et sont-ils en bon état de fonctionnement ?
- Quelles sont les règles de stationnement pour les clients et les employés ?
- Qui se charge des réparations et de la maintenance ?...
Réflexe n°5 : prenez des photos et des notes
Pour conserver des preuves, souvenirs et détails, pensez à prendre des photos du local commercial et de l’immeuble et prenez des notes. Listez les avantages et les inconvénients de l'espace, les coûts associés et chaque information qui vous semble utile. Prenez le temps nécessaire et soyez attentif aux détails. Cette approche méthodique et réfléchie vous permettra de maximiser vos chances de trouver un emplacement idéal pour votre entreprise. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre recherche de local commercial, en vous proposant des biens correspondants à vos critères. Contactez-nous pour faire le point. Trouver le bon emplacement commercial est crucial pour tout entrepreneur, mais le coût des locaux peut représenter un obstacle majeur. Voici quelques conseils pour relever le défi de louer un bien abordable. Emplacement stratégique, aménagement, prix… Le choix du bon local est primordial pour le succès de votre entreprise. Il détermine en grande partie sa longévité. Or, l’immobilier commercial demeure un marché compétitif. Trouver des locaux convenables et abordables peut ainsi constituer un véritable défi. Avant de vous lancer dans toutes recherches répondant à vos besoins, il est donc essentiel de mettre en place une stratégie.Location commerciale abordable : identifiez vos besoins spécifiques
Quel local commercial est fait pour vous ? C’est la question clé à vous poser pour établir votre business plan, reprenant en premier lieu, vos besoins spécifiques. N’oubliez pas que la signature d’un bail commercial vous engage pour 3 ans, au minimum. Il est de ce fait important de bien élaborer votre projet en amont. Cela passe par la définition précise de vos désirs, mais aussi par une étude de marché approfondie. Vous pourrez ainsi vous projeter dans le temps, selon vos besoins professionnels, tout en vous dirigeant vers le local idéal pour vous.Les questions à vous poser en amont
Posez-vous les bonnes questions :- Quelle est la nature de mon entreprise ?
- De combien d’espace ai-je besoin ?
- Quels sont les équipements qui me sont nécessaires ?
- Quel budget puis-je allouer à une location ?
- Quelle est ma localisation idéale (zone commerciale, centre-ville, proches des axes routiers…) ?
Location commerciale abordable : quels sont les bons outils de recherche ?
Le marché de la location commerciale est vaste. Il existe en effet de multiples sources d’informations. Pour optimiser vos chances de dénicher un local abordable, il est primordial de se tourner vers les bons outils de recherche, comme :- Les plateformes en ligne spécialisées : vous pourrez filtrer les résultats en fonction de vos critères, besoins et budget. Cela facilitera votre recherche parmi une multitude d’annonces.
- Les journaux locaux : épluchez les annonces immobilières commerciales des journaux de votre ville. Vous pourrez peut-être trouver votre bonheur, en négociant directement avec le bailleur.
- Les panneaux d'affichage communautaires
- Les événements locaux : vous pourrez y déceler des opportunités de location commerciale abordable qui pourraient ne pas être largement annoncées en ligne.
