La période actuelle délicate n’empêche pas certains professionnels de souhaiter concrétiser leur projet commercial. Les incertitudes sur l’avenir économique incitent toutefois ces derniers à la prudence, et l’on observe de nouvelles habitudes. La grande majorité d’entre eux recherchent de la location « pure », sans reprise de fonds de commerce ou de droit au bail.
Cela ne fait évidemment pas l’affaire des commerçants cherchant à stopper leur activité, en récupérant un peu de trésorerie via une reprise... Toutefois, s’ils se montrent « raisonnables » en termes de prix, ceux-ci peuvent réussir à monnayer une reprise.
Les porteurs de projet sont contraints par la conjoncture
Contre toute attente, les porteurs de projet sont assez nombreux en Ile-de-France, à la recherche de locaux pour démarrer une activité. Une bonne nouvelle qui donne de l’espoir en cette période difficile ! Toutefois, s’ils sont prêts à se lancer dans une nouvelle aventure, ces derniers sont conscients du contexte, délicat pour plusieurs raisons :
- les banques sont moins enclines à délivrer des crédits aux commerçants qui se lancent car :
elles sont très occupées par les prêts mis en place par les Pouvoirs Publics, dont les prêts garantis par l’Etat (PGE) ;
elles ont du mal à estimer la justesse de la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, dans cette conjoncture incertaine.
- les loyers actuellement pratiqués en région parisienne sont relativement élevés ;
- et les demandes de reprise souvent effectuées à des tarifs trop hauts.
Dans cette conjoncture, les porteurs de projets ne fonctionnent plus comme d’habitude : acheter un fonds de commerce pour bénéficier d’une clientèle existante et/ou acheter un droit au bail au commerçant vendeur pour bénéficier de loyers plus avantageux que ceux du marché actuel.
La location pure est privilégiée
Dorénavant, avantage est donné à la location pure pour 3 raisons :
- contourner la case « banque » : l’absence de reprise leur évite de
contracter un crédit difficile à obtenir. De plus, même s’il était accordé, le prêt impliquerait une caution solidaire qui n’est pas facile à trouver, compte tenu de l’avenir économique incertain ;
- ne pas payer trop cher un fonds de commerce ou un droit au bail dont les prix apparaissent exagérés dans la conjoncture actuelle. Dans ces conditions, les porteurs de projet préfèrent payer un loyer un peu plus cher et ne pas s’endetter sur longue durée ;
- avoir la possibilité de négocier un loyer à la baisse ou indexé sur le CA. Les faillites à venir représentent un argument de poids dans la discussion avec des bailleurs qui savent que le marché va s’élargir en termes d’offres.
Cette location pure prend donc incontestablement le dessus, aujourd’hui, sur les transactions traditionnelles liées aux baux commerciaux.
Les vendeurs de fonds ou de droit au bail doivent s’adapter
Les commerçants souhaitant aujourd’hui vendre leur fonds de commerce et/ou le droit au bail n’ont d’autre choix que de tenir compte de ce fait... en s’adaptant. Comment ? En réduisant leurs prétentions financières, souvent déconnectées de la réalité du marché. Certes, le réflexe de vouloir récupérer son investissement est logique, et ce serait l’idéal, mais il est irréaliste pour l’instant. Mieux vaut penser positivement en reconnaissant que cet investissement a été amorti par les années d’activité...
Pour avoir une chance de trouver preneur, les commerçants ont tout intérêt à fixer des prix en baisse. Une stratégie indispensable s’ils ont signé un bail depuis moins de 5 ans, affichant donc un loyer relativement « élevé ».
Les vendeurs installés depuis plus de 10 ans ont plus de poids dans la négociation
Le rapport de force est moins déséquilibré si le commerçant vendeur est titulaire d’un bail depuis une dizaine d’années. En effet, dans ce cas, le loyer est attractif, inférieur aux loyers de marché actuels. La négociation peut donc s’engager entre un acheteur qui calcule son intérêt de payer une reprise (qu’il amortira dans le temps) pour bénéficier d’un loyer « bas », et un vendeur, conscient des atouts dont il dispose.
