Vous souhaitez investir dans des locaux commerciaux ? La vente d’immeuble en bloc pourrait satisfaire vos besoins et désirs. Cette technique est fréquemment utilisée par les promoteurs immobiliers, les investisseurs et les fonds d'investissement pour vendre rapidement plusieurs biens immobiliers en même temps.
Vente d’immeuble en bloc : définition
Par opposition à la vente à la découpe dite classique, la vente en bloc, moins répandue, consiste pour un promoteur à céder son programme immobilier (ou un immeuble entier) à un unique acquéreur.
Vente en bloc : quels biens sont concernés ?
La vente en bloc peut concerner :
- Des biens immobiliers neufs
- Des biens immobiliers existants à rénover
- Des biens immobiliers loués
- Des biens immobiliers inoccupés
- Des constructions à usage d’habitation
- Des bâtiments mixtes (comportant par exemple un local commercial au rez-de-chaussée)
Vente en bloc : pour qui ?
Du fait des sommes conséquentes à débourser et de l’importance du projet locatif, la vente d’immeuble en bloc est souvent destinée à des professionnels de l’immobilier comme :
- Des investisseurs institutionnels
- Des sociétés foncières
- Des bailleurs sociaux
- Des banques et organismes d’assurances
Leur objectif, diversifier leurs investissements financiers, revendre les biens à la découpe ou louer la totalité des lots à différents locataires.
Néanmoins, les acquéreurs particuliers s’intéressent de plus en plus à ce type de transaction immobilière. Ils jettent cependant leur dévolu vers des biens de taille plus modeste, et si possible occupés, pour bénéficier des revenus locatifs dès la signature de l’acte de vente.
Un type d’investissement a aussi le vent à poupe : il s’agit de la remise en état et de la revente à la découpe de logements entièrement rénovés.
Vente d’immeuble en bloc : quels avantages et inconvénients pour les acquéreurs ?
Se porter acquéreur lors d’une vente d’immeuble en bloc peut être fort avantageux. Voici quelques-uns de ces bénéfices.
Les avantages de l’acquisition d’un immeuble en bloc
Profiter de prix intéressant
C’est l’avantage n°1. En règle générale, et comme au sein de divers domaines d’activité, l’achat groupé permet aux acquéreurs de profiter de prix plus avantageux. Cela peut s’apparenter en quelque sorte à un achat immobilier à prix de gros.
Réduire les frais d’entretien et d’exploitation
Outre la réduction des dépenses à l’acquisition, la vente d’immeuble en bloc permet également de minimiser les frais liés à l’entretien et à l’exploitation des constructions, par rapport à la gestion de plusieurs logements dispersés dans divers bâtiments.
Négocier des tarifs avantageux avec les prestataires
La surface d’un immeuble en bloc étant conséquente, il est plus facile pour les acquéreurs de négocier des honoraires de gestion locative ou des tarifs d’une entreprise de travaux.
S’assurer une rentabilité locative ou plus-value supérieure
Toutes les dépenses de gestion étant réduites lors de l’achat d’un immeuble en bloc, il est fréquemment possible d’obtenir une rentabilité locative (ou une plus-value à la revente) supérieure à celle de plusieurs logements acquis séparément et ayant une surface totale équivalente. En effet, la rentabilité attendue nette est au-dessus des moyennes de marché. Viser rapidement des cash flows positifs est donc envisageable lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport.
S’affranchir des contraintes d’une copropriété
En étant seul acquéreur, la gestion quotidienne des logements ou de l’entretien des parties communes est grandement facilitée. En effet, la gestion du budget dédié à l’entretien ou aux travaux de rénovation est mieux maîtrisée et ne dépend pas de la collectivité, mais d’une seule personne. Si tel est votre cas, vous pourrez ainsi disposer d’une totale latitude et choisir librement les prestataires ainsi que les périodes dédiées aux travaux par exemple.
Optimiser le temps de gestion
Acquérir plusieurs lots dans un même immeuble permet également d’optimiser le temps de gestion de chacun d’entre eux. Vous pouvez en effet profiter :
- D’un même prestataire pour l’entretien des équipements
- D’un agent immobilier unique : il pourra par exemple mutualiser les rendez-vous lors de la recherche d’un nouveau locataire.
Les inconvénients de l’acquisition d’un immeuble en bloc
Attention toutefois, car la vente en bloc d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements est réglementée par la loi du 31/12/1975 (art. 10-1), afin de préserver les intérêts des locataires. Le propriétaire vendeur a le choix entre deux démarches :
- Obtenir de l’acquéreur un engagement de proroger les baux d’habitation en cours de chaque occupant, afin de leur permettre de disposer de leur logement pendant six ans, à compter de la date de signature de l’acte de vente
- À défaut, faire profiter les locataires et occupants d’un droit de préemption sur les lots qu’ils occupent. Cela peut alors remettre en cause la vente en bloc avec l’action d’un seul locataire.
C’est pourquoi il est recommandé aux acquéreurs de se positionner sur des ventes d’immeubles en bloc comportant au maximum 5 logements.
Vente d’immeuble en bloc : quels avantages et inconvénients pour les promoteurs ?
Faisons le point sur les avantages et inconvénients de la vente d’immeuble en bloc pour les promoteurs-vendeurs.
Les avantages de la vente en bloc pour les promoteurs
Voici les bénéfices de ce type de transaction immobilière pour les vendeurs.
Vendre rapidement une grande quantité de biens
La vente d’un immeuble en bloc permet aux promoteurs de vendre rapidement une grande quantité de biens. Cela évite de perdre du temps et de devoir les vendre à l’unité.
Maximiser les profits
Si la vente en bloc peut paraître moins intéressante pour les promoteurs, du fait d’un prix de vente final souvent inférieur à une mise en vente « au détail », la différence de prix masque une meilleure rentabilité. Cette transaction permet en effet, à faible cout, de sécuriser la commercialisation de l’opération, et ainsi, sa faisabilité financière.
Autre point non négligeable, les risques isolés d’abandon de réservation des logements sont, dans ce cas, limités.
Gagner du temps et de l’argent durant la phase de commercialisation
Publication d’annonces immobilières, rendez-vous avec les potentiels acheteurs, présentation du programme, rédaction d’avant-contrat de réservation… Lors d’une vente immobilière classique, ces formalités administratives doivent être répétées pour chaque logement mis en vente.
En vendant en bloc une partie ou la totalité d’un programme immobilier, les promoteurs gagnent un temps fou et réduisent les frais liés à la phase de commercialisation.
Les inconvénients de la vente en bloc pour les promoteurs
Comme indiqué précédemment, la loi exige au vendeur d’obtenir de l’acquéreur un engagement de proroger les baux d’habitation en cours de chaque occupant. À défaut, il doit offrir un droit de préemption aux locataires, qui peuvent faire capoter la vente en bloc.
D’autre part, il est important de noter que la vente d’immeuble en bloc n'est pas adaptée à tous types de biens et situations. Notamment ceux nécessitant des travaux ou situés dans des emplacements moins prisés.
Avant de se lancer, il est ainsi fortement recommandé de bien évaluer le projet, en prenant en compte :
- Les caractéristiques des biens immobiliers
- L’emplacement
- L'état général des biens
Vous souhaitez avoir plus d’informations ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement ou de vente d’immeuble en bloc.
