Agence conseil multi-services dédiée à l’immobilier commercial, Commerce Immo vous accompagne dans l’ensemble de vos transactions commerciales : achat, vente, location de murs de boutiques...
Grâce à une connaissance parfaite du terrain et à notre expertise acquise durant nos plus de 15 ans d’expérience, nous vous apportons conseils stratégiques et vous proposons un suivi personnalisé tout au long de votre contrat. Nous avons au cœur de défendre vos intérêts en vous orientant au mieux dans tous vos projets immobiliers. Car, ne l’oublions pas, le marché de l’immobilier commercial est en perpétuelle évolution, et chaque détail à son importance.
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Nous proposons toute une palette de services destinés à l'immobilier commercial :
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- Accompagnement pour l’achat, la vente, la location de murs de boutiques
- Expertise des biens commerciaux (local, bureau, fonds de commerce, entrepôt, droit au bail…)
- Assistance dans toute stratégie d’investissement
- Suivi durant les contrats
- Conseils stratégiques en amont et en aval de vos opérations d’achat ou de vente d’immobilier commercial
- Etc.
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On appelle immobilier commercial l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu.
Ce secteur, aussi nommé immobilier tertiaire, concerne de multiples bien que voici :
En savoir plus sur l’immobilier commercial
Ce secteur, aussi nommé immobilier tertiaire, concerne de multiples bien que voici :
- Des locaux commerciaux pour la vente de marchandises
- Des bureaux
- Des entrepôts logistiques pour stocker des marchandises
- Des locaux professionnels
- Des hôtels
- Des restaurants
- Des locaux d’habitation (s’ils sont loués et détenus par des sociétés anonymes : logements de fonction par exemple).
- De l’immobilier de production utilisé généralement pour la fabrication
- Propriétés de loisirs : salles de sport, parcs d’attractions, lieux d’événements…
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L’immobilier commercial attire de nombreux investisseurs professionnels, pour deux raisons principales : la rentabilité et la sécurité des investissements.
Deux fois plus rentable que l’immobilier d’habitation, les rendements observés évoluent entre 4 et 8 % nets par an. En faisant le bon choix d’emplacement et de locataires (évaluation de son CA, constance dans le paiement des loyers, activité adaptée aux locaux…), il est possible, en étant accompagné d’un expert, d’obtenir une rentabilité élevée.
L’investissement dans un bien commercial est d’autant plus une bonne idée car :
Cela permet aussi de diversifier votre patrimoine
Découvrez toutes les raisons d’investir dans l’immobilier commercial
Deux fois plus rentable que l’immobilier d’habitation, les rendements observés évoluent entre 4 et 8 % nets par an. En faisant le bon choix d’emplacement et de locataires (évaluation de son CA, constance dans le paiement des loyers, activité adaptée aux locaux…), il est possible, en étant accompagné d’un expert, d’obtenir une rentabilité élevée.
L’investissement dans un bien commercial est d’autant plus une bonne idée car :
- Le bail est plus ouvert aux négociations privées entre les parties
- L’obtention de crédit bancaire est facilitée
Cela permet aussi de diversifier votre patrimoine
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Si l’immobilier commercial est plus rentable et sécuritaire que l’immobilier résidentiel, ce marché est régi par des règles bien spécifiques. Investir sans connaissance particulière ni étude du marché peut ainsi être risqué. Formalités administratives complexes, enjeux juridiques et fiscaux importants… Un bon investissement demande du temps et de la réflexion : objectifs, besoins, critères idéaux ou incompressibles… Tout doit être notifié dans votre projet. Pour éviter les pièges, il est conseillé de recourir à un professionnel du secteur.
Voici les questions à se poser pour bien investir
Voici les questions à se poser pour bien investir
Un fonds de commerce est considéré comme un ensemble de bien mobilier et de droits appartenant à un commerçant ou à un industriel et lui permettant l'exercice de sa profession. En règle générale, le propriétaire du local commercial (murs de la boutique ou de l’entrepôt) est différent de celui du fonds, qui comprend, en vue d’attirer une clientèle :
En savoir plus sur l’achat d’un fonds de commerce
- Des éléments corporels : le mobilier et le matériel, l’outillage, l’agencement, les installations et aménagements, etc.
- Des éléments incorporels comme : la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, ou encore les brevets et licences.