- Les programmes d'incitation gouvernementaux : ils encouragent les entreprises à s'installer dans des zones spécifiques. Ces incitations peuvent inclure des subventions, des réductions d'impôts et autres avantages financiers. Renseignez-vous auprès des autorités locales pour savoir si de telles opportunités existent dans votre région
Sollicitez des agents immobiliers commerciaux
Faire appel à une agence immobilière spécialisée dans les biens commerciaux peut également être une stratégie judicieuse. Ces professionnels ont en effet une expertise du marché et pourront vous aiguiller dans vos recherches. En plus de vous aider à éviter des pièges potentiels, ils ont souvent accès à des listes exclusives et peuvent négocier des prix plus avantageux. Ils peuvent aussi faire en sorte que le contrat de location vous soit favorable.Location commerciale abordable : élargissez votre zone de recherche
Le marché de l'immobilier commercial est très compétitif dans votre ville ? Pour saisir de belles opportunités, soyez flexible sur vos critères et en particulier sur la localisation. Il est peut-être temps d'élargir vos recherches de locaux commerciaux à d'autres zones géographiques. Pour trouver des locations commerciales plus abordables, n’hésitez pas à explorer :- Des quartiers moins prisés
- Des villes moins connues
- Des quartiers en développement
- Des zones émergentes
- Des zones en périphérie des centres urbains
Location commerciale abordable : étudiez les propriétés à rénover
En raison de leur état, certaines propriétés commerciales nécessitant des rénovations peuvent être moins onéreuses. Une fois les coûts évalués dans votre budget global, si vous estimez pouvoir engager les travaux, cela peut être une bonne stratégie pour l’obtention d’une location commerciale abordable. N’hésitez pas à négocier avec le propriétaire.Location commerciale abordable : évaluer les coûts cachés
Le loyer n’est pas le seul coût d’une location commerciale. Il existe bien d’autres frais associés, qu’il est important d’évaluer avant toute signature de bail. Pour limiter les mauvaises surprises, veillez à inclure dans votre budget global :- Les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité
- Les dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…
- Les dépenses d'équipement de la copropriété : ascenseur, entretien des parties communes
- La taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
- Les Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble
- Les impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie : taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage, taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France
- La TVA
- Le dépôt de garantie
- Les honoraires du conseil
- Les frais de déménagement et d’aménagement…
Location commerciale abordable : négociez efficacement le contrat de bail
Vous avez mis le doigt sur un local correspondant à vos critères ? Voici alors venu le temps de négocier de manière proactive les termes de votre contrat de bail, afin d’obtenir le meilleur prix possible. Après avoir épluché les clauses cachées qui pourraient vous nuire sur le long terme, concentrez votre argumentation sur :- Des loyers mensuels plus bas
- Des périodes de location flexibles
- Des options de renouvellement avantageuses
Location commerciale : les questions cruciales pour éviter les erreurs
Emplacement stratégique, budget, durée du bail… Une étude approfondie de votre projet dans sa globalité est nécessaire. Voici les points essentiels à évaluer.Location commerciale : quel emplacement choisir ?
De l'emplacement de votre entreprise dépend en grande partie votre succès. Celui doit être stratégique et doit évidemment répondre à vos besoins, désirs et budget. Les questions à vous poser doivent ici être liées à :- L’accessibilité : le local envisagé est-il facilement accessible par les clients et les employés ? Est-il doté d’un parking ?
- La visibilité : emplacement n°1, 1 bis ou 2 ? Le local visé offre-t-il une visibilité suffisante pour attirer l'attention des clients ?
- La zone de clientèle : la zone environnante correspond-elle à votre public cible ? Prenez le temps de rechercher des données démographiques afin de vous assurer que votre clientèle est présente dans la région.
Location commerciale : le local visé est-il adapté à votre activité ?
Pour éviter les problèmes futurs, vous devez absolument vous assurer que le local commercial visé est en conformité avec la nature de votre activité. Questionnez-vous ainsi sur :- Le zonage : l'usage commercial est-il autorisé dans cette zone ? Y a-t-il des restrictions spécifiques ?
- Les modifications structurelles et aménagements possibles : pouvez-vous modifier ou aménager l'espace selon vos besoins actuels ou à venir ?
- Le voisinage : avez-vous beaucoup de concurrents à proximité ? Y a-t-il des entreprises voisines qui pourraient affecter la vôtre de manière positive ou négative ?
Location commerciale : quel budget ?
Vos contraintes budgétaires doivent impérativement entrer en ligne de compte. Il est en effet essentiel de comprendre l’ensemble des implications financières de votre projet. Les questions à vous poser concernent ainsi :- Le loyer et les charges : le montant du loyer entre-t-il dans votre fourchette budgétaire ? Quid des éventuels frais supplémentaires comme les charges locatives, l'entretien ou les services publics ?
- La renégociation du loyer : le contrat proposé contient-il des clauses permettant la renégociation du loyer à l'avenir en cas d’évolution ?
- Le dépôt de garantie : quel est son montant et quelles sont les conditions de restitution ?
Location commerciale : quel type de bail et quelle durée ?
L’option du bail et sa durée peuvent impacter la stabilité de votre entreprise ou commerce. Avant tout choix, posez-vous ces questions :- Bail commercial classique ou professionnel : quelle est la meilleure option pour vous ?
- Durée du bail : la durée du bail est-elle en adéquation avec la vision que vous avez de votre entreprise ? Qu’en est-il des options de renouvellement ?
- Conditions de résiliation : quelles sont les modalités et les conséquences financières associées ?
