Et pourtant. Une demande locative existe… si tant est que les bailleurs sachent s’y adapter ! Conseils pour vous aider à louer vite et pour longtemps.
Vous cherchez à signer un bail commercial en région parisienne, mais avez du mal à trouver preneur ? Peut-être est-ce tout simplement parce que vous êtes un peu « déconnecté des réalités du marché »… Rien de grave - la demande locative existe -, il suffit juste de bouger légèrement le curseur.
Une conjoncture compliquée pour les commerçants...
Ce n’est pas un secret : les commerçants franciliens n’ont pas la vie facile tous les jours. La concurrence d’Internet, les mouvements sociaux avec leurs lots de manifestations et de perturbations dans les transports en commun, les politiques « anti voitures » de la municipalité parisienne, le récent coronavirus !… engendrent une conjoncture économique pour le moins tendue...
Les CA sont en baisse pour certains, alors que les charges fixes ont plutôt tendance à s’accroître. Dans ce contexte, nombre de professionnels en place dénoncent leur bail avant terme, tandis que d’autres – à la recherche d’un local, mais conscients de la conjoncture compliquée – se refusent à payer des loyers trop lourds qui vont obérer la réussite de leur projet.
... qui explique un turn-over élevé...
Résultat : beaucoup de vacance en IDF, notamment due à un niveau de loyers en déconnection avec la réalité du terrain.
Les rentes de situation du passé semblent terminées : les baux signés pour 9 ans et qui vont à terme sont de plus en plus exceptionnels. Aujourd’hui, le turn-over est la norme : au mieux à la fin d’une période triennale, au pire avant même le terme de la 1 ière année ! Ces changements incessants de locataires ne sont pas bons pour les affaires des bailleurs : travaux de rafraichissement du local ou vacance locative entre deux baux, dégradation de l’image du local (les locataires potentiels cherchent à négocier en faisant allusion à un défaut potentiel du local : « ce local a un problème », « le commerçant qui était là n’a pas tenu 6 mois »...). Ils coûtent de l’argent.
... dans un contexte de loyers parfois excessifs
Cette instabilité s’explique donc par le fait que de nombreux nouveaux loyers sont aujourd'hui trop lourds à supporter pour les commerçants.
Pourquoi les bailleurs fixent-ils des loyers relativement conséquents ?
- En raison de prix d’achat élevés :
ceux qui viennent d’acheter le local l’ont payé à prix fort en raison d’une importante demande sur ce marché des murs de boutiques de la part de particuliers, mais aussi de fonds (SCPI, OPCI, fonds étrangers, etc.). Le prix d’achat déterminant le rendement escompté entraîne des loyers à la hausse.- En raison de l’idée que le loyer doit correspondre à la mensualité de remboursement du crédit.
Le bailleur rembourse à la banque 1.000 € / mois ? il veut encaisser 1.000 € de loyer. Pas aussi simple…- En raison de la volonté de suivre ces nouveaux loyers, de la part des bailleurs déjà détenteurs de biens.
Les bailleurs qui se retrouvent avec un commerçant en partance et un local à relouer calquent leur prix sur ces nouveaux loyers. Humain, mais pas toujours logique économiquement.- En raison de la volonté des bailleurs déjà détenteurs d’un local de « rattraper » les pertes passées avec un loyer en hausse.
Les loyers impayés, les frais de vacance, etc. ont fait baisser les rendements. Les bailleurs entendent bien se rattraper sur le prochain locataire en lui faisant, en quelque sorte, rembourser les dettes de son prédécesseur. Calcul déraisonnable…- En raison de la volonté des bailleurs de garder, lors d’un changement de locataire, un niveau de loyer au moins aussi élevé que l’ancien
(et parfois même plus !) : là encore, au mépris de la logique conjoncturelle économique.- En raison de la comparaison avec le marché locatif des logements, où les loyers grimpent.
Or, les deux marchés ne sont pas identiques.Les bailleurs peuvent pourtant signer des baux long terme en louant de façon raisonnable
Si ces stratégies de fixation des loyers suivent une certaine logique, il n’en demeure pas moins que, sur le plan économique et financier, elles ne sont pas correctes et entraînent les bailleurs sur de fausses routes.
Alors, certes, le marché n’est pas totalement bloqué : certains commerçants n’ont pas le choix et finissent par accepter de payer des loyers déconnectés de la réalité économique… mais une partie d’entre eux jette l’éponge au bout de quelques mois...
Les bailleurs n’ont aucun intérêt à une telle situation. Au contraire, leur intérêt est de louer rapidement et de pérenniser la relation.
Le meilleur loyer n’est pas forcément le loyer le plus élevé !
Fixer un loyer au niveau le plus haut est souvent contre-productif : cela incite les locataires à partir dès qu’ils le peuvent et vous fait prendre le risque d’une vacance locative coûteuse entre deux baux.
L’investissement locatif s’appréhende sur le long terme. Donc mieux vaut, au contraire, proposer un loyer de marché ou même légèrement en-deçà du marché pour entamer une bonne relation avec son locataire et le fidéliser.
La meilleure garantie n’est pas forcément la plus lourde non plus !
Il y a quelques années, les bailleurs demandaient 3 mois de dépôt de garantie.
Aujourd'hui, alors que réunir une telle somme n’est déjà pas facile, certains bailleurs imposent des garanties encore plus conséquentes : 6 mois de dépôt de garantie, une caution solidaire, une caution bancaire, un an de loyer d’avance… En plus de freiner un grand nombre de locataires potentiels, de telles exigences sont causes de ruptures de bail prématurées. Pas la meilleure idée, donc, dans la conjoncture actuelle, et contreproductif.
Notre conseil :
les bailleurs - en particulier ceux qui n’ont plus de crédit à rembourser - devraient s’adapter à la conjoncture en jouant le jeu des loyers raisonnables. Quant aux autres, il leur faut aussi trouver un juste milieu pour ne pas « perdre » trop par rapport à la mensualité de remboursement, tout en n’asphyxiant pas les locataires...En tout état de cause, le marché des baux commerciaux franciliens souffre aujourd'hui d’un dysfonctionnement clair par rapport à la logique économique de l’offre et de la demande et des possibilités financières des commerçants dans une conjoncture difficile. Les bailleurs doivent tenir compte de cette situation et opter pour une stratégie adaptée et payante : fixer des loyers et des garanties « corrects » mais pas excessifs, seules conditions pour signer des baux commerciaux le plus rapidement possible et conserver les locataires à long terme.
