Tout est une question de stratégie. Si l’offre en entrepôts ne manque pas sur ce marché de l'immobilier d'entreprise qui connaît un regain d’activité, trouver le local professionnel ou commercial idéal pour votre activité n’est pas pour autant une mince affaire. Transport, emballage, manutention… L’entrepôt, qui se trouve au cœur des nouveaux enjeux logistiques, doit être choisi en fonction, certes, de vos besoins, mais aussi selon différents critères, qu’il est important d’étudier.
Chaque projet que vous avez doit en effet être mûrement réfléchi. D’autant plus lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier qui met en jeu l’avenir de votre entreprise. Un mauvais calcul peut lourdement impacter votre activité (perte de temps dû à un mauvais aménagement, un manque de place, un emplacement peu pratique…). Mieux vaut donc ne pas se précipiter, et bien structurer votre projet, en prenant en compte les différents éléments que voici.
Achat d’entrepôt : pour qui ?
Investisseurs, jeunes entreprises, entreprises plus solides... L'achat d'un entrepôt est-il favorable à tout le monde ?
Achat d’entrepôt pour les investisseurs
Pour les personnes souhaitant faire de l’investissement immobilier professionnel locatif, l’achat d’entrepôt peut s’avérer intéressant, en fonction du type d’entrepôt, de sa capacité d’entreposage ou encore de sa localisation. D’autant qu’avec l’essor des nouveaux modes de consommation, les bâtiments et plateformes logistiques sont grandement recherchés. Des locataires peuvent ainsi être trouvés rapidement.
Achat d’entrepôt pour les jeunes entreprises : bonne ou mauvaise idée ?
Les jeunes entreprises, misant sur une croissance d’activité, auront quant à eux plus d’avantages à se tourner vers la location, qui offre plus de souplesse. Le budget alloué à la location d’un local commercial ou professionnel est aussi beaucoup moins important qu’un achat. En cas de baisse brutale de leurs commandes, les sociétés encore récentes peuvent plus facilement s’adapter, en résiliant le bail en cours et en recherchant un nouvel entrepôt correspondant à leurs nouveaux besoins. Décision que ne pourra pas prendre rapidement une entreprise propriétaire de son propre entrepôt. Si vous avez commencé votre activité récemment, il est donc plus judicieux de vous tourner dans un premier temps vers la location d’un local, qui offre plus de souplesse.
Achat d’entrepôt pour les entreprises plus mâtures
En revanche, l’achat d’entrepôt peut parfaitement convenir aux entreprises plus anciennes et plus solides, qui entendent pérenniser leurs capacités d'entreposage. Ayant une meilleure vision sur les évolutions de leurs activités, elles pourront ainsi saisir des opportunités de valorisation importantes, tout en évitant les variations de loyer, susceptible d’être révisé. Elles se laissent aussi l’opportunité d’adapter l’entrepôt grâce à la réalisation de travaux d'aménagement, visant à optimiser la surface exploitable en fonction de leurs besoins ou des fluctuations ponctuelles au fil des ans. Et ce, sans avoir à demander à quiconque un accord préalable. Car, dans le cadre d’une location d’entrepôt, le propriétaire doit donner son aval, pour toutes transformations du local.
Lorsque l’entrepôt acheté il y a quelques années ne correspond plus aux nécessités de la société, en attendant de trouver preneur, elle peut le mettre en location. Le loyer obtenu peut servir à payer une partie ou l’ensemble d’une nouvelle location d’entrepôt.
Un bon investissement commence, certes, par un bon emplacement, mais cela ne fait pas tout. Quels sont les autres éléments dont il faut tenir compte pour choisir votre futur entrepôt ?
Achat d’entrepôt : comment optimiser vos coûts de fonctionnement ?
Critère n°1 : trouver l’emplacement idéal
La localisation d’un entrepôt est LE critère central. Évaluez-le selon les coûts de transport logistique ainsi que des conditions d’accès. Un entrepôt situé près d’axes stratégiques - routiers, fluviaux, ferroviaires ou aériens - permet en effet une meilleure gestion des flux de marchandises et prend rapidement de la valeur. Les délais pour l’acheminement vers le client final, toujours plus ambitieux et courts, peuvent ainsi être compétitifs. Selon votre secteur d’activité, pensez à concentrer votre recherche en périphérie des villes, dans les zones industrielles ou d’activité. Le prix de vente sera bien plus attractif qu’en centre-ville.
Critère n°2 : le type et la superficie de l’entrepôt
Hauteur sous plafond, aire de manœuvre, quai, résistance au sol… En fonction de ces caractéristiques, les entrepôts sont divisés en différentes classes, A, B, C et D. Tout type d’activité peut y être développé. Certains aménagements seront toutefois nécessaires selon ce que vous exercez (activité liée au froid, nature des produits et marchandises stockés, messagerie, production, commercialisation…).
L'entrepôt de type A
Au sein de cet entrepôt, la comptabilité-matières – permettant de connaître en continu les mouvements de stock - est obligatoire. Il est donc ici possible d’identifier les marchandises entreposées.
L'entrepôt de type B
Dans ce type d’entrepôt, la comptabilité-matières n’est pas nécessaire.
En ce qui concerne l’entrepôt de douane, durant le stockage, la marchandise n’est pas soumise à taxes (TVA ou droits commerciaux liés à l’importation).
L'entrepôt de type C
Les entrepôts de type C sont considérés comme des entrepôts dits «standards».
L'entrepôt de type D
Ces entrepôts ont pour fonction de stocker les marchandises en attente d’une évaluation en douane.
Veillez à choisir un entrepôt à la superficie adéquate. Si elle est trop petite, vous vous privez d’une certaine souplesse. Si elle se révèle trop grande, vous ne l’exploiterez pas entièrement et vos frais fixes de fonctionnement augmenteront inutilement.
Quant à la résistance de la dalle, assurez-vous qu’elle soit bien adaptée à la charge de stockage et à celle des équipements et véhicules présents sur les lieux.
Critère n°3 : l’état et l’agencement de l’entrepôt
Autre caractéristique à observer avant toute transaction, l’état de l’entrepôt. Des travaux de rafraîchissement sont-ils nécessaires ? Existe-t-il un ou des espaces d’entreposage, des étagères, des racks de rangement ? Quels sont les équipements dont vous avez besoin déjà présents ou absents du local ? Quid de la sécurité des lieux ? De l’agencement de l’extérieur ? Y a-t-il un parking pour accueillir vos clients et salariés ? L’ensemble de ces éléments influent sur le prix d’acquisition.
Achat d’entrepôt : renseignez-vous sur la valeur vénale
Avant d’émettre toute offre d’achat, pensez enfin à estimer la valeur vénale de l’entrepôt. Cette étape est primordiale. Souvent différente de la valeur comptable historique, elle correspond au prix auquel l’entrepôt peut être vendu, dans des conditions de libre marché. Elle peut s’effectuer par comparaison directe avec d’autres biens de même nature, par capitalisation de revenu (estimation dans le cadre d’un investissement locatif, ou via la méthode des « discounted cash flow ». Cette dernière s’établie sur la valeur des cash flow annualisés et actualisés sur la durée du bail.
Cette opération étant complexe, il peut être opportun de faire appel à un expert. Commerce Immo se tient à votre disposition pour votre projet d’achat d’entrepôt, qui demande une recherche active. En nous confiant votre recherche, vous vous libérerez d’une tâche fastidieuse et longue, tout en profitant de notre expertise.