- Sous-location : êtes-vous libre de sous-louer une partie de l'espace si besoin ?
Location commerciale : faut-il prévoir des travaux ?
Avant de vous engager, assurez-vous d’effectuer un état des lieux complet du local à louer, et demandez-vous s’il y a :- Des travaux de mise en conformité : des travaux sont-ils nécessaires pour rendre l'espace conforme à vos besoins ? Qui va les payer : vous ou le propriétaire ?
- Des infrastructures à restaurer : électricité, plomberie, chauffage… Les installations sont-elles en bon état de fonctionnement ?
- Des normes de sécurité particulières à respecter : le local répond-il aux normes de sécurité locales et nationales ?
Location commerciale : les risques à écarter pour les propriétaires
L’investissement locatif en immobilier commercial offre des rendements locatifs élevés, à condition de bien avoir étudié son projet et les défis majeurs qu’il comprend. Emplacement, vacance locative, choix du locataire, estimation du loyer, adaptation des locaux et travaux à prévoir, édition d’un bail commercial en bonne et due forme… Au vu de la complexité de ces différentes tâches, il est recommandé de vous entourer d’experts.Risque n° 1 : choisir un locataire à la fiabilité douteuse
En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que vos locaux (taille, emplacement, aménagement…) sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Le choix d’un locataire fiable constitue aussi l’un des défis majeurs de la location commerciale. En effet, une mauvaise sélection peut engendrer :- Des retards de paiement
- Des dégradations de la propriété
- Des départs anticipés…
- Les antécédents financiers des candidats à la location
- Les références commerciales
- Le dossier de location des candidats potentiels.
Risque n° 2 : surévaluer le loyer
Déterminer le juste prix d’un loyer commercial permet non seulement d’évaluer votre réel rendement brut, mais aussi de garder votre locataire sur la longévité. Le rendement brut correspond au niveau général du loyer chargé que le preneur paie par rapport au marché de sa zone ainsi qu’à son taux d’effort (rapport entre loyer charges comprises et chiffres d’affaires). Pour bien estimer votre loyer, il est nécessaire d’observer les loyers de référence équivalents, en fonction de différents critères :- La commercialité de l’emplacement : rues passantes, avec une disposition équivalente
- La taille du local : plus le local est grand, plus le loyer/m² est faible
- Une activité équivalente : services, restaurants, boutiques…
- La date de signature : plus le bail est récent, meilleure est la référence
- Un local équivalent moins cher
- Un local moins grand ou moins bien placé
Risque n° 3 : mal rédigé le contrat de bail commercial
Un bail commercial mal rédigé peut être sources de problèmes et de conflits divers. La rédaction de ce contrat est la clé pour établir des attentes claires entre les parties. Il doit couvrir plusieurs aspects comme :- La durée du bail
- Les conditions de résiliation
- Les obligations d'entretien
- Les ajustements de loyer éventuels…
Risque n° 4 : mal gérer ce qui est lié à la propriété
En tant que propriétaire, vous devez aussi estimer les risques liés à la propriété elle-même. Cela inclut :- La conformité aux réglementations locales
- La sécurité des locaux
- La maintenance générale
- Les travaux d’investissement à prévoir...
