Propriétaire, vous souhaitez mettre en vente votre local commercial ? Avant de lancer le processus de vente, avez-vous pris le temps d’étudier les possibilités qui s’offraient à vous afin de céder vos murs commerciaux au meilleur prix ? Cette étape est indispensable pour vendre votre bien commercial dans des conditions optimales. Car, contrairement à un local d’habitation, sa valeur ne se calcule pas en fonction de sa surface habitable, mais en rapport à un ensemble de facteurs favorisant l'exercice d'une activité commerciale. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas se précipiter. Avant de citer les avantages d’une vente de murs libres ou occupés, détaillons les phases du processus de vente.
Local commercial : les 4 étapes clés de la vente
Différentes étapes que voici doivent être respectées.
Estimer le prix de vente
Vente libre ou occupée, emplacement, état du local commercial… Cette étape est primordiale et dépend de différentes règles que nous aborderons en détails plus tard. Pour une estimation au prix juste, il est vivement recommandé de faire appel à un expert de l’immobilier commercial. Cela vous évitera de commettre des erreurs, qui pourraient rallonger votre délai de vente (surestimation faisant fuir les potentiels acquéreurs) ou réduire votre rendement (sous-estimation).
Publier l’offre de vente
Une fois la première étape effectuée, le bailleur doit publier son offre de vente sur des journaux spécialisés, sur des sites dédiés aux professionnels ou encore communiquer son offre au sein d’une agence immobilière commerciale.
Négocier et signer un compromis de vente
L’étape de la négociation entre l’acquéreur et le propriétaire permet de s’entendre sur le prix de vente. Une fois l’offre d’achat proposée, un compromis peut être signé, afin de définir avec précision les conditions de vente convenues entre les deux parties.
Signer l'acte de cession du local
C’est la dernière étape du processus de vente, qui permet de l’officialiser. Le document, rédigé et signé devant notaires, doit scrupuleusement notifier le prix de vente et ses conditions.
Local commercial : quelles différentes entre vente de murs libres ou occupés ?
Le propriétaire d’un local commercial peut vendre son bien de deux manières distinctes.
La vente de murs libres de toute occupation
Ici, le bailleur du local, soit le vendeur, vend à un acquéreur (entrepreneur ou investisseur), les murs dont il est propriétaire. L’acheteur peut alors décider de s’y installer pour y exercer son activité ou de trouver un locataire pour réaliser un investissement locatif.
La vente de murs occupés
Dans ce cas de figure, le propriétaire d’un local commercial vend à un acquéreur son local occupé par un locataire exploitant le fonds de commerce via une activité. La prise de possession du bien s’établit donc ici par l’encaissement des loyers du locataire déjà en place, dont les conditions sont régies par un bail commercial.
Est-il alors plus avantageux de vendre son local commercial libre ou occupé ?
Vente de murs libres ou occupés : quelle est l’option la plus avantageuse ?
Sachant que l’achat de murs commerciaux est le plus souvent destiné à un investissement de type locatif, il peut paraître plus judicieux de vendre votre local commercial occupé. Cela assure à l’acquéreur de dégager immédiatement une rentabilité.
Murs libres : une rentabilité non automatique pour l’acquéreur
Lors d’une vente libre, le prix de vente s’évalue en fonction de :
- L’emplacement : n°1, n°1 bis ou n°2.
- La surface
- Les caractéristiques du local d’activité
- L’état des locaux et le respect des normes
En achetant un local neuf ou « nu », l’acquéreur va devoir réaliser des travaux d'aménagement afin d’y exercer ses activités ou le louer à un commerçant. De fait, avec ce type d'investissement, la rentabilité ne sera pas automatique. Il devra patienter jusqu’à la fin des travaux ou la mise en place d’un locataire payant un loyer. Bien que moins cher, ce type d’acquisition est donc moins sécurisé pour les potentiels acquéreurs, qui risquent aussi d’éprouver des difficultés à financer l’achat, s’ils n’ont pas d’apport.
Murs occupés : le rêve de tout investisseur
Nombreux sont les investisseurs à souhaiter trouver un local commercial déjà occupé. Voici les différents avantages qu’ils y tirent :
- Absence de travaux d’aménagement : ils sont déjà effectués
- Gain de temps et d’argent : la fastidieuse étape de recherche d’un locataire est évitée.
- Un investissement sécurisé : le bail commercial en place sécurise son investissement
- Obtention d’un prêt plus facilement : les banques et autres partenaires financiers prêtent plus facilement de l’argent pour ce type d’investissement, car plus sécurisé.
Vendre un local commercial occupé est aussi avantageux pour le propriétaire, puisque les murs occupés sont généralement plus chers et les offres sont rares.
En plus des éléments précités pour la vente de murs libres, ici, le prix de vente prendra aussi en compte :
- La typologie de l’occupant locataire
- Le volume d’affaires réalisé par l’occupant
- Le montant du loyer : c’est le facteur le plus important pour calculer la valorisation des murs commerciaux.
- Le niveau des charges locatives
Notons également que la qualité d’emplacement impacte le taux de rentabilité attendu par le propriétaire investisseur.
Il est possible de calculer la valeur des murs avec la formule suivante :
Loyer mensuel x durée de remboursement de prêt = valeur des murs commerciaux
N’oublions pas que la valeur de votre bien commercial dépend aussi fortement de l’offre et de la demande.
Si vous envisagez de vendre votre local commercial occupé, sachez toutefois que le locataire devra être informé de votre désir de vente. Il sera prioritaire.
Vous souhaitez avoir plus d’informations et être accompagné dans votre projet de vente ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller. Nous réalisons pour vous l’estimation juste de votre local commercial en fonction de différents critères et pouvons vous aider à trouver un locataire avant la mise en vente ainsi que de potentiels acquéreurs. N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point.