En savoir plus sur l’achat d’un fonds de commerce
Étape cruciale, l’évaluation d’un fonds de commerce permet de déterminer les éléments constituant la valeur de l’entreprise. L’accompagnement d’un expert-comptable est préconisé. Il existe différentes méthodes d’estimation :
Sont néanmoins toujours être pris en compte en vue de réaliser un business plan et d’entamer des négociations :
En savoir plus sur l’estimation d’un fonds de commerce
- Évaluation en pourcentage du CA annuel
- Évaluation par référence au résultat net de l’entreprise
Sont néanmoins toujours être pris en compte en vue de réaliser un business plan et d’entamer des négociations :
- Le chiffre d’affaires et les bénéfices
- Le droit au bail tout comme le loyer
- La concurrence environnante
- L’emplacement, ainsi son accessibilité et sa fréquentation
En savoir plus sur l’estimation d’un fonds de commerce
Attention, les notions de droit au bail et de fonds de commerce peuvent porter à confusion au cours des transactions commerciales.
D’après l’article L.142-2 du Code de commerce, un fonds de commerce se caractérise par un ensemble formé de plusieurs éléments – incorporels et corporels – permettant le fonctionnement d’une activité professionnelle. Elle peut être industrielle, artisanale ou commerciale et est réalisée par un commerçant ayant pour objectif de satisfaire sa clientèle au quotidien.
Le droit au bail est, quant à lui, un acte administratif permettant au créateur d’entreprise ou au repreneur de jouir des locaux de l’entreprise. Il représente le montant que l’acquéreur doit verser à l’ancien locataire.
Fonds de commerce ou droit au bail : que devez-vous alors vendre ?
D’après l’article L.142-2 du Code de commerce, un fonds de commerce se caractérise par un ensemble formé de plusieurs éléments – incorporels et corporels – permettant le fonctionnement d’une activité professionnelle. Elle peut être industrielle, artisanale ou commerciale et est réalisée par un commerçant ayant pour objectif de satisfaire sa clientèle au quotidien.
Le droit au bail est, quant à lui, un acte administratif permettant au créateur d’entreprise ou au repreneur de jouir des locaux de l’entreprise. Il représente le montant que l’acquéreur doit verser à l’ancien locataire.
Fonds de commerce ou droit au bail : que devez-vous alors vendre ?
Le pas-de-porte, également appelé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs lors de la signature d’un bail commercial. Cette clause du contrat, définitivement acquise au propriétaire, permet de jouir d’un local commercial libre et d’un loyer moins élevé.
Fixé librement par le bailleur, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer, en fonction de l'attractivité du local.
En savoir plus sur la distinction entre pas-de-porte et le droit au bail
Fixé librement par le bailleur, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer, en fonction de l'attractivité du local.
En savoir plus sur la distinction entre pas-de-porte et le droit au bail
Généralement plus rentable que l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial est aussi moins risqué pour les investisseurs.
Louer ou investir des murs de boutique pour votre propre usage constitue plusieurs avantages :
En savoir plus sur l’achat de murs commerciaux
Louer ou investir des murs de boutique pour votre propre usage constitue plusieurs avantages :
- Des charges allégées pour les propriétaires exploitants ou investisseurs
- Des loyers fixés librement
- Un haut rendement annuel : 8 à 10 %
En savoir plus sur l’achat de murs commerciaux
La question demande réflexion. Selon votre profil, vos besoins et désirs, elle sera différente. La location de local commercial est plus répandue, mais l’achat de murs de boutique peut aussi être avantageux. Si vous démarrez votre activité, la location paraît dans un premier temps, plus adaptée, pour tester votre commerce ou votre activité libérale, tout en limitant les frais. Vous pourrez toujours déménager dans un bien plus grand ou plus petit par la suite, selon les résultats obtenus. Vous êtes déjà bien installé ? Vous pouvez alors réfléchir à long terme, en envisageant l’achat d’un local commercial.
Alors, achat ou location de bien commercial ?
Voici quelques pistes pour vous aider à faire votre choix.
Voici quelques pistes pour vous aider à faire votre choix.
Si le loyer d’un local commercial est fixé librement entre propriétaire et locataire, son montant doit être cohérent avec la valeur locative du bien. Elle repose sur différents critères que voici :
Pour en savoir plus sur les règles de calcul d’un loyer commercial, consultez notre article dédié.
- L’emplacement (N°1, 1 bis, 2)
- Les caractéristiques du local (surface, agencement, état général, équipements potentiels…)
- Les caractéristiques du bail commercial (possibilités et contraintes)
- La répartition des taxes et charges
- La présence ou non d’un droit d’entrée
Pour en savoir plus sur les règles de calcul d’un loyer commercial, consultez notre article dédié.
Le bail commercial ne s’adresse qu’à certains professionnels :
C’est pourquoi, avant de trouver un bon preneur pour votre bail commercial, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial qui sélectionnera pour vous les potentiels locataires dont les activités sont compatibles avec les caractéristiques de vos locaux.