Location commerciale : les risques à écarter pour les locataires
L’évaluation des risques vaut également pour les locataires d’un local commercial. Analyse du marché, emplacement, négociation de bail… Comprendre et atténuer les risques associés à la location commerciale reste, pour le preneur, une étape cruciale vers une collaboration fructueuse.Risque n° 1 : faire une mauvaise analyse du marché et de ses besoins
Pour les locataires, l'évaluation des risques commence en premier lieu par une analyse minutieuse du marché de l’immobilier commercial :- Analyser la demande locale
- Évaluer la concurrence
- Trouver le bon emplacement, en fonction de ses besoins et de son budget
- Se renseigner sur les prix des loyers à emplacement, surface et équipements égaux
- Comprendre les tendances du marché…
Risque n° 2 : mal négocier le bail commercial
Une mauvaise négociation de contrat de bail peut vous être fatale. Si la conclusion de ce bail n'obéit à aucune forme spécifique, au vu de sa complexité, il est important de prendre le temps d’analyser et de négocier ces différents aspects :- La durée du bail
- L’objet du bail : compatibilité du local avec l'activité du locataire et la règlementation en vigueur
- Les conditions de renouvellement
- Les clauses de résiliation anticipée
- Les ajustements potentiels de loyer
- Les obligations d'entretien et les coûts associés
Risque n° 3 : ne pas étudier les défis opérationnels
La gestion des risques opérationnels liés à l’emplacement commercial est aussi un sacré défi à relever. Cela comprend :- La sécurité
- L'accessibilité
- La compatibilité avec vos activités commerciales
Propriétaires de locaux commerciaux, le marché de la location reste très porteur
Pour éviter de perdre de l’argent, certains préfèrent alors se tourner vers la mise en location de leur bien commercial ou professionnel. Cela est un bon point, puisque le marché de la location reste fort et très porteur. Depuis la période de Covid, il y a de plus en plus de porteurs de projets. Les gens veulent entreprendre et se reconvertissent dans des activités plus rémunératrices, pour faire face aux coûts de la vie et de l'inflation. Ils sont ainsi à la recherche de locaux à louer. Mais, louer de manière efficace votre local ne s’improvise pas. Certaines règles doivent être respectées et des stratégies doivent être instaurées pour non seulement comprendre et s’adapter aux nouveaux besoins des locataires.Propriétaires de locaux commerciaux, adaptez-vous à la nouvelle génération de commerçants
La crise sanitaire et la généralisation du télétravail ont remis en question les fondamentaux de l'attractivité des zones et sites commerciaux (centres commerciaux, bureaux). Les Français ont en effet modifié leurs habitudes d'approvisionnement. La fréquentation des points de vente est en baisse alors que le volume des ventes Internet explose, tout comme la digitalisation de l’achat : drive, livraison à domicile… Les commerçants et exploitants doivent dès lors repenser leur stratégie, pour limiter les coûts :- Loyer
- Investissement
- Aménagement
- Fréquentation réelle
- Diminuer la surface des locaux commerciaux
- S'implanter sur des emplacements où le loyer est moins onéreux
- Allier e-commerce et ventes physiques
- Davantage de proximité avec leurs clients
- Une offre locale plus respectueuse de l’environnement
- Réinvestir des villes moyennes
- Proposer des expériences digitales : récupération de colis, click and collect…
Propriétaires de locaux commerciaux, proposez plus de flexibilité
Les baux commerciaux régissant les rapports entre propriétaires et locataires manquent aujourd’hui de souplesse. Le besoin de flexibilité doit à présent être pris en compte dans vos propositions de location commerciale. N’hésitez donc pas à proposer des contrats de location flexibles qui s'ajustent aux besoins des entreprises, comme :- Des baux à court terme
- Des options d'expansion et de réduction d'espace
- Des aménagements modulables
- Des espaces collaboratifs et de coworking
- Des solutions permettant une utilisation polyvalente des locaux
- Des espaces pour les opérations en ligne
- Des points de collecte et des expériences d'achat immersives
Propriétaires de locaux commerciaux, misez sur la modernisation et la collaboration
Pour envisager une location pérenne de votre bien commercial, quelques petits travaux pourraient être bienvenus.Rénovation et modernisation
Des espaces lumineux, bien conçus et équipés des dernières innovations seront plus attractifs pour les locataires. Pour les attirer, mettez en œuvre des projets de rénovation pour moderniser vos locaux. Demandez en amont conseil à des professionnels du secteur. En veille constante sur les nouvelles tendances, ils pourront vous aiguiller pour maximiser votre taux de location et de rendement.Une bonne communication est la clé
Privilégiez une communication ouverte avec les locataires. En comprenant leurs besoins spécifiques, vous pourrez mieux collaborer avec eux afin de trouver des solutions adaptées. Cette relation de partenariat renforcera également leur satisfaction et leur fidélité.Propriétaires de locaux commerciaux : les meilleures pratiques pour une gestion réussie
