Votre décision est prise, vous voulez louer un bureau pour installer votre entreprise. Si vous démarrez, cette solution offrant de nombreux avantages peut être intéressante. Elle est en effet bien moins onéreuse qu’une acquisition en pleine propriété, qui pourrait vous endetter inutilement, alors que votre chiffre d’affaires est encore, peut-être, incertain. La location offre également une plus grande liberté et vous permet d’adapter vos locaux en fonction de vos activités, en déménageant dans une surface plus grande ou plus petite. Quelle que soit la taille de votre entreprise, plusieurs types de baux s’offrent à vous. Le choix doit se faire en fonction de vos activités, de vos besoins à court et moyen terme ainsi que des privilèges que chaque bail peut vous apporter. Lequel serait selon vous le plus approprié ? Afin de vous guider au mieux dans votre recherche d'un lieu d'implantation pour votre société, revenons en détails sur les éléments à savoir sur la location de bureau, et les baux que vous pouvez contracter.
Location de bureaux : les différents types de baux
Il existe 3 manières de louer des locaux professionnels. Une même surface peut en effet être louée en signant :
- Un bail commercial classique 3-6-9
- Un bail professionnel
- Un bail de courte durée
Quel est celui qui vous convient le mieux ?
Location de bureau : le bail commercial classique, la meilleure alternative ?
En règle générale, le bail commercial, régie par le statut des baux commerciaux, est destiné exclusivement aux activités commerciales et artisanales. Sous réserve de l'accord du bailleur, ce régime juridique peut néanmoins être contracté par des locataires de bureaux à usage professionnel, soit par des membres de professions libérales. Si vous êtes à la recherche de bureaux sur le long terme, cette option peut vous convenir. En raison de la stabilité et sécurité qu’il procure aux deux parties (bailleur et locataire), ce type de contrat semble être la meilleure alternative pour un professionnel envisageant de louer un bureau. Voici quelques-uns des bénéfices qu’il offre au preneur.
Il est en effet le plus intéressant. Le bail commercial, aussi nommé bail 3-6-9, est signé pour au moins 9 ans.
Les avantages du bail commercial
En signant un bail 3-6-9, le locataire profite de divers avantages :
Le locataire bénéficie en effet de différents avantages :
- Le loyer est fixé librement entre les parties
- La révision du loyer à chaque période triennale (tous les 3 ans) ou selon une clause d'échelle mobile
- Une grande sécurité : durant 9 ans au minimum, il peut exploiter les bureaux sans crainte d’être mis à la porte, dès lors que ses engagements sont respectés
- La possibilité de résilier le bail à chaque période triennale : cela laisse une certaine liberté au locataire, qui pourra décider de partir s’il le souhaite, en fonction des besoins de son activité (locaux plus petits ou plus grands…)
- Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
- Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail : c’est ce que l’on nomme « la propriété commerciale ». L'indemnité à régler au locataire étant très élevée, il est difficile, en pratique, d’exiger le départ du locataire.
Le bail commercial assure ainsi une grande stabilité au locataire d’un bureau. N’oublions pas que s’il confère des droits au preneur, ce dernier doit aussi se conformer à diverses obligations, que nous avons détaillé dans un précédent article.
Location de bureau : le bail professionnel, la 2e alternative
Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel est un contrat de location d'un local dont l’usage ne doit être ni commercial, ni artisanal, ni industriel, ni agricole. Il est ainsi principalement destiné aux professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, avocats...) ou non réglementées (consultants, conseils en gestion...).
Ce type de bail est signé pour une durée minimale de 6 ans.
Les avantages du bail professionnel
Le bail professionnel permet de :
- Fixer le montant du loyer librement fixé par les parties : si la révision du loyer n'est pas imposée par la loi et que rien n’est spécifié dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant l’ensemble de la durée du bail.
- Une résiliation à tout moment par le locataire (mais aussi par le bailleur) : il suffit pour cela de le notifier à l’autre partie au minimum 6 mois à l’avance.
- Sans résiliation de l’une ou l’autre partie à échéance, le contrat est reconduit pour la même durée, soit 6 ans. Attention, au-delà de 12 ans, le bail professionnel doit être rédigé par un notaire.
Notons néanmoins que les clauses du bail peuvent prévoir l’indexation du loyer à des indices spécifiques. La révision s’effectuera alors d’un commun accord, selon l’évolution des indices, majoritairement vers la hausse. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les bailleurs optent dès qu’ils le peuvent pour ce type de bail, au lieu de recourir au bail commercial.
Quid de la location de bureau sous bail de courte durée ?
Location de bureau : le bail de courte durée, idéal pour les jeunes libéraux
Vous venez de lancer votre activité et ne souhaitez pas encore vous engager sur le long terme ? Le bail de courte durée, dit précaire ou dérogatoire, peut alors être alors idéal pour vous. Il est d’ailleurs l’une des alternatives les plus prisées par les professionnels. D’une durée maximale de 3 ans, il convient parfaitement aux libéraux en phase d’installation.
Les avantages du bail de courte durée
Le bail dérogatoire confère :
- Un engagement limité : le locataire s’engage pour 3 ans maximum. Les investissements sont donc minimes, ce qui est non négligeable au début d’une activité. Si elle se développe convenablement au bout d’un an, le preneur peut décider de renouveler son bail pour un an supplémentaire, sans jamais excéder 3 ans. Il est d’ailleurs automatiquement résilié à son terme. Au-delà, et d’un commun accord entre les parties, le bail se transmute automatiquement en bail commercial.
- Une grande souplesse : type de commerce ou d’activités, montant du loyer, charges… L’ensemble des clauses correspondant aux besoins du bailleur et locataires peuvent être indiquées dans le bail de courte durée. Cette liberté permet aux entrepreneurs ou commerçants de tester leur activité. Et ce, sans se soucier des contraintes liées aux règles des baux commerciaux.
Vigilance toutefois, car le loyer, fixé librement par les parties, n'est pas plafonné. Une clause d'indexation est cependant possible.
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