Plus d’informations sur la location commerciale.
- Commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce
- Artisans chefs d’entreprise, immatriculés au répertoire des métiers et accomplissant ou non des actes de commerce.
C’est pourquoi, avant de trouver un bon preneur pour votre bail commercial, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial qui sélectionnera pour vous les potentiels locataires dont les activités sont compatibles avec les caractéristiques de vos locaux.
Plus d’informations sur la location commerciale.
Fixé librement lors de la conclusion d’un bail commercial, un loyer commercial peut être révisé à chaque fin de période triennale (soit tous les 3 ans). Et ce, à la demande du propriétaire ou de manière automatique, via la clause d'échelle mobile. Quant à la clause recette, elle permet aussi d’élever le loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.
La révision du loyer commercial tient compte de :
Plus d’informations sur la révision des loyers commerciaux.
La révision du loyer commercial tient compte de :
- L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Plus d’informations sur la révision des loyers commerciaux.
Le prix d’un local commercial ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Étude du marché, type d’investisseur visé, calcul du prix de vente… Pour évaluer tout le potentiel de votre local commercial, il est primordial de le faire convenablement estimer, avant tout projet de vente. Il existe 3 méthodes pour déterminer la valeur des murs de boutique :
Découvrez-les plus en détails dans notre article dédié à l’évaluation d’un bien immobilier commercial.
- Méthode n°1 : le relevé des éléments techniques
- Méthode n°2 : la comparaison
- Méthode n°3 : calcul de la rentabilité locative nette
Découvrez-les plus en détails dans notre article dédié à l’évaluation d’un bien immobilier commercial.
L’achat d’un local commercial ne doit pas se faire à la légère. Des points essentiels doivent être observés pour un investissement réussi.
Recherchez le bon emplacement en vous concentrant sur :
Raisonnez en rentabilité, en fonction du loyer perçu
Renseignez-vous sur la destination et l’affection du local. Sera-t-il vendu libre ou occupé ? Un bien occupé vous assurera sécurité financière et vous délestera d’une lourde tâche, qui est de trouver un futur locataire.
En savoir plus sur l’achat de murs commerciaux et des éléments à appréhender.
Recherchez le bon emplacement en vous concentrant sur :
- La situation géographique
- La valeur de l’indice de construction
Raisonnez en rentabilité, en fonction du loyer perçu
Renseignez-vous sur la destination et l’affection du local. Sera-t-il vendu libre ou occupé ? Un bien occupé vous assurera sécurité financière et vous délestera d’une lourde tâche, qui est de trouver un futur locataire.
En savoir plus sur l’achat de murs commerciaux et des éléments à appréhender.
Si la confusion est courante, les locaux commerciaux et professionnels ne s’adressent pas au même type de clientèle.
Un local commercial est destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est défini par un bail commercial. Le locataire (ou propriétaire entrepreneur) doit alors être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou bien au Répertoire des Métiers pour les activités artisanales.
De son côté, un local professionnel est voué à une fonction libérale réglementée (médecins, avocats, experts-comptables, etc.) ou non réglementées (apporteurs d’affaires, consultants, etc.) ou encore pour des locaux de bureaux. Il a donc un usage professionnel non-commercial.
Un local commercial est destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est défini par un bail commercial. Le locataire (ou propriétaire entrepreneur) doit alors être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou bien au Répertoire des Métiers pour les activités artisanales.
De son côté, un local professionnel est voué à une fonction libérale réglementée (médecins, avocats, experts-comptables, etc.) ou non réglementées (apporteurs d’affaires, consultants, etc.) ou encore pour des locaux de bureaux. Il a donc un usage professionnel non-commercial.
Le bail commercial est un contrat de location d’un local commercial, liant bailleur et preneur. Il permet au locataire, l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est aussi nommé aussi bail 3-6-9. Cela signifie qu’il est conclu pour une durée maximale de 9 ans, mais qu’il peut être résilié par le preneur tous les 3 ans (soit à chaque période triennale) à sa date d’anniversaire.
En savoir plus sur la rédaction du bail commercial 3-6-9.
En savoir plus sur la rédaction du bail commercial 3-6-9.
Les motivations d’un renouvellement de bail commercial sont multiples. Le bailleur a pour ambition principale de le prolonger pour augmenter le loyer. Quant au locataire, il souhaite aussi la fixation d’un nouveau loyer, en fonction de la valeur locative. Le renouvellement de son bail peut aussi lui être bénéfique pour engager des travaux ou s’il envisage de vendre son fonds de commerce. Car les potentiels cessionnaires ne voudront pas d’un fonds de commerce, dont le bail touche à son terme.
