Vous hésitez encore entre un investissement locatif résidentiel et un investissement locatif dans des murs commerciaux ? Ces deux secteurs immobiliers peuvent être rentables, à condition de bien préparer son projet, mais le second, souvent oublié du grand public, est bien moins risqué. Nombreux sont ceux qui pensent en effet que l’immobilier commercial (bureaux, locaux de logistique et murs de boutique) est plutôt réservé aux professionnels de l’immobilier. Ils estiment qu’il nécessite une connaissance particulière qui leur fait défaut, ainsi que des capitaux importants. Certes, comme dans tout projet, il est essentiel de s’informer sur les spécificités de ce secteur, mais avec l’aide de professionnels, tels que ceux de Commerce Immo, vous pourrez mener à bien votre investissement, en bénéficiant des meilleurs conseils. D’autant que les murs de boutique représentent l’un des investissements les plus lucratifs. Voici ces multiples attraits en détails.
Murs de boutique : un investissement peu risqué
Taux de rotation, protection, entretien… Découvrez les raisons pour lesquelles investir dans des murs de boutique est bien moins risqué que l’immobilier locatif résidentiel ou encore un commerce de bureau.
Murs de boutique : un taux de rotation plus faible
Dans l’immobilier résidentiel, le taux de rotation des locataires fluctue en fonction du secteur ainsi que du montant du loyer. Il est en moyenne de 25,8 % par an en France. De son côté, le locataire d’un commerce de bureau peut changer plus régulièrement de local qu’un commerçant, selon le nombre de ses salariés et des évolutions économiques. Le locataire d’une boutique, lui, change moins souvent de boutique. Une fois son emplacement trouvé et sa clientèle effectuée, il réfléchira à deux fois avant de déménager. La signature d’un bail 3/6/9, réduit aussi le taux de rotation qui est en moyenne de 16 % par an.
D’autre part, si tant est que le locataire décide de quitter les lieux, le bail est habituellement cédé à un autre commerçant. Le bien ne reste ainsi pas vacant et le bailleur continue de percevoir son loyer. C’est d’ailleurs la plupart du temps le locataire sortant qui se charge de trouver un repreneur, puisqu’il souhaite revendre son fonds de commerce.
Murs de boutiques : le propriétaire est protégé par le bail commercial
Vous craignez les impayés de loyer ? Il est vrai que l’investissement locatif résidentiel comporte des risques. En cas d’impayés, la procédure d’expulsion peut être longue, puisque le locataire est, entre autres, protégé par la trêve hivernale. Dans le cadre d’une location de murs de boutique, un impayé de loyer débouche généralement rapidement sur un départ volontaire via une cession de bail, ou une expulsion du locataire, car le bailleur est protégé par le bail.
Le dépôt de garantie, qui peut atteindre 12 mois hors charges (contre un mois pour la location d’un appartement ou d’une maison), permet aussi de couvrir, si nécessaire, les impayés.
Murs de boutique : des charges minimisées et une rentabilité maximisée
Valorisation du bien, faibles charges, rentabilité accrue… Les murs de boutique pourraient vous séduire.
Murs de boutiques : un entretien et des charges faibles
Dans l’investissement locatif résidentiel, les travaux de mise aux normes peuvent être importants. Quant aux travaux d’entretien, ils peuvent être courants lorsqu’ils ne sont pas source de conflit avec le locataire. Cela peut être évité si vous décidez d’investir dans des murs de boutique. En effet, si vous prévoyez une clause spécifique dans le bail, les travaux de mise aux normes ou d’aménagement peuvent être pris en charge par le preneur, tout comme les charges de copropriété et locatives. Il est même possible de faire en sorte que la taxe foncière soit réglée par le locataire.
Le propriétaire ne doit ainsi payer que les gros travaux. La différence entre le loyer brut et le loyer net perçu est donc faible.
Murs de boutiques : une rentabilité plus importante
La rentabilité des murs de boutique est, de manière générale, plus haute que dans l’immobilier résidentiel. Elle peut atteindre Jusqu’à 7 % net.
Quant à la valorisation des murs de boutiques, elle est beaucoup moins volatile qu’au sein de résidentiel (où l’offre et la demande varient beaucoup) et du reste du secteur commercial. Elle découle en effet de l’emplacement, la zone de chalandise et du loyer réglé par le locataire. Ainsi, lorsque les murs de boutique sont bien situés, il n’y a que peu de raisons que leur valeur s’effondre.
Malgré tous ces avantages, avant d’investir dans les murs d'une boutique, il est recommandé de vous entourer d’experts. Le bail est en effet plus complexe que dans l’immobilier locatif résidentiel et les excellentes opportunités, qui dépendent avant tout de l’emplacement, partent très rapidement. Il faut donc pouvoir agir et se positionner dans l’instant.
Pour un premier investissement, il peut être judicieux d’acquérir un local déjà occupé, synonyme de sécurité financière. Vous pourrez ainsi analyser le règlement des loyers et la santé financière du locataire. Les comptes du commerçant sont confortables ? En plus de vous assurer le versement des loyers, cela vous conforte aussi dans le choix de l’emplacement, qui semble être bon. Si vous préférez investir dans des murs libres par souci d’économies (jusqu’à 15 % de réduction possible), nous vous expliquons comment trouver un bon locataire ainsi que les professionnels que vous devez viser, dans cet article.
Comment louer votre boutique efficacement ?
En tant que bailleur, vous devez veiller à ce que les locaux soient bien adaptés à l’activité de votre futur locataire.
Vous souhaitez vous renseigner davantage sur ce type d’investissement ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour échanger sur un éventuel projet. Nous pouvons vous aider à expertiser la valeur des murs commerciaux, qui, étant déconnectée des prix fonciers du marché, peut être complexe. Les critères à étudier sont bien différents.