Il ne faut pas omettre que les besoins des locataires fluctuent selon les secteurs économiques émergents. Veille concurrentielle, étude de marché… Il est donc nécessaire de se tenir informé en permanence sur les tendances du marché. Cela vous permettra de :- Prendre des décisions éclairées
- Adapter vos locaux en conséquence pour attirer des entreprises en croissance
Propriétaires, optez pour la gestion locative
Les professionnels de l’immobilier commercial se forment en continu sur les nouvelles tendances immobilières. En restant informés sur les dernières technologies, les réglementations et les besoins des locataires, ils peuvent plus aisément vous aiguiller. Et en plus d'établir une relation de confiance avec le locataire en place, faire appel à un gestionnaire de location commerciale permet non seulement de gagner du temps précieux, mais aussi de l'argent. L’équipe de Commerce Immo suit les propriétaires dans leur projet en amont, durant et après la location, afin de garantir la meilleure entente et rentabilité possible entre les parties. En faisant le choix de la gestion locative commerciale, vous assurez la prospérité de vos investissements, et répondez dans le même temps aux attentes changeantes des locataires. Car, une bonne gestion locative assure un meilleur rendement. Ainsi, si vous décidez par la suite de vendre votre bien commercial, cela attirera davantage les investisseurs. Vous souhaitez davantage d’informations sur la mise en location commerciale ou êtes à la recherche de nouveaux locataires ? Contactez-nous dès à présent pour faire le point sur votre projet. Pour négocier efficacement les termes d’un contrat de bail commercial, une stratégie doit être mise en place. En voici les points clés pour maximiser vos avantages. Un contrat de location commerciale ne doit jamais être signé à la légère. Il représente en effet un aspect crucial de votre entreprise, et doit donc être efficacement négocié, afin d’assurer votre rentabilité et stabilité financière. Au vu de la complexité du bail commercial, pour maximiser vos avantages en tant que locataire, il est fortement recommandé d’être entouré de professionnels de l’immobilier commercial. En tant qu’experts, nous vous énumérons les éléments essentiels à prendre en compte dans la mise en place de votre stratégie de négociation.Contrats de location commerciale : étudiez le marché immobilier local
Si vous recherchez un local commercial à louer, vous devrez, dans un premier temps, vous renseigner sur les prix pratiqués dans la zone d’implantation souhaitée. Vous aurez ainsi une idée de la valeur des locaux commerciaux dans votre secteur. Cela vous permettra également d’observer les atouts et les inconvénients des différents quartiers. Tous ces éléments vous permettront d’avoir des arguments solides pour négocier par exemple le prix du loyer de votre futur local.Contrats de location commerciale : évaluez le local commercial visé
Vous avez jeté votre dévolu sur un local commercial en particulier ? Pour bien négocier votre contrat, veillez à évaluer minutieusement le bien, en discutant des critères tels que :- L'emplacement: 1, 2 ou 3
- La visibilité : artères commerçantes ou non, proximité d’un grand commerce…
- Les aménagements et variables annexes : cela joue aussi sur le prix du loyer commercial (âge du bien, qualité de l’installation électrique et téléphonique, conformité aux normes récentes, présence ou non d'un dispositif anti-incendie, de sorties d'évacuation ou d'une vitrine, etc.
- L’état général du quartier
- Les besoins spécifiques de votre entreprise…
Contrats de location commerciale : préparez-vous à la négociation
Pour être profitable, toute négociation doit être bien préparée en amont. Après avoir établi un business plan pour vérifier l’adéquation du montant du loyer avec votre activité, il est donc vivement recommandé de lister et connaître :- Vos besoins commerciaux
- Votre budget et vos limites financières
- Vos souhaits et priorités d’emplacement
Analysez les contrats de location commerciale
Il est également impératif de connaître les clauses possiblement négociables dans un bail commercial, en analysant les éléments clés de ce document juridique. Veillez ainsi à analyser :- La durée du bail
- Les conditions de location
- Les responsabilités du locataire et du propriétaire
- La répartition des charges et travaux : depuis 2014, elle est encadrée par la loi Pinel
- La fixation du loyer initial : le loyer étant librement fixé par les parties, il est nécessaire de vous renseigner sur les prix du marché, pour éviter de payer un loyer surévalué. Gare à la clause « recettes », qui détermine le loyer selon le chiffre d’affaires, avec un loyer plancher.
- La révision du loyer : elle peut être effectuée légalement à chaque fin de période triennale (soit tous les 3 ans) ou selon une clause d’échelle mobile, qui est négociable. Dans ce second cas, le montant du loyer est alors révisé annuellement et en fonction de l’indice de référence choisi (ILC ou ICC) en rapport avec l’activité de l’entreprise. Il doit être indiqué dans le bail. Vous pouvez ainsi prévoir dans le contrat que la variation ne soit prise en compte que sur notification de l’une des parties à l’autre.
