Déménagement, achat d’un local commercial, arrêt d’activité… Pour différentes raisons, un locataire entrepreneur engagé dans un bail commercial peut souhaiter mettre un terme à son contrat avant la fin de la période triennale qui le lie au bailleur. En a-t-il le droit ? Quelles sont les obligations à respecter ?
Vous avez des envies d’ailleurs et voulez donner congé à votre bailleur ? Avant d’énoncer les différentes situations qui vous permettent de mettre un terme à votre bail commercial, rappelons que le contrat établi par écrit vous liant au propriétaire fait l’objet d’une tacite prolongation. Car le bail commercial 3-6-9 ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.
Bail commercial : quand est-il possible de le résilier ?
Pour rappel, un bail commercial peut être contracté par les professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les différentes clauses définissent les droits de chaque partie et les conditions encadrant les relations contractuelles sont strictes. D’après l’article L.145-4 du Code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. »
En tant que locataire, vous n’avez pas à motiver votre décision de résiliation de votre bail commercial, à l’expiration de cette période triennale.
Preneur et bailleur sont par ailleurs libres de convenir d’une période plus courte durant laquelle le locataire peut décider de mettre un terme au contrat. Cette dernière doit être précisée lors de la signature du contrat de bail.
Est-il néanmoins possible de rompre le bail commercial à tout moment ?
Résiliation anticipée d’un bail commercial : quelles conditions ?
Si, pour telle ou telle raison (déménagement, acquisition d’un bien commercial, interruption d’activité…), vous envisagez de résilier votre bail commercial avant la fin de la période triennale, veillez à bien vous renseigner en amont. Il est certes possible de rompre les relations contractuelles de manière anticipée, mais diverses obligations doivent être respectées. Notons d’ailleurs qu’elles peuvent différer d’un contrat à l’autre.
La résiliation à tout moment
Le bail commercial peut être résilié par anticipation (soit hors périodes triennales) à tout moment, dans certains cas. Vous êtes locataire commerçant ou locataire gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL (Société à responsabilité limitée) titulaire du bail, ou locataire associé unique d'une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ? Vous pouvez alors mettre un terme à votre contrat si :
- Vous avez liquidé vos droits à la retraite
- Vous profitez d'une pension d'invalidité
Vous devez alors donner congé à votre propriétaire au moins six mois à l'avance, par :
- Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Attention, en cas de décès du locataire, la résiliation du bail n’est pas automatique. Celle-ci peut néanmoins être prévue dans une clause. Sinon, le bail commercial est transmis aux ayants droit. Ce n’est qu’après cela qu’ils auront la possibilité de mettre un terme au contrat à tout moment.
Qu’en est-il lorsque certaines obligations ne sont pas respectées ?
La résolution judiciaire
Le local commercial loué doit être entretenu par le locataire et le bailleur. Chaque partie doit veiller au respect de ses obligations, notées scrupuleusement dans le contrat de bail. Les réparations importantes ainsi que les travaux de gros-œuvres incombent par exemple au propriétaire. Ce dernier refuse de s’en charger ? Vous êtes alors dans le droit de demander la résolution judiciaire du bail (la fin du bail) au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Si le manquement estimé par le juge présente une certaine gravité, la résolution peut être prononcée.
La résolution amiable
Pour mettre fin au bail à tout moment, une résolution amiable du contrat de bail peut aussi être envisagée. Cela consiste à trouver un accord avec le propriétaire, de deux manières, en :
- Négociant une sortie de bail anticipée
- Proposant une recherche de successeur
Votre propriétaire refuse la résiliation anticipée ? Vous pouvez alors lui soumettre un deal : donner congé en vous engageant à trouver un nouveau locataire pour vous remplacer. Un marché gagnant-gagnant puisque le bailleur se voit décharger de lourdes démarches pour la recherche d’un successeur. Il récupère un nouveau locataire rapidement, et écarte la perte de revenus, car vous continuez de verser votre loyer jusqu’à l’arrivée de votre remplaçant.
Résolution amiable d’un bail commercial : comment trouver un successeur ?
En tant que locataire sortant, vous devez effectuer votre demande par écrit, en notifiant les conditions de relocation du futur locataire. Cette stipulation assure au bailleur la des mêmes avantages à l’arrivée du nouveau locataire. Assuré de percevoir le loyer qui a été fixé librement entre vous jusqu’à la fin de la période triennale du contrat initial, il n’a en effet aucun intérêt d’accepter des modalités autres que celles précisées dans le contrat que vous avez signé.
Vous avez obtenu l’accord du bailleur ? Vous devez à présent désigner un nouveau locataire. L’aide d’un professionnel de l’immobilier commercial peut dans cette situation être précieuse. En signant un mandat (simple ou exclusif) de recherche de locataire pour le bailleur, vous confiez votre tâche et toutes les difficultés qu’elle comporte à un expert.
Le mandat doit stipuler les informations suivantes :
- Les conditions financières de la relocation
- La durée de la relocation
- Les honoraires de commercialisation
L’agence spécialisée en immobilier commercial se charge ensuite de proposer votre offre de relocation à son fichier client et la publie sur différents réseaux pour trouver le plus vite possible un nouveau locataire. Planification des visites, négociation avec les entreprises candidates… Elle s’occupe de tous les paramètres chronophages jusqu’à ce qu’un accord soit conclu aux conditions formulées dans le mandat.
Une fois le repreneur trouvé, et l’accord du propriétaire obtenu, la reprise du bail existant peut être signée par le biais d’un nouveau contrat. Un nouveau contrat de bail peut aussi être envisagé, notamment s’il s’agit de bureaux.
Vous souhaitez trouver un successeur pour donner congé à votre bailleur ? Commerce Immo peut vous y aider. Contactez-nous pour plus d’informations.
