La cession d’un bail commercial est un acte encadré par des règles strictes. Celles-ci ont pour visée de protéger les parties concernées, que sont le bailleur, le cédant et le cessionnaire. Si vous envisagez une telle transaction, il vous faudra donc prendre quelques précautions et veiller au respect de ces dernières, pour limiter les irrégularités, qui pourraient vous exposer à des sanctions. Avant de lister les pièges à contourner, revenons en premier lieu sur un point essentiel. La distinction entre la cession d’un droit au bail et la cession de fonds de commerce. Car, selon les circonstances, la transaction réalisée est bien différente.
Cession du droit au bail ou cession du fonds de commerce ?
Si le droit au bail n’est autre que le droit d’exploitation de locaux commerciaux faisant partie intégrante d’un fonds de commerce, il peut être cédé séparément.
Cession du droit au bail : définition
En effet, le droit au bail donne la possibilité au locataire commerçant de se maintenir dans les lieux, vis-à-vis du propriétaire. Ainsi, si vous envisagez seulement de déménager votre activité à une autre adresse, vous conservez la plupart des éléments de votre fonds de commerce : stock, clientèle, nom commercial, outils de travail… Cependant, vous n’avez plus l’utilité de votre local commercial actuel.
Vous pouvez alors vendre votre droit au bail. En somme, la cession du droit au bail se définit par le fait de vendre au cessionnaire le droit de s’installer à votre emplacement.
Qu’en est-il si vous décidez d’arrêter votre activité ?
Cession de fonds de commerce : définition
Vous avez pris la décision de mettre un terme à votre activité ? Vous n’avez alors plus besoin des éléments composant votre fonds de commerce, droit au bail inclus. Vous pouvez de ce fait absolument vendre l’ensemble des éléments qui le composent, corporels et incorporels : l’enseigne, la clientèle, les outils de production… et le droit au bail commercial.
Dans ces deux situations, l’on procède à un changement de locataire, vis-à-vis du bailleur et le bail commercial va subsister.
En somme, la cession de droit au bail est un acte via lequel le cédant (soit l’actuel locataire) transmet son bail commercial à un acquéreur, que l’on nomme cessionnaire ou repreneur.
En conséquence, le nouveau locataire reprend le contrat de bail selon les mêmes termes et conditions initiales, avec le même propriétaire, et remplacera le cédant dans le local commercial. Il aura les mêmes droits que le cédant et sera soumis aux mêmes obligations : bénéfice du renouvellement du bail, loyer inchangé, etc.
Cession de droit au bail : les pièges à déjouer
Pour éviter l’irrégularité de l’opération et réussir votre transaction, prenez le temps de bien relire les clauses de votre contrat, avant toute cession de droit au bail.
Erreur n°1 : méconnaitre les obligations contractuelles
C’est l’une des bévues le plus fréquentes. Avant d’entamer toute transaction de cession de droit au bail, il est impératif de passer en revue le bail existant. Cela vous permettra de comprendre et vérifier les dispositions essentielles et les restrictions qui y sont associées :
- La durée du bail et le jour à compter duquel il a commencé à courir
- Le prix du loyer
- L’éventuelle présence d’une clause de révision automatique
- Les conditions particulières présentes dans le bail
- Les modalités particulières liées à la cession, etc.
Négliger ou ignorer ces obligations contractuelles pourrait en effet entraîner des litiges coûteux à l'avenir.
Erreur n°2 : ne pas vérifier la destination du bail commercial
Cette clause signale l’activité autorisée dans le local. Elle met en lumière :
- La volonté des parties
- L’activité souhaitée par le locataire
- L’activité autorisée par le bailleur
Cette dernière doit être conforme à l’éventuel règlement de copropriété de l’immeuble.
Erreur n°3 : ne pas examiner les autorisations nécessaires
Avez-vous pris le temps de vérifier si l’ensemble des autorisations légales et administratives requises ont été obtenues ? N’oubliez pas, avant de procéder à une cession de droit au bail, de demander l'approbation du bailleur et des autorités locales compétentes. Sans cela, la procédure pourra être retardée et des complications dans le processus de cession pourraient survenir.
Erreur n°4 : méjuger les clauses de garantie et de responsabilité
Les clauses de garantie et de responsabilité dans le contrat de cession de droit au bail définissent les obligations et les responsabilités de chaque partie. Les ignorer ou les sous-estimer peut engendrer des litiges et des problèmes juridiques à l'avenir. Prenez donc le temps de les examiner attentivement et de les négocier si nécessaire.
Erreur n°5 : sous-estimer les coûts cachés
