« J’aimerais vendre mon bien commercial, mais je ne sais pas quel est son juste prix, ni comment l’évaluer. » Les propriétaires peuvent se retrouver désemparés avant la mise en vente de leur local professionnel. D’autant que les critères d’estimation sont différents de ceux de l’habitation. Nombreux et complexes, ils demandent d’avoir une certaine expertise du secteur et du marché. Il vous faudra en effet évaluer en effet la rentabilité de votre local pour le futur acquéreur et les revenus locatifs qu’il peut dégager. Si la situation géographique fait partie des principaux critères, selon la nature de l’activité, les exigences fluctuent, tout comme pour les services proposés. Revenons en détails sur les éléments déterminants.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : son emplacement
La situation géographique est bien souvent le critère n°1 pour estimer la valeur d’un local commercial. En plus de la commune au sein de laquelle est situé le bien commercial, l’emplacement doit être étudié. Sa notation se divise en 3 parties : N°1, 2 et 3. Les emplacements dits N°1 (artères commerçantes, zones piétonnes, locomotive…) sont les plus prisés. Ils coûtent ainsi plus chers au mètre carré.
Notons que pour des commerces (boutiques, restaurants, pharmacie…), la fréquentation et la visibilité sont essentielles. Elles impactent en effet grandement le chiffre d’affaires de l’entrepreneur qui s’y installe.
En revanche, les locaux industriels bénéficieront d’une meilleure cote s’ils sont implantés au sein d’une région dynamique où se trouvent fournisseurs et clientèle liés à l’activité.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : son accessibilité
L’accessibilité des locaux est aussi primordiale. Les clients, les employés comme les fournisseurs doivent pouvoir se rendre dans votre local facilement. Ainsi, un parking ou des places de parking à proximité sont un vrai plus, tout comme une ligne de transports en commun ou encore une piste cyclable.
Être situé près de grands axes routiers, fluviaux, ferroviaires ou aériens est aussi un atout pour la vente de locaux industriels par exemple.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : son confort
Le confort de votre local commercial peut élever sa valeur.
Les éléments de confort
Voici les éléments qui peuvent jouer en votre faveur :
- Des bureaux en étages avec un ascenseur : ils sont généralement plus recherchés.
- Des locaux bien isolés
- La présence d’une climatisation
- La possibilité d’avoir des lieux modulables facilement
- La présence d’espaces de stockage
Notons que pour un commerce, un lieu passant est plus attirant. En revanche, pour des bureaux, ce sont plutôt des lieux lumineux et non bruyants qui sont davantage recherchés.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : son état
Votre local commercial ou professionnel est-il en bon ou mauvais état ? Cela influera sur son prix. En toute logique, un bien en bon état et respectant les normes en vigueur a plus de valeur qu’un local où d’importants travaux de rénovation doivent être accomplis.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : libre ou occupé ?
Votre local sera-t-il vendu libre ou occupé ? Contrairement aux locaux d’habitation, les locaux commerciaux occupés par un locataire ont une valeur plus élevée. Ils se vendent en moyenne 15 à 30 % plus cher, en fonction de la qualité du locataire et du bail. C’est pourquoi il est généralement recommandé de trouver un bon locataire en amont de la vente, afin d’obtenir une plus-value sur votre transaction immobilière.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : son bail
Comme indiqué, la qualité du bail en place est aussi déterminante. Ce contrat va en effet être étudié par les potentiels acheteurs afin de connaître l’ensemble des garanties, l’affectation, les conditions liées aux charges récupérables, etc.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : son rendement
Le rendement s’évalue via l’estimation de la valeur locative ou via un bien déjà loué. La rentabilité des locaux commerciaux varie en moyenne entre 4 et 8 %. Puisqu’une grande partie des potentiels acquéreurs souhaitent effectuer un investissement locatif, ce critère est primordial. Ils y porteront davantage attention que le prix au mètre carré par exemple.
Afin de calculer la rentabilité de votre local commercial, il convient donc de chiffrer son rendement locatif. Objectif, évaluer le retour sur investissement. Voici comment le recenser :
Loyer mensuel x durée de remboursement de prêt = valeur des murs commerciaux
À cela, doivent être ajoutés, les frais annexes, comme les frais de notaires ou encore les potentiels travaux à exécuter.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : son affectation
L’affectation de votre local est-elle large, variée ou ne concerne qu’un seul type d’activités ? Plus l’affectation est grande, plus les murs vaudront cher.
Critère d’estimation d’un local commercial à vendre : la comparaison
Une fois ces étapes effectuées, il est aussi important de réaliser l’estimation de votre local commercial en le comparant avec des offres existantes équivalentes.
Car, comme toutes transactions immobilières, les locaux commerciaux sont soumis au marché de l’offre et de la demande. Pour parvenir à vendre le vôtre, il est important de ne pas le surestimer par rapport au marché actuel. Attention toutefois à ne pas le sous-estimer. Et ce, même si vous êtes pressé. Car, en plus de perdre de l’argent, l’acheteur pourrait trouver cela suspect. Il est donc important de le proposer au juste prix. C’est la raison pour laquelle il peut être judicieux de confier cette tâche à un professionnel du secteur. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet de vente, en réalisant l’estimation de votre bien fiable ainsi que sa valeur locative. En plus de tenir compte des spécificités du marché de l’immobilier local, nous proposerons votre bien à notre réseau de professionnels. N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir de plus amples informations. Nous serons ravis de vous aiguiller dans vos démarches.