En savoir plus sur le renouvellement d’un bail commercial.
En savoir plus sur le renouvellement d’un bail commercial.
La cession du droit au bail (ou cession du bail commercial) est un contrat via lequel le locataire transfère au cessionnaire le bénéfice du bail, ainsi que les droits et obligations incombant au preneur du local. Le bail commercial initial reste le même, seul le locataire change.
La cession de bail commercial peut intervenir :
En savoir plus sur toutes les conditions et formalités à accomplir lors de la cession d’un bail commercial.
La cession de bail commercial peut intervenir :
- Lors de la cession d’un fonds de commerce, dont le droit au bail est l’un des éléments Lors de la cession du droit au bail seul, soit sans vendre son fonds de commerce
En savoir plus sur toutes les conditions et formalités à accomplir lors de la cession d’un bail commercial.
Avant le terme, le locataire d’un local peut résilier son bail commercial à la fin de chaque période triennale. Soit après 3, 6 ou 9 ans. Dans certains cas, que nous détaillons dans les conditions d’une résiliation anticipée, il a aussi la possibilité de résilier à tout moment.
Quant au propriétaire bailleur peut mettre un terme au contrat lors de :
- Une faute du locataire
- Ou à la fin de chaque période triennale dans des situations très particulières comme la reconstruction de l’immeuble ou la reprise d'un local d'habitation.
3 éléments essentiels sont à prendre à compte avant de décider où implanter un entrepôt. Puisque ce local sert à recevoir des marchandises, les stocker et les redistribuer, il est important de se pencher sur :
- La localisation : c’est le critère central pour évaluer les coûts de transport logistique et les conditions d’accès
- Le type et la superficie de l’entrepôt : Certains aménagements peuvent être nécessaires en fonction de votre activité
- L’état et l’agencement de l’entrepôt : espace d’entreposage, équipement, sécurité, travaux à prévoir…
Pour trouver des bureaux qui vous conviennent, plusieurs critères que voici sont à prendre en compte :
- La localisation : comment toujours dans l’immobilier commercial, c’est le critère n°1 avec l’accessibilité (transports et axes routiers proches)
- Le prix : il doit entrer dans votre budget
- La surface et l’aménagement des bureaux : avoir entre 10 et 15 m2 par salarié est idéal.
- Style de bureaux et activités : neuf ou ancien ? Associez votre culture d’entreprise à vos locaux.
Pas-de-porte et droit au bail ne doivent pas être confondues. Elles sont en effet de nature juridique différente.
- Un pas-de-porte - aussi nommé droit d'entrée – est versé au propriétaire des murs au moment de la conclusion d’un bail commercial pour un local vacant. Comme l’indique la clause du bail, la somme est définitivement acquise au propriétaire.
- Un droit au bail est versé au locataire sortant lors de la reprise d'un bail existant. C'est une clause du contrat de cession de bail.
Lors de la location d’un local et de la signature du contrat, le propriétaire bailleur peut exiger le versement d’une somme d’argent, que l’on nomme droit d’entrée de bail ou pas-de-porte.
Cela donne droit à la mise à disposition d’un local commercial. Son montant, qui est fixé librement entre les parties, revient entièrement au bailleur. Il se situe en moyenne entre 3 et 6 mois de loyers.
Tout savoir sur le droit d’entrée.
Trouver un local occupé est le rêve de nombreux investisseurs, grâce à divers avantages :
- Absence de travaux d’aménagement car déjà effectués
- Gain de temps et d’argent : nul besoin de rechercher un locataire
- Un investissement sécurisé grâce au bail commercial déjà en place
- Obtention d’un prêt plus facilement car l’investissement est sécurisé
En règle générale, les locaux commerciaux offrent une rentabilité plus avantageuse que l’immobilier résidentiel (entre 4 et 8 % contre 2 à 5 %). Les murs de boutique sont cependant considérés comme une valeur plus sûre, en raison de :
- Son emplacement : le commerçant s’y crée une clientèle fidèle et en changer pourrait affecter son chiffre d’affaires.
- Une valeur moins volatile
- Un faible risque de vacance : les baux commerciaux offrent une sécurité car signés pour 9 ans.