- Les modalités de renouvellement : vous pouvez aussi négocier la clause de déplafonnement de loyer lors du renouvellement du bail commercial au terme des 9 ans.
Négociez les clauses de cession du bail
Deux clauses liées à la cession du bail sont négociables :- La cession du bail sans le fonds de commerce : l’interdiction de céder le bail seul peut être prévue, mais est applicable que lorsque le locataire a demandé à jouir de ses droits à la retraite.
- La clause de garantie solidaire : le locataire demeure ici solidaire lors de la cession du bail, durant 3 ans. Le propriétaire peut ainsi se tourner vers les anciens locataires du local commercial en cas de non-paiement du loyer par le locataire actuel. Si la loi Pinel limite cette clause à 3 ans, elle reste négociable.
Soyez précis sur les activités exercées dans les lieux loués
Il est important de rappeler que le locataire peut seulement exercer les activités mentionnées au bail. La clause doit donc être notifiée avec attention en énonçant toutes les activités que vous envisagez d’exercer. Il est toutefois possible en cours de bail de réclamer un changement d’activité. Cette procédure formalisée, nommée déspécialisation, devra être suivie par le locataire, pour obtenir l’accord du bailleur.Parlementez la clause d’exclusivité ou de non-concurrence
Les clauses d’exclusivité ou de non-concurrence permettent de :- Empêcher directement ou non le bailleur d’exercer une activité concurrente à celle de son locataire
- Louer dans le même immeuble un autre local pour l’exercice d’une activité concurrente
- Les obligations légales du locataire et du propriétaire
- Les dispositions légales spécifiques aux contrats de location commerciale
Location commerciale : moins de mètres carrés, mais mieux exploités
Pour faire face à ces nouvelles attentes, réalités et à l’évolution constante du monde du travail, les espaces doivent être pensés pour encourager le lien, la créativité et l'intelligence collective. Il convient donc de mieux exploiter les mètres carrés, en aménageant des espaces collectifs et innovants et flexibles, dotés d'outils de travail performants et de mobilier confortable. C'est dans ce contexte que la location commerciale prend une nouvelle dimension. Elle donne aux entreprises la possibilité de s'adapter à un environnement commercial en constante mutation.Location commerciale : misez sur les espaces de travail flexibles
En 2025, 21 % des actifs français (et 620 000 à 800 000 actifs franciliens en 2030) devraient travailler à distance, selon le rapport ORIE 2015. Pour s'adapter au besoin de flexibilité et de proximité des salariés, les entreprises doivent à présent proposer des solutions différentes du bureau classique, tout en restant économiquement viable. Telle peut être la difficulté. Si, comme de nombreuses sociétés, vous cherchez à réduire vos coûts immobiliers, 3 solutions s’offrent à vous.Location commerciale : pensez au coworking
Le coworking est l’une des premières alternatives au bureau classique. Ce lieu convivial, partagé entre différentes entreprises de toute taille, favorise autant l'échange que la créativité. Ils sont constitués d’espaces multiples (espaces ouverts, bulles, workcafés, salles de réunions…) Le coworking allie également flexibilité, confort et services, et permet aux entreprises de réduire leurs frais.Location commerciale : avez-vous songé aux tiers-lieux ?
Les tiers-lieux représentent l’émergence du nomadisme extra-entreprise (centre de télétravail, espaces de coworking, fablabs). Ils se définissent comme des espaces ouverts au sein desquels on peut travailler, acquérir des connaissances / compétences, se rencontrer et communiquer de manière informelle.Location commerciale : et si vous optiez pour le flex office ?
En sachant qu’un bureau attribué n’est utilisé qu’à 60 % en moyenne, le flex office (ou bureau flexible) peut être une bonne alternative. Dans ce type d’organisation, les salariés n’ont pas de poste de travail attitré. Ils peuvent s’installer librement, selon leurs envies, dans les différents espaces de travail proposés. Dans ce contexte, quel type de bail favoriser ?Location commerciale et flexibilité : quel bail choisir ?
