Vendre le fonds de commerce est toujours la priorité d’un commerçant…
Et c’est logique ! Des années à construire une activité, à se faire une clientèle captive ont une valeur. C’est donc d’abord le fonds de commerce que souhaite vendre le commerçant. Avec l’aide de professionnels aguerris, la valeur du fonds peut être affinée en prenant en compte tous les éléments qui en font son prix :
Les paramètres liés au fonds lui-même
Le CA mais aussi et surtout le bénéfice, la valeur du stock, le portefeuille clients, la masse salariale ou encore le montant du loyer doivent être étudiés avec attention. Ce dernier ne pouvant pas être augmenté, il est un paramètre important pour l’acquéreur éventuel qui va faire ses hypothèses de rentabilité en fonction de ce loyer. Le nombre de salariés et leur profil comptent aussi considérablement dans la valorisation du fonds de commerce.
Salariés expérimentés avec un salaire conséquent, salariés plus jeunes ou encore salariés proches de la retraite… les différents statuts sont analysés pour en tirer des prospectives. Par exemple, un salarié en âge de prendre sa retraite pourra faire valoir ses droits à n’importe quel moment, avec le solde de tout compte qui va avec… A prendre en compte dans la valorisation financière !
Les paramètres liés à l’environnement du commerce
L’emplacement du commerce compte évidemment énormément : est-il situé dans une zone passante, facile d’accès, proche des transports publics, d’un parking ? Est-il dans un quartier en plein développement qui devrait donc attirer de nouveaux consommateurs ? Bénéficie-t-il de l’attrait de commerces voisins très attractifs ?... De nombreux points peuvent valoriser ou dévaloriser un fonds.
Les paramètres liés au secteur d’activité
Les modes tournent de plus en plus vite aujourd’hui, boostant ou, au contraire, faisant s’effondrer l’intérêt pour un secteur d’activité. La concurrence locale ou internationale joue également un rôle.
En tout état de cause, déterminer à sa juste valeur le prix d’un fonds de commerce nécessite une expertise pointue et est affaire de professionnels.
Ces derniers sont d’ailleurs les mieux placés pour déterminer une juste valeur de marché, au contraire de certains commerçants qui ont tendance (c’est humain !) à surévaluer un outil de travail dans lequel ils se sont impliqués une grande partie de leur vie. Accepter le conseil de professionnels de baisser un peu la valeur du fonds de commerce peut s’avérer plus intéressant que de se résoudre, faute d’acheteurs, à vendre le simple droit au bail.
… mais ce n’est pas toujours possible ! Il faut alors passer au plan B : vendre le droit au bail
Parce que le prix est trop élevé (le commerçant l’a déterminé et ne veut pas le baisser) ou parce que le marché n’est pas porteur, la vente d’un fonds de commerce est parfois difficile.
Dans ce cas, et plutôt que de laisser les choses traîner dans le temps, mieux vaut rapidement (parfois simultanément) passer au plan B, la cession du bail. Alors que le fonds de commerce ne peut être cédé qu’à un commerce de même activité, le droit au bail peut, en effet, être cédé à tout autre commerçant. Il faut alors le « déspécialiser » ; Ce qui élargit, évidemment, l’éventail des repreneurs potentiels.
Première précaution : vérifier le champ des possibles
Contrairement au contexte de la cession du fonds de commerce qui s’effectue exclusivement de partie privée à partie privée (entre les deux commerçants), la cession du bail doit donner lieu à autorisation du bailleur qui peut aussi décider d’augmenter le loyer et/ou de demander une déspécialisation sur la transaction effectuée. Par ailleurs, si le commerce est situé au RDC d’une copropriété, celle-ci aura aussi, éventuellement, son mot à dire : le règlement de copropriété exclut parfois, certains types de commerces.
Objectif : valoriser au mieux ce droit au bail
A défaut de vendre le fonds de commerce, la cession du droit au bail doit s’effectuer dans les meilleures conditions possibles pour le vendeur. Là encore, l’avis de professionnels aguerris s’avère important pour mettre en avant les éléments capables de valoriser ce bail.
L’emplacement, tout d’abord : comme dans la démarche liée à la vente du fonds de commerce, la mise en avant des avantages du secteur géographique est primordiale : il s’agit d’un endroit très passant, au voisinage valorisant, qui est appelé à être réhabilité et donc à attirer plus de clients potentiels, etc. La plus-value des professionnels est qu’ils vont se renseigner sur le devenir du secteur afin de trouver toute information apte à valoriser le bail.
Le loyer ensuite : s’il est attractif et que le bailleur n’a pas manifesté son intention de l’augmenter, c’est un bon point.
Emplacements « premium » : mieux vaut parfois vendre le droit au bail plutôt que le fonds de commerce !
La situation est exceptionnelle, mais existe, surtout au cœur des métropoles : certains emplacements sont tellement recherchés que la vente du droit au bail peut rapporter plus que la vente du fonds de commerce. Par exemple : une grande enseigne veut absolument s’implanter dans tel quartier et est prêt à mettre le prix pour acheter un droit au bail. Parfois, la valeur de celui-ci excède la valeur du fonds de commerce…