- Une renégociation des baux facilitée
Il existe 3 types d’entrepôt :
- L’entrepôt logistique, dédié aux flux de marchandises
- L’entrepôt frigorifique, dédié aux denrées périssables
- L’entrepôt de messagerie, dédié à l’entreposage des marchandises
L’entrepôt se trouve au cœur des nouveaux enjeux logistiques. Il doit être choisi en fonction de vos besoins et selon différents critères importants que voici :
- L’emplacement
- Le type et la superficie de l’entrepôt
- L’état et l’agencement de l’entrepôt
- L’estimation de la valeur vénale de l’entrepôt : avant d’émettre toute offre d’achat, cette étape est primordiale. Elle correspond au prix auquel l’entrepôt peut être vendu, dans des conditions de libre marché
Locataire ou propriétaire : qui paie donc les travaux dans un local commercial ? Si l’on se réfère au Code civil, une liste de dépenses de réparations locatives est à la charge du locataire. Les autres reviennent au bailleur. Un aménagement conventionnel peut néanmoins prévoir que certains travaux soient exécutés par le locataire. La répartition des travaux peut ainsi être indiquée dans une clause du bail commercial.
Généralement, les gros travaux, réparations de force majeure et mise aux normes reviennent au propriétaire.
Le locataire doit quant à lui se charger des réparations dites courantes.
Pour plus de détails, lisez notre article dédié aux travaux d’un local commercial.
Contrairement à d’autres baux, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à l’échéance du contrat. Le locataire dispose d’un droit au renouvellement de bail conclu avec le propriétaire, mais certaines conditions doivent être remplies.
Le propriétaire bailleur peut quant à lui notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement.
Si aucune des deux parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée.
En savoir plus le renouvellement de bail commercial.
Le statut des baux commerciaux est défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux où un fonds de commerce est exploité.
Ce fonds peut appartenir à :
- Un commerçant
- Un industriel immatriculé au registre du commerce
- Un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce
L’achat d’un fonds de commerce demande l’accomplissement de diverses formalités par le cédant et l’acquéreur.
Le cédant doit par exemple :
- Informer la mairie de son projet de cession de fonds de commerce lorsqu’il est soumis au droit de préemption
- Informer les salariés
- Enregistrer l’acte de vente au service des impôts des entreprises
- Publier une annonce légale dans un journal habilité dans un délai de 15 jours suivant la conclusion de la vente
- Immatriculer son entreprise sur le site du guichet unique des formalités des entreprises
Plusieurs conditions sont nécessaires pour acheter un fonds de commerce. Il faut :
- Être commerçant
- Être capable juridiquement
- Être consentant
Si l’on évite les pièges du secteur, investir dans un fonds de commerce peut être rentable pour plusieurs raisons :
- La rentabilité : elle est en moyenne deux fois supérieure à un investissement locatif
- La sécurité et sérénité d'esprit : bail longue durée et taux d’impayés moindre que dans la location résidentielle.
- Bail commercial plus flexible que dans l’immobilier résidentiel
- Déplafonnement de loyer possible pour les baux excédant 9 ans
Le prix de vente au m2 d’un local commercial est un des critères de calcul du prix auquel sera vendu un bien, selon sa superficie.
La formule de calcul est la suivante :
Prix de vente au m2 = Prix de vente / Surface en m2
Des tableaux comparatifs donnent le prix du mètre carré en fonction des départements et des régions. Ils évoluent selon les périodes.
Voici également comment faire estimer un local commercial pour mieux le vendre.
La répartition des charges entre propriétaire et locataire est réglementée. Un inventaire précis doit être établi lors de la signature du contrat de bail commercial. Certains impôts, comme la taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière, peuvent être dus par le locataire quand une clause du bail commercial le prévoit. Rien n’est indiqué ? Cette charge revient alors au bailleur.
Découvrez les dépenses à ne pas oublier lors de la location d’un local commercial.
La valeur locative d’un local commercial est calculée via 3 critères :
- La surface pondérée du local
- La catégorie du local (et son tarif dédié)
- Le coefficient de localisation du local
À la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. Ce dernier peut être révisé en cours de bail (révision triennale), via différents mécanismes.
En période de crise économique, les commerçants demandent parfois à leur bailleur une baisse de loyer, devenu trop lourd à supporter. La requête se fait par courrier RAR. Elle peut porter sur la partie variable, correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire. La partie fixe, nommée loyer minimum garanti, ne pourra être modifiée.
Pour rappel, le bail commercial est un contrat de location d'un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Répartition des charges, droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction, sécurité… Le bail commercial, qui définit les droits et obligations de chaque partie (bailleur et preneur), offre divers avantages et protection au propriétaire et locataire.
Découvrez aussi les obligations du locataire et celles du propriétaire.
