Vous envisagez de louer votre local commercial ? Excellente idée, si le projet est bien ficelé. Vous pouvez certes gérer la location de votre bien de manière directe avec vos potentiels locataires, mais sans connaissance du marché et du secteur, la tâche peut s’avérer difficile. N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel pour éviter les risques. Car, comme nous l’avons détaillé dans un précédent article, l’estimation de la valeur locative et les formalités administratives peuvent être complexes, et les enjeux juridiques et fiscaux importants.
La rédaction du bail commercial fait partie des éléments sur lesquels une vigilance particulière doit être portée. Voici pourquoi.
Bail commercial : des enjeux cruciaux
Le bail commercial n’est autre qu’un contrat de location d'un local entre un bailleur et un preneur (locataire), au sein duquel il va exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Bien que totalement libre, la rédaction d’un bail commercial est fortement conseillée, car les enjeux sont cruciaux. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. « En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux », détaille en effet le site officiel d’information administrative pour les entreprises.
Le statut protecteur des baux commerciaux
Le bail commercial permet au locataire de profiter des avantages du statut protecteur des baux commerciaux, correspondant à un ensemble de règles :
- Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
- Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
- La révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile
Baux commerciaux : les conditions
Les 4 conditions suivantes doivent être respectées :
- Contrat de bail
- Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
- Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
- Immatriculation du locataire du bail au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RM (Répertoire des métiers)
Notons que le statut des baux commerciaux s'applique également, sous conditions, aux :
- Établissements d'enseignement
- Services communaux exploités en régie
- Entreprises publiques et Epic (Établissement public industriel et commercial)
- Certaines sociétés coopératives
Bail commercial : quelle forme ?
Écrit ou oral, le bail commercial, le bail commercial n’obéit à aucune forme précise. Le bail verbal relève en effet du statut des baux commerciaux et possède une durée minimale de 9 ans. Cependant, pour éviter tout conflit et se référer à des preuves (obligations de chacune des parties), il est préconisé de le rédiger par écrit, sur papier ou support électronique. Il peut être réalisé par acte sous seing privé ou par acte authentique, soit devant notaire. Par ce dernier, le contrat revêt de la formule exécutoire, en lui donnant une date certaine. L’acte authentique est d’ailleurs obligatoire dans les deux cas suivants :
- La durée du bail dépasse 12 ans
- Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste
L’acte sous seing privé peut néanmoins être enregistré auprès du fisc, afin de lui octroyer une date certaine.
Bail commercial : quel contenu ?
Différentes mentions essentielles doivent figurer dans le bail commercial écrit.
Les mentions obligatoires du bail commercial
Voici les dispositions impératives du statut des baux commerciaux :
- Le droit au renouvellement du bail
- La durée minimale du bail (9 ans) ainsi que la durée du bail renouvelé
- La possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire (lors de la liquidation de ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité)
- Le régime de la déspécialisation qui permet de demander un changement d'activité en cours de bail
- La révision du loyer : triennale ou selon une clause d'indexation
- Le montant des charges, impôts et taxes
- La réglementation sur le dépôt de garantie : versement des intérêts par le propriétaire quand le dépôt de garantie est supérieur à 3 ou 6 mois de loyers
- Les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire menant à la résiliation automatique du contrat lors d’un manquement à une obligation contractuelle par l'une ou l’autre des parties : le non-règlement du loyer par exemple
- Les modalités pour donner congé et résilier le bail commercial
- Les modalités de renouvellement du bail
- La cession du bail
- Le redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives
Les éléments libres du bail commercial
Les parties restent toutefois libres de trouver un accord sur les parties suivantes :
- La sous-location : elle peut être autorisée par le bailleur
- Le prix du loyer : bailleur et preneur peuvent fixer librement le montant du loyer initial. Une clause de pas-de-porte imposant le versement d’un droit d’entrée par le locataire peut être prévue. Le preneur pourra le déduire de ses bénéfices, lorsqu’il s’agit d’un supplément de loyer (et non une indemnité).
Un dépôt de garantie peut également être demandé. Il sera restitué à la sortie du locataire si aucun dégât n’a eu lieu. Il est égal à 1 trimestre de loyer quand ce dernier est payable d’avance ou 2 trimestres, s’il est payable à terme.
- La destination des lieux loués (soit l’activité exercée) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. En cas de changement d'activité en cours de bail, le preneur doit se soumettre à la procédure de déspécialisation.
Les documents à annexer au bail commercial
En tant que propriétaire bailleur, vous devez enfin annexer au bail commercial les documents suivants :
- L’état des lieux
L’annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2000 m2 - L’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances
La liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus dans les 3 années à venir - Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de six mois
La rédaction du bail commercial vous semble trop complexe ? Commerce Immo peut vous accompagner tout au long de votre projet de location. Contactez-nous pour plus d’informations.
