Déménagement, cessation d’activité, départ à la retraite… Un locataire peut, en principe, céder son bail commercial librement. Cela signifie que le cédant transmet son contrat de location à une autre personne, nommée cessionnaire. C’est donc le droit au bail qui est légué.
Cession du droit au bail commercial : définition
La cession du droit au bail (ou cession du bail commercial) est un contrat via lequel le locataire transfère au cessionnaire le bénéfice du bail ainsi que les droits et obligations incombant au preneur du local. Le cessionnaire se substitue ainsi au cédant en devenant le nouveau titulaire du bail commercial pour la durée restant à courir. Il peut alors jouir des locaux, mais s’engage aussi à payer le loyer et à respecter les conditions de la location. Le bail commercial initial reste le même, seul le locataire change.
Cession du bail commercial : quand peut-elle intervenir ?
La cession de bail commercial peut intervenir :
- Lors de la cession d’un fonds de commerce, dont le droit au bail est l’un des éléments
- Lors de la cession du droit au bail seul, soit sans vendre son fonds de commerce
Cession du bail commercial : faut-il l’accord du propriétaire ?
Prévenir le propriétaire est indispensable. D’ailleurs, la plupart des bailleurs empêchent leurs locataires de céder leur droit au bail via l’insertion d’une clause dans le contrat de bail commercial. Cela leur permet d’encadrer et de limiter l'exercice de ce droit.
Leur accord n’est cependant pas toujours nécessaire, et dépend de l’objet de la vente. Les propriétaires n’ont en effet pas la possibilité d’interdire aux locataires de céder le bail commercial quand ces derniers envisagent de vendre leur fonds de commerce, car la liberté de cession d'un fonds de commerce est une disposition d'ordre public. Ils ne peuvent également pas mettre leur veto lorsqu’il s’agit :
- D’une fusion
- D’une scission
- D'un apport partiel d'actif
- D'une transmission universelle de patrimoine
Cession du bail commercial seul
La cession d’un droit au bail seul intervient sans la vente du fonds de commerce du locataire. Le cédant doit ici s’assurer que le contrat de bail accepte cette cession du seul droit au bail, que l’on nomme cession de « pas-de-porte ». Le propriétaire doit dans ce cas donner son accord, après avoir été averti.
Attention toutefois, car si le bail se situe dans une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la commune peut faire valoir son droit de préemption. Elle a alors la priorité sur l’acquisition du droit au bail. Il est donc important de se renseigner auprès de la mairie en amont.
Cession du bail commercial et du fonds de commerce
Si vous souhaitez vendre votre fonds de commerce, la cession inclus obligatoirement le droit au bail. Le preneur d'un fonds de commerce achète en effet l’ensemble des éléments attenants (enseigne, clientèle, équipement, droit au bail…).
Si, comme évoqué en amont, le bailleur ne peut dans ce cas précis pas s’opposer à la cession du bail, elle peut être soumise à quelques conditions, comme :
- La clause d'agrément : elle contrôle l'entrée de nouveaux actionnaires ou associés dans la société qui doivent donner leur accord à chaque cession de parts sociales ou d'actions.
- La clause autorisant la cession du bail uniquement en cas de vente totale du fonds
Cession du bail commercial en cas de fusion, scission ou transmission
Ici, la société locataire d'un bail commercial est absorbée lors :
- D'une fusion : opération réunissant deux ou plusieurs sociétés ou entreprises pour n’en former qu’une seule.
- D'une scission : opération par laquelle une société disparaît au profit de sociétés bénéficiaires existantes ou créées pour l’occasion.
- D'un apport partiel d'actif : une partie de l’actif d’une société va à une autre société bénéficiaire, en échange de titres dans son capital.
- D'un transfert universel de patrimoine : ici, la société absorbante ou bénéficiaire de l'apport devient instantanément propriétaire du droit au bail, sans devoir accomplir de formalités. Le bailleur ne peut s’y opposer.
Cession du droit au bail : quelles formalités accomplir ?
La cession du bail commercial doit respecter différentes étapes que voici.
Rédiger un contrat de cession du bail commercial
Un contrat écrit signé entre les parties ou sous la forme d'un acte notarié doit être établi. Un avenant au contrat de bail commercial peut aussi suffire.
Faire un état des lieux
Avant la cession, un état des lieux doit être effectué par :
- Le propriétaire et le locataire sortant
- Ou un tiers mandaté (agence immobilière par exemple)
Chacune des parties doit conserver ce document.
Informer le propriétaire bailleur
Comme notifié, la cession du bail commercial doit être communiquée au propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). Ce dernier peut servir à :
- Constater un fait
- Accomplir une formalité de procédure
- Engager une voie d'exécution (saisie, expulsion...)
Doit être mentionné sur cet acte :
- L'identité du cessionnaire (soit le repreneur du bail)
- Ses coordonnées
- La date de la cession
Enregistrement et publicité de la cession
L’enregistrement de l'acte de cession du droit au bail doit être réalisé au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation des biens.
S'il s'agit d'un acte notarié, l’enregistrement s’effectue au service des impôts du notaire.
L’acte est pris en compte sous un mois à compter de sa signature.
Généralement, le repreneur doit s’acquitter des droits d'enregistrement, mais l'acte de cession peut prévoir que ce n'est pas le cas. Ils sont évalués en fonction du prix de cession, comme suit :
- 0 % jusqu'à 23 000 €
- 3 % entre 23 001 € à 200 000 €
- 5 % au-delà de 200 000 €
Un minimum de droit fixe s’élevant à 25 € est perçu.
Attention, en cas de non-respect des formalités ne sont pas respectées, la vente du bail commercial ne peut aboutir. La résiliation et/ou le non-renouvellement du bail commercial initial peut alors intervenir.
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