Exercer à domicile, ou louer un local ? Selon votre activité et votre profil, trouver un local professionnel ou commercial est souvent indispensable dès la création de votre entreprise, voire en amont. Cela vous permet en effet d’exercer votre activité tout en y installant votre siège social. Surface, emplacement, loyer… Pensez à réaliser un bilan de vos désirs et besoins, en fonction de votre budget, cela vous permettra d’éviter certains pièges.
Avant de louer un local, prenez connaissance de ces quelques conditions clés :
- Le local doit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle, qu’elle soit commerciale ou artisanale.
- Les locaux doivent être adaptés à l’activité du locataire.
- Un bail commercial doit être signé afin de protéger chaque partie et éviter les conflits d’intérêt
- Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimum de neuf ans
- Un état des lieux est indispensable
La location d'un local professionnel peut faire l'objet de 3 types de baux :
- Le bail mixte : régi par la loi du 6 juillet 1989, ce contrat de location à un double usage. Il sert à la fois d’habitation, mais aussi pour l’exercice d’une activité professionnelle.
- Le bail commercial : il est utilisé pour les activités commerciales, industrielles, artisanales ou libérales
- Le bail professionnel : il concerne les activités libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants...).
La rentabilité est la première raison qui pourrait vous pousser à investir dans un local commercial. En effet, elle varie généralement entre 4 et 8 %, soit deux fois plus qu’un logement locatif. Le rendement dépend néanmoins de l’emplacement, de la surface, des équipements mais aussi du prix (rentabilité que l'affaire va dégager, et donc le loyer).
Vous voulez savoir quel impact peut avoir l’emplacement d’un local sur votre rentabilité ? Lisez notre articlé dédié.
Vous envisagez de louer votre local commercial ? Attention, trois diagnostics sont obligatoires et doivent être annexés au bail commercial. Voici desquels il s’agit :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il informe le locataire sur la consommation d’énergie du local sur une année
- Le diagnostic amiante (pour les bâtiments ayant obtenu un permis de construire avant le 1er juillet 1997) : il doit être effectué par un expert certifié et formé au risque amiante. Il n’est valide que 3 ans.
- Le diagnostic de l’état des risques et pollutions : il est obligatoire lorsque le local est situé au sein d’une zone concernée par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou s’il est dans une zone de sismicité définie par décret.
Les loyers perçus pour la location d’un local commercial, tout comme les versements assimilés à des suppléments de loyers, sont imposables. D’après l’article 29 du Code général des impôts, le loyer perçu par le propriétaire des murs est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Soit, la location d’immeubles nus appartenant au patrimoine privé du bailleur. Seuls les loyers effectivement touchés par le bailleur l’année de leur perception sont concernés.
Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à la fiscalité des murs commerciaux.
Que ce soit pour améliorer la productivité d’un entrepôt ou optimiser les capacités de stockage, il est important de bien agencer un tel local. Pour cela, il convient de :
- Revoir la conception de l’entrepôt : flux, accessibilité des marchandises, capacité de stockage.
- Bien étiqueter les marchandises : cela afin de gagner du temps lors du processus de préparation de commandes
- Mettre en place un bon système de stockage : rayonnage à palette mobile par exemple
Comme dans tout bien immobilier professionnel, l’emplacement est le critère N°1 ! Votre futur entrepôt n’échappe pas à cette règle. Afin de gagner du temps et dans un souci de praticité, dans la mesure du possible, orientez vos recherches non loin du siège de votre entreprise. Comme nous l’expliquons dans nos articles, visez les grands axes routiers, ferroviaires, fluviaux et/ou aériens. Cette accessibilité multimodale est essentielle pour assurer sans encombre l’import et l’export de vos matières premières et marchandises et pour réduire mécaniquement les coûts.
Les locaux commerciaux et professionnels, à l’instar des biens immobiliers classiques, sont assujettis à l’imposition. Avant de vous engager dans l’acquisition ou la location d’un local commercial, il est donc important de bien évaluer les enjeux fiscaux.
La taxe foncière est par exemple réglée par le bailleur, dès lors qu’il détient le bien au 1er janvier de l’année en cours.
D’autres taxes doivent aussi être réglées par l’entrepreneur : la contribution économique et territoriale, la cotisation foncière des entreprises (CFE) ou encore la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Enfin, le loyer perçu par le propriétaire des murs est imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
En savoir plus sur la fiscalité des murs commerciaux.
Pour une location de bureau, deux types de baux sont possibles :
- Le bail précaire (ou bail dérogatoire) : son cadre éphémère, d’une durée maximale de 3 ans, est idéal et rassurant pour un nouvel entrepreneur ou une startup en création.
