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Louer un local commercial


La conjoncture délicate incite les porteurs de projet à la prudence, et l’on observe de nouvelles habitudes. La grande majorité d’entre eux recherchent de la location « pure », sans reprise de fonds de commerce ou de droit au bail, jugés trop chers.
Les commerçants cherchant à vendre avec reprise doivent donc s’adapter à cette nouvelle donne et proposer des tarifs attractifs pour avoir une chance de conclure.

Les porteurs de projet cherchent à minimiser les risques via des locations pures


Bonne nouvelle qui donne de l’espoir en cette période difficile ! Les porteurs de projet sont assez nombreux en Ile-de-France, à la recherche de locaux pour démarrer une activité.
S’ils sont prêts à se lancer dans une nouvelle aventure, ces derniers font toutefois attention au contexte économique. Leur stratégie est de prendre le moins de risques possibles en écartant les reprises et les demandes de crédit qui vont avec.
La location pure comporte, pour eux, 3 avantages :
-ne pas surpayer un fonds de commerce ou un droit au bail dont les prix apparaissent souvent exagérés dans la conjoncture actuelle. Les porteurs de projet préfèrent payer un loyer actuel - donc un peu plus cher - pour ne pas démarrer avec un investissement à amortir et une dette bancaire ;
- éviter la case « banque » : l’absence de reprise leur évite de contracter un crédit, difficile à obtenir. Occupées à délivrer des prêts garantis par l’Etat (PGE), les banques hésitent, en plus, à s’engager sur de nouveaux projets, dans un contexte d’avenir incertain.
De plus, même accordé, le prêt implique souvent une caution solidaire qu’il n’est pas facile de trouver aujourd’hui ;
- avoir la possibilité de négocier un loyer à la baisse ou indexé sur le CA. Les faillites à venir représentent un argument de poids dans la discussion avec des bailleurs qui savent que le marché va s’agrandir en termes d’offres.
Dans un tel contexte, les porteurs de projets ne fonctionnent plus comme d’habitude : acheter un fonds de commerce pour bénéficier d’une clientèle existante et/ou acheter un droit au bail au commerçant vendeur pour bénéficier de loyers plus avantageux que ceux du marché actuel. Aujourd’hui, c’est la location pure qui prend donc incontestablement le dessus.

Les vendeurs de fonds ou de droit au bail doivent s’adapter


Les commerçants souhaitant aujourd’hui vendre leur fonds de commerce et/ou le droit au bail n’ont d’autre choix que de tenir compte de ce fait... en s’adaptant. Comment ? En réduisant leurs prétentions financières, trop souvent déconnectées de la réalité du marché. Certes, le réflexe de vouloir récupérer son investissement est logique, et ce serait l’idéal, mais il est irréaliste pour l’instant. Mieux vaut penser positivement en reconnaissant que cet investissement a été amorti par les années d’activité.
Pour avoir une chance de trouver preneur, les commerçants ont tout intérêt à fixer des prix en baisse. « Mieux vaut un tien que deux tu l’auras ! » Le dicton populaire est on ne peut plus d’actualité. Les commerçants qui acceptent d’abaisser leurs prix de cession augmentent grandement leurs chances de trouver preneurs.
Une stratégie d’autant plus indispensable lorsqu’ils ont signé un bail depuis moins de 5 ans, affichant donc un loyer relativement « élevé ».

Les vendeurs installés depuis plus de 10 ans ont plus de poids dans la négociation


Le rapport de force est moins déséquilibré si le commerçant vendeur est titulaire d’un bail depuis une dizaine d’années. En effet, dans ce cas, le loyer est attractif, inférieur aux loyers de marché actuels. La négociation peut donc s’engager entre un acheteur qui calcule son intérêt de payer une reprise (qu’il amortira dans le temps) pour bénéficier d’un loyer « bas », et un vendeur, conscient des atouts dont il dispose.

Une transaction liée à de l’immobilier commercial est affaire d’experts


Ces négociations délicates ont plus de chances d’aboutir si elles sont menées par des professionnels. On le sait, l’attachement des vendeurs à leur affaire est mauvais conseiller pour dégager un prix correct, respectant le marché de l’offre et de la demande. Or, actuellement, et dans les mois à venir, l’offre est supérieure. Pas d’autre solution que d’en tenir compte pour fixer un prix qui conviendra aux deux parties.
Déterminer la meilleure façon de vendre et fixer des objectifs pour maximiser le prix de vente (travaux à faire, par exemple) est affaire de professionnels expérimentés. Les questions des acheteurs potentiels sur l’intérêt financier de l’opération doivent aussi bénéficier de réponses précises.
Les démarches administratives sont pointues et l’accompagnement d’experts est indispensable pour ne pas risquer le grain de sable qui reculera ou empêchera même la concrétisation d’affaire.
Ces experts de l’immobilier sont là pour donner de judicieux conseils aux vendeurs et aux acheteurs. Pour une opération aussi importante que l’achat d’un fonds de commerce, d’un droit au bail ou la location d’un local commercial, ces derniers apprécient de traiter avec des spécialistes au fait des dernières réglementations et données conjoncturelles.

Les professionnels de Commerce Immo sont des partenaires idéaux !


Les conseillers de Commerce Immo sont tout désignés, en Ile-de-France, pour vous accompagner dans ce parcours transactionnel, depuis l’interrogation sur le bien-fondé de l’opération à sa concrétisation.
Très au fait de la conjoncture, ils sont sollicités aussi bien par les bailleurs et les vendeurs de fonds de commerce que par les locataires, potentiels acheteurs de ces fonds. Ainsi, ils peuvent, à votre demande, effectuer :
- une étude « économique » pour auditer le potentiel des locaux qui vous intéressent en tant que vendeur, acheteur ou locataire, et faire un benchmark conjoncturel. Concrètement, cela implique une évaluation de l’environnement et de son potentiel de croissance ;
- une étude « technique » ou « règlementaire » pour vérifier que les normes sont respectées et - si elles ne le sont pas - une étude de coût et de faisabilité de travaux de rénovation éventuels ;
- une évaluation du prix de la location ou du bien à vendre ou à acheter.

Plus-value non négligeable ! Commerce Immo vous offre un accompagnement global : en amont de l’opération, pendant les tractations et chez le notaire, mais aussi en aval. De fait, même après le bouclage de l’opération, vous pouvez solliciter nos conseils à tout moment, de façon personnalisée ou via nos fiches pratiques régulières sur la thématique immobilière et commerciale.