Vous envisagez de louer un local, mais ne voulait pas d’un bail commercial classique ? vous avez la possibilité d’y déroger. Il existe en effet des alternatives à ce contrat de location permettant l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale et servant à l'exploitation d'un fonds de commerce. Si ce type de bail 3-6-9, d’une durée minimale de 9 ans et résiliable à chaque période triennale, n’est pas adapté à votre situation et vous semble bien trop court, vous pouvez décider d’en signer un autre, bien plus long : le bail emphytéotique.
Bail emphytéotique : quelles conditions ?
Pour être valable, un bail emphytéotique doit répondre à 3 règles :
- Les conditions de durée
- L’assujettissement à la taxe de publicité foncière
- Le recours obligatoire à un notaire
Bail emphytéotique : un contrat de très longue durée
Aussi nommée emphytéose, le bail emphytéotique est un bail immobilier ou contrat de location dont la durée est extrêmement longue. Son origine vient du mot grec emphyteusis, signifiant implantation. Conclu pour une durée minimale de 18 ans, il peut aller jusqu’à 99 ans en France, voire 999 ans dans certains pays et donne un droit réel immobilier à l’emphytéote, qui n’est autre que le locataire. Aucune clause ne donne la possibilité d’un éventuel dénouement précoce.
Emphytéose : quel assujettissement à la taxe de publicité foncière ?
Concernant la taxe de publicité foncière, il est important de savoir que l’acte constitutif du bail emphytéotique est assujetti à la taxe de publicité foncière, régie par les articles 689 et 742 du Code général des impôts. Son taux spécifique s’élève à 0,7 %.
Bail emphytéotique : recours obligatoire à un notaire
Un notaire doit être inévitablement sollicité pour la contraction d’un bail emphytéotique avant toute signature, du fait de la publication obligatoire au bureau des hypothèques territorialement compétent. Un bail conclu sans l’intervention de ce professionnel est donc considéré comme nul.
Bail emphytéotique : pour qui et pour quoi ?
Créé au départ pour les activités rurales, l’entretien et le développement des vastes espaces ruraux, le bail emphytéotique est désormais prisé par les collectivités locales et les investisseurs pour des bâtiments industriels ou commerciaux. Ce contrat de bail est régi par les règles des articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.
Son cadre d’application s’étend à présent à divers biens immobiliers que voici :
- Immeubles à usage : industriel, commercial, voire cultuel, en ce qui concerne les baux emphytéotiques administratifs, ou BEA.
- Immeubles agricoles et d’habitation
En somme, l’emphytéose concerne aujourd’hui les immeubles ruraux, commerciaux, industriels ou d’habitation.
Emphytéote, un quasi-propriétaire ?
Comme indiqué, avec ce genre de bail, le preneur a un droit réel sur la chose donnée à bail, à savoir un terrain ou un bien immobilier. Il s’engage ainsi à améliorer le fonds et à payer un montant de loyer très faible. Prudence néanmoins, car en fin de bail, l’emphytéote ne bénéficie d’aucune indemnité en fin de bail.
Il peut de ce fait être considéré comme un quasi-propriétaire du local pour lequel il paie un loyer modique, du fait de sa longue durée. La réalisation d’un état des lieux n’est ainsi pas obligatoire.
Bail emphytéotique : quelles règles pour les parties ?
Comme dans tout type de bail, bailleur et preneur sont tenus de respecter différentes règles.
Emphytéose : les droits et devoirs du propriétaire
Le propriétaire bailleur du terrain ou du bien immobilier loué bénéficie ici davantage de droits que le locataire.
Il peut en effet vendre ses droits quand il souhaite ou demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique si :
- Les conditions du contrat ne sont pas respectées
- Des détériorations graves sur le fonds sont constatées durant la location
En revanche, si l’ensemble des constructions et améliorations de l’emphytéote profitent au propriétaire en fin de bail, une clause lors de sa rédaction peut établir une indemnité au locataire.
Emphytéose : les droits et devoirs du locataire
Bien que le locataire (ou emphytéote) soit considéré comme quasi-propriétaire du bien loué, ce qui lui confère une grande liberté, il doit se soumettre à plusieurs obligations :
- Payer le modeste ou symbolique loyer (ou redevance) dans les délais : Son montant n’est pas encadré par la loi. En échange, le locataire s’engage à apporter des améliorations au fonds.
- Exécuter le fonds en fonction des conditions du bail
- Prendre soin du bien, sans profondément le changer
- Régler la taxe foncière du bail commercial ou professionnel ou encore du bail de
location dans le cadre de la location d’un immeuble
Il a toutefois tout à fait le droit de :
- Procéder librement à des améliorations sur le fond autres que celles notifiées dans le bail : construction ou démolition comprise, sans accord du propriétaire
- Hypothéquer son droit : le bien est donc saisissable
- Poursuivre l’exploitation de mines et de carrières déjà existantes
- Louer ou sous-louer le bien immobilier faisant l’objet de l’emphytéose : cela comprend les nouvelles constructions édifiées par le locataire édifie
- Exercer personnellement son droit d’emphytéose ou le céder : la vente n’est par ailleurs pas possible.
- Exploiter le fonds lui-même ou par l’intermédiaire d’un tiers : gérant, agriculture ou locataire via une location ou d’une sous-location.
Bail emphytéotique : que se passe-t-il en fin de contrat ?
Une fois arrivé à échéance, le locataire, uniquement occupant sans droit ni titre, doit obligatoirement quitter les lieux. La tacite reconduction n’est ici pas envisageable. Seule l’obtention de consentement d’une nouvelle location peut permettre au preneur de rester.
L’emphytéose, mode particulier d’exploitation d’un bien, est à ce jour estimé de la même manière qu’un bail commercial ou un bail rural.
Vous souhaitez en savoir davantage sur les différents types de bail qui s’offre à vous ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous aider dans votre projet de location.