- Le bail professionnel 3-6-9 : ce bail sur la durée (9 ans minimum), peut être résilié à chaque période triennale.
En principe, la vente du fonds de commerce, qui correspond à une cession de l’activité commerciale et de ses moyens d’exploitation, englobe la cession du droit au bail. Il est néanmoins possible de vendre votre fonds de commerce sans céder votre bail commercial. En tant que locataire, vous conservez ainsi votre droit au bail, mais cédez la propriété de votre clientèle ainsi que tous les éléments corporels et incorporels liés au fonds de commerce.
En savoir plus sur le fonds de commerce et le droit au bail.
Seul le créancier du vendeur peut s’opposer à la cession d’un fonds de commerce. Cette mesure, ayant pour objectif de protéger le créancier, lui permet en effet d’obtenir le paiement de sa créance.
Pour que ce droit soit valide, l’opposition doit être réalisée dans un délai de 10 jours à compter de la publication de la vente du fonds de commerce au BODACC (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales).
Le vendeur peut toutefois tenter de débloquer la vente de son fonds de commerce, dès lors qu’il se trouve dans l’une de ces situations :
- Irrégularité du droit d’opposition
- Montant de la créance inférieur au montant du prix de vente
Acquérir des murs commerciaux ne doit pas s’effectuer sans une étude approfondie du marché et de vos besoins. Listez dans les moindres détails vos critères idéaux ou incompressibles ainsi que les concessions que vous êtes prêt à faire. Voici les points sur lesquels vous devez vous pencher :
- L’emplacement du local, destination et affection
- L’environnement des murs commerciaux
- La surface
- L’état du local et du quartier
- Les équipements du local
- La sécurité et l’accessibilité
Bien que parfois confondus, murs commerciaux et fonds de commerce constituent 2 entités juridiques distinctes :
Les murs commerciaux : ils correspondent par exemple aux murs d’une charcuterie ou d’une pharmacie, au sein desquels le propriétaire ou locataire commerçant occupe et exploite ces murs de boutique.
Le fonds de commerce : son acquisition permet au locataire de vendre ses produits ou services au sein du local commercial, d’y apposer son enseigne et y indiquer son nom commercial. Grâce à cet achat, le preneur profite d’un droit au bail.
Pour rappel, les murs commerciaux correspondent au local dans lequel est exploité un fonds de commerce. Le propriétaire des murs peut être soit :
- Un entrepreneur qui a acheté un local au démarrage de son activité ou ultérieurement afin d’exercer son activité
- Un bailleur, qui a réalisé un investissement locatif
Les murs commerciaux sont le local commercial au sein duquel est exploité un fonds de commerce. L’exploitant peut être :
- Le locataire
- Le propriétaire des murs : dans ce cas, l’exploitant a le choix de vendre son fonds seul ou vendre le fonds avec les murs.
Le prix des murs commerciaux ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Les données à prendre en compte pour trouver le juste prix sont en effet totalement différentes. En voici quelques-unes :
- L’emplacement (n°1, n°1 bis, n°2, et autres)
- La surface
- Les prestations
- L’état général
- L’offre et la demande
- Le type d’acheteurs visé (investisseurs ou entrepreneurs)
- Le relevé des éléments techniques
- La comparaison avec des locaux commerciaux similaires sur le marché
- Le calcul de la rentabilité locative nette
Pour évaluer la valeur de murs commerciaux occupés, il faut calculer la rentabilité locative annuelle nette. Lorsqu’un bail a été signé, l’estimation est facilitée. La valeur des murs commerciaux occupés est en effet égale à dix fois le loyer annuel hors taxes. Des variables permettent ensuite d’ajuster le prix. Il s’agit de :
- L’emplacement
- La rentabilité de l’activité
- La surface du local
- Les dispositifs annexes : conformité aux normes les plus récentes, présence ou non d’un dispositif anti-incendie, de sorties de secours, de grilles anti-effraction, accessibilité aux personnes à mobilité réduite…
Estimer des murs commerciaux libres d’occupation (depuis plus de 6 mois) est plus complexe. Il convient dans ce cas de se baser sur des critères aléatoires que voici :
- Les loyers pratiqués dans le secteur
- Les loyers pratiqués sur des biens similaires
- Les transactions de ventes ou de locations de murs commerciaux réalisées dans les mêmes rues ou quartiers durant l’année écoulée
Si la sous-location d'un local commercial est en principe interdite, elle peut être autorisée par le propriétaire (ou bailleur) quand les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le bailleur a donné son autorisation
- Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location
Il est tout à fait possible de louer un local commercial pour une courte durée. Les locaux commerciaux sont d’ailleurs devenus le Graal de la location meublée touristique. Car si une résidence principale peut être louée au maximum 120 jours par an, la location d’un local commercial n’est, elle, soumise à aucune limite. Sa rentabilité est même 3 à 4 fois supérieure à un bien classique. Cela nécessite par ailleurs de transformer le local d’activité en location saisonnière., via une déclaration de changement de destination (commerce ou bureau à hébergement hôtelier). Pour ce faire, un droit de préemption urbain (DPU) doit être déposé à l'urbanisme.
