Préparer le local commercial avant la mise en location
Un local propre, conforme et attractif est beaucoup plus facile à louer. Avant toute publication, il est important de :
- vérifier la conformité aux normes ERP (Établissement Recevant du Public), notamment en matière de sécurité incendie et d’accessibilité PMR,
- réaliser les diagnostics obligatoires : DPE, amiante, électricité, accessibilité, etc.,
- éventuellement rafraîchir les peintures, nettoyer le sol, vérifier les installations électriques et sanitaires,
- préparer les documents nécessaires : règlement de copropriété, plans du local, dernière taxe foncière.
Un local bien entretenu et prêt à l’exploitation attire plus rapidement les candidats et évite les négociations défavorables.
Fixer un loyer cohérent avec le marché
Le montant du loyer doit correspondre à la valeur réelle du bien et au marché local. Une surestimation peut rallonger la vacance locative, tandis qu’un loyer trop bas diminue la rentabilité.
Pour fixer le bon loyer :
- comparez les annonces similaires dans le quartier,
- prenez en compte l’attractivité de la rue, le flux piéton, la visibilité et les commerces voisins,
- ajustez selon la configuration : boutique en rez-de-chaussée, présence ou non de vitrine, mezzanine, étage accessible, etc.
Il est également important d’évaluer les charges récupérables et les éventuels droits d’entrée ou pas-de-porte.
Choisir le type de bail commercial adapté
La nature du bail conditionne la durée et la flexibilité de la location. On distingue principalement :
- Le bail commercial 3-6-9 : la formule la plus courante, d’une durée de 9 ans avec possibilité de résiliation tous les 3 ans par le locataire. Il sécurise les revenus et protège les deux parties.
- Le bail dérogatoire : idéal pour les locations de courte durée, avec une souplesse maximale sur une période inférieure ou égale à 3 ans.
- Le bail professionnel : utilisé dans certains cas pour les professions libérales. Il offre une flexibilité accrue avec une durée minimale de 6 ans.
La rédaction du bail doit être précise, notamment sur la destination du local, la répartition des charges et les garanties demandées.
Diffuser l’annonce sur les bons supports
Pour louer un local commercial efficacement, il est essentiel de maximiser la visibilité de l’annonce :
- publiez sur des plateformes spécialisées en immobilier commercial comme Geolocaux, BureauxLocaux ou Le Figaro Immo Pro,
- affichez un panneau "À louer" bien visible sur la vitrine, surtout dans les rues passantes,
- utilisez les réseaux professionnels (CCI, experts-comptables, franchiseurs, réseaux d’entrepreneurs),
- collaborez éventuellement avec une agence spécialisée pour bénéficier de leur fichier clients et de leur expertise locale.
Soignez les photos et la description : précisez la surface, la configuration, les activités autorisées, les points forts de l’emplacement et les conditions financières.
Organiser les visites et analyser les dossiers
La visite du local est une étape clé. Il faut :
- mettre en avant la lumière naturelle, l’agencement et la visibilité depuis la rue,
- présenter les installations, la conformité et les éventuelles possibilités d’aménagement,
- répondre aux questions sur les charges, la taxe foncière, les travaux et les droits de passage éventuels.
Pour analyser les candidatures, il est recommandé de :
– vérifier la cohérence du projet commercial avec la destination du local et le règlement de copropriété,
– analyser la solidité financière du candidat (bilans, business plan, garanties),
– évaluer l’expérience professionnelle et la pérennité du projet.
Un dossier solide doit inclure une garantie financière suffisante : dépôt de garantie, caution bancaire ou assurance loyers impayés.
Finaliser la mise en location
Une fois le locataire choisi, il faut :
- rédiger le bail commercial de manière rigoureuse,
- organiser la signature avec toutes les annexes obligatoires (diagnostics, règlement de copropriété, état des lieux, etc.),
- effectuer un état des lieux d’entrée précis et contradictoire,
- encaisser le dépôt de garantie et le premier loyer avant la remise des clés.
Cette dernière étape sécurise la location et lance officiellement la prise de possession du local par le nouveau locataire.
