Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est important d’explorer les aspects clés de la location commerciale, avant de vous engager. Vous serez en effet liés par un contrat de location, nommé bail commercial, qui permet l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local loué doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Comme le rappelle le site du Service Public, « en signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient ainsi automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux. »
Pour la réussite d’une location commerciale et une collaboration optimale entre les parties, il est primordial de pouvoir et savoir évaluer, mais aussi gérer les risques. Quels sont-ils, du point de vue des propriétaires et des locataires ?
Location commerciale : les risques à écarter pour les propriétaires
L’investissement locatif en immobilier commercial offre des rendements locatifs élevés, à condition de bien avoir étudié son projet et les défis majeurs qu’il comprend. Emplacement, vacance locative, choix du locataire, estimation du loyer, adaptation des locaux et travaux à prévoir, édition d’un bail commercial en bonne et due forme… Au vu de la complexité de ces différentes tâches, il est recommandé de vous entourer d’experts.
Risque n° 1 : choisir un locataire à la fiabilité douteuse
En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que vos locaux (taille, emplacement, aménagement…) sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Le choix d’un locataire fiable constitue aussi l’un des défis majeurs de la location commerciale. En effet, une mauvaise sélection peut engendrer :
- Des retards de paiement
- Des dégradations de la propriété
- Des départs anticipés…
C’est pourquoi il est vivement préconisé d’effectuer des vérifications approfondies sur :
- Les antécédents financiers des candidats à la location
- Les références commerciales
- Le dossier de location des candidats potentiels.
Les garanties financières et les engagements contractuels représentent des outils clés pour atténuer le risque de non-paiement.
Risque n° 2 : surévaluer le loyer
Déterminer le juste prix d’un loyer commercial permet non seulement d’évaluer votre réel rendement brut, mais aussi de garder votre locataire sur la longévité.
Le rendement brut correspond au niveau général du loyer chargé que le preneur paie par rapport au marché de sa zone ainsi qu’à son taux d’effort (rapport entre loyer charges comprises et chiffres d’affaires).
Pour bien estimer votre loyer, il est nécessaire d’observer les loyers de référence équivalents, en fonction de différents critères :
- La commercialité de l’emplacement : rues passantes, avec une disposition équivalente
- La taille du local : plus le local est grand, plus le loyer/m² est faible
- Une activité équivalente : services, restaurants, boutiques…
- La date de signature : plus le bail est récent, meilleure est la référence
Savoir si votre loyer est surévalué vous permettra ainsi de mesurer le risque que le locataire décide de résilier le bail pour se tourner vers :
- Un local équivalent moins cher
- Un local moins grand ou moins bien placé
Si tel est le cas, vous pourrez alors subir de la vacance locative, puis des frais de transaction pour la rédaction d’un nouveau bail.
Risque n° 3 : mal rédigé le contrat de bail commercial
Un bail commercial mal rédigé peut être sources de problèmes et de conflits divers. La rédaction de ce contrat est la clé pour établir des attentes claires entre les parties. Il doit couvrir plusieurs aspects comme :
- La durée du bail
- Les conditions de résiliation
- Les obligations d'entretien
- Les ajustements de loyer éventuels…
Au vu de la complexité des baux commerciaux, pour protéger efficacement vos intérêts, il est vivement recommandé de faire appel à un expert de l’immobilier commercial.
Risque n° 4 : mal gérer ce qui est lié à la propriété
En tant que propriétaire, vous devez aussi estimer les risques liés à la propriété elle-même. Cela inclut :
- La conformité aux réglementations locales
- La sécurité des locaux
- La maintenance générale
- Les travaux d’investissement à prévoir...
Des inspections régulières et des investissements dans la sécurité vous permettront de réduire ces risques, afin d’assurer un environnement sûr et conforme aux normes.
Qu’en est-il alors pour les locataires ?
Location commerciale : les risques à écarter pour les locataires
L’évaluation des risques vaut également pour les locataires d’un local commercial. Analyse du marché, emplacement, négociation de bail… Comprendre et atténuer les risques associés à la location commerciale reste, pour le preneur, une étape cruciale vers une collaboration fructueuse.
Risque n° 1 : faire une mauvaise analyse du marché et de ses besoins
Pour les locataires, l'évaluation des risques commence en premier lieu par une analyse minutieuse du marché de l’immobilier commercial :
- Analyser la demande locale
- Évaluer la concurrence
- Trouver le bon emplacement, en fonction de ses besoins et de son budget
- Se renseigner sur les prix des loyers à emplacement, surface et équipements égaux
- Comprendre les tendances du marché…
Si vous êtes à la recherche d’un local, cela pourra vous aider à négocier des conditions de location plus favorables et à anticiper d'éventuelles fluctuations d’activité. Dans le cas contraire, vous pourrez y laisser des plumes (perte de temps et d’argent).
Afin d’écarter tout risque de mauvais choix, n’hésitez pas à demander les services d'un professionnel de l'immobilier commercial.
Risque n° 2 : mal négocier le bail commercial
Une mauvaise négociation de contrat de bail peut vous être fatale. Si la conclusion de ce bail n'obéit à aucune forme spécifique, au vu de sa complexité, il est important de prendre le temps d’analyser et de négocier ces différents aspects :
- La durée du bail
- L’objet du bail : compatibilité du local avec l'activité du locataire et la règlementation en vigueur
- Les conditions de renouvellement
- Les clauses de résiliation anticipée
- Les ajustements potentiels de loyer
- Les obligations d'entretien et les coûts associés
Risque n° 3 : ne pas étudier les défis opérationnels
La gestion des risques opérationnels liés à l’emplacement commercial est aussi un sacré défi à relever. Cela comprend :
- La sécurité
- L'accessibilité
- La compatibilité avec vos activités commerciales
Un examen préalable approfondi peut vous aider à identifier et à atténuer ces risques, pour garantir une exploitation sans heurts.
Il est enfin important de noter que les propriétaires et les locataires doivent rester en communication régulière et entretenir de bonnes relations. Pour cela, ils doivent être prêts à ajuster leurs stratégies selon l’évolution du marché ou encore des conditions opérationnelles.
Commerce Immo peut vous aider à conserver une entente fructueuse. Contactez-nous pour nous parler de votre projet.