Bien que destiné logiquement au commerce, un local commercial peut-être transformé en habitation et être loué, après quelques démarches administratives. Après avoir consulté le plan local d'urbanisme (PLU) qui fixe les règles en matière d'habitat, il convient de faire une demande de changement de destination. Il faudra ensuite solliciter l’accord à la copropriété et effectuer une demande d’autorisation de travaux. Il ne faudra pas oublier d’adapter votre bail, en procédant à un changement de destination. Vous pouvez aussi choisir un bail mixte, afin qu’une partie du bien soit destinée au commerce et l’autre à l'habitation.
Le bail commercial concerne un immeuble ou un local, soit une construction immobilière stable et permanente comme :
- Une boutique
- Un hangar
- Un entrepôt
- Une usine
Le bail commercial, qui relève du statut des baux commerciaux, a une durée minimale de 9 ans. La durée du bail dépasse 12 ans. Au-delà, un bail commercial notarié, aussi nommé « bail emphytéotique », et pouvant aller jusqu’à 99 ans, devra être signé. En revanche, ce contrat peut être résilié à chaque fin de période triennale par le locataire, soit tous les 3 ans. Un préavis de 6 mois doit être respecté, sauf si le bail de 9 ans arrive à son terme.
Si le dépôt et l’entrepôt sont des lieux dédiés au stockage, leur utilisation est différente.
Le dépôt est en effet utilisé pour une conservation longue des produits, avec peu de visites et de manipulations nécessaires.
L’entrepôt est quant à lui une solution de court à moyen terme, destiné aux changements et déplacements d’objets fréquents. Il est donc plus souvent visité pour le retrait ou l’entreposage de nouveaux produits.
Vous envisagez de louer un entrepôt ? Découvrez tous nos conseils de pros.
Selon les besoins logistiques et le secteur d’activité, on distingue 3 types d’entrepôt :
- L’entrepôt de production : pour le stockage des marchandises
- L’entrepôt de distribution, aussi nommé site d’enlèvement : pour la livraison
- L’entrepôt terminal : pour les produits en fin de vie et les invendus
De nombreuses méthodes de stockage sont possibles dans un entrepôt. En voici 5 :
- Le stockage en bloc au sol : entreposage à base de caisses, de boîtes ou de palettes. Elles sont empilées directement les unes sur les autres ou côte à côte, sans rayonnage ni autres dispositifs.
- Les rayonnages dynamiques : ils s'appliquent à des palettes ou à des marchandises en vrac
- Le stockage en racks à profondeur simple : c’est un emplacement de mise à disposition, une tablette.
- Le stockage en racks à profondeur double : il permet de stocker deux palettes contenant le même type de marchandise l'une derrière l'autre.
- Le stockage en carrousel : il se compose d'un carrousel automatique et de prélèvement semi-automatique.
Le fonds de commerce constitue l’ensemble des biens meubles qu’un commerçant organise pour se créer une clientèle (matériel, clientèle, enseigne, droit au bail…). Il est composé :
- D’éléments corporels : le mobilier, l'outillage, les livres de commerce et documents comptables
- D’éléments incorporels : la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, les droits de propriétés commerciales, le droit au bail, les licences et autorisations
L’achat d’un fonds de commerce n’est pas sans conséquences fiscales. Son acquisition entraîne en effet :
- Des droits d’enregistrement : 3 % du prix de vente du fonds, augmenté des charges, pour la fraction allant de 23 000 à 200 000 euros et 5 % au-delà.
- Des droits de TVA
- Une contribution économique territoriale (CET) : quand la cession a lieu en cours d'année, le cédant demeure redevable de la cotisation pour l'année entière.
La vente d’un fonds de commerce comprend un certain nombre de formalités et des obligations. L’obligation principale du vendeur est évidemment de régler le prix de vente (article 1650 du code civil). Il doit aussi :
- Annoncer la vente du fonds de commerce dans un journal d’annonces légales local (dans les 15 jours suivant la signature de l’acte de vente) et au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).
- Enregistrer la vente auprès du service des impôts
- S’acquitter du droit d’enregistrement