Aujourd’hui, la rigidité du bail commercial peut être perçu comme risqué : fluctuation des équipes, fréquentation du lieu de travail en baisse… Le bureau se doit de s’adapter non seulement à l’environnement interne, mais aussi externe : situation sociale, économique, sanitaire et écologique. La location d'espaces de travail flexibles est, en ce sens, idéale. Elle offre un accès instantané à des installations modernes et bien équipées, sans les tracas liés à l'installation et à la gestion d'un bureau. Pour que les entreprises puissent s’adapter aux changements, besoins opérationnels et se développer à leur rythme, ce type de location commerciale offre une souplesse dans la durée du bail. Ces solutions plus flexibles, évolutives et plus rentables pour les entreprises permettent la location d’espaces de travail à l’heure, à la journée ou au mois. Cela élimine le fardeau financier et l'engagement à long terme souvent associés aux contrats de location traditionnels, qui restent cependant une option valable pour les entreprises qui le souhaitent.Location commerciale et flexibilité : comment rester agile et compétitif ?
Pour rester agiles et compétitives, les entreprises doivent être capables de s'adapter rapidement. Voici comment.Évaluez vos besoins
Évaluer soigneusement vos besoins actuels et futurs est crucial. Il vous faudra faire le point sur :- Le nombre d'employés
- Les besoins en termes d'espace de réunion
- Les exigences technologiques…
- Objectifs à court, moyen et long terme,
- Évolutions prévues en matière de taille, de structure et de culture d’entreprise
Négociez la flexibilité du contrat de location commerciale
La flexibilité des contrats de location est l’un des principaux avantages des espaces de travail flexibles. Il est donc vivement recommandé de négocier les termes de votre contrat flexibles afin d’ajuster, si besoin, rapidement votre espace de travail. Exemple : inclure une clause permettant d'ajouter ou de réduire l'espace loué selon votre croissance ou des changements organisationnels.Vérifiez les équipements technologiques
Assurez-vous que l’espace de travail flexible choisi soit équipé des infrastructures technologiques nécessaires, garantissant votre productivité et compétitivité : connexions Internet rapides, salles de conférence équipées, des services de sécurité informatique, environnement collaboratif…Optimisez l’utilisation des ressources
Pour maximiser les avantages de la location commerciale, pensez à améliorer l'utilisation des ressources :- Gestion judicieuse de l'espace de travail flexible et modulable, ajustables en fonction des changements : cloisons amovibles, meubles modulaires, salles de réunion transformables…
- Optimisation des postes de travail
- Promotion d'une utilisation efficace des salles de réunion
- Favorisation de la mobilité et du travail à distance : vous profiterez ainsi des avantages de la flexibilité et de la collaboration à distance.
Nos clients témoignent
Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13.
Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.
Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13
Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.
Alexandre Crevon, responsable du développement franchise
Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !
Jean-Michel Presotto, Président du groupe
Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.
Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne
Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.
Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur
Dernières transactions réalisées
Ils ont réalisés leurs projets, découvrez les dernières transactions.
142 boulevard de la Villette – Paris 19ème
Nous installons une superette sur une surface de 72 m² à proximité du Métro Colonel Fabien
14 rue Chevreul – Choisy-le-Roi
Nous installons une auto-école à proximité du Pont de Choisy-le-Roi
131 avenue Aristide Briand – Cachan
Nous installons un restaurant de spécialité Street-Food Thaïlandaise au pied de la Gare de Cachan
Derniers biens arrivés
Quartier : Place de la Gribelette
MORSANG SUR ORGE (91390)
Surface totale : 70 m²
1 700 €/mois HT/HC
Quartier : M°Alésia
PARIS 14e
Surface totale : 80 m²
4 000 €/mois HT/HC
Restauration rapide possible
Quartier : M° Notre Dames Des Champs
PARIS 6e
Surface totale : 65 m²
2 000 €/mois HT/HC
Prix net vendeur : 60 000 €
Nos conseils en immobilier commercial
Cession de droit au bail : 7 erreurs à éviter
Que vous soyez cédant ou cessionnaire, la cession de droit au bail est une étape capitale. Afin de déjouer les pièges potentiels, cette transaction commerciale ou d'entreprise nécessite une attention particulière. Le point sur les erreurs courantes à éviter pour réussir votre opération. La cession d’un bail commercial est un acte encadré par des règles […]
Recherche de local commercial : les bons réflexes à prendre lors d’une visite
Vous êtes à la recherche d’un local commercial ? Pour mener à bien cette étape cruciale dont dépend en partie le succès de votre entreprise, il est primordial de préparer vos visites en amont. Voici quelques conseils qui vous permettront de prendre une décision éclairée. Oui, le succès de votre entreprise dépend en partie de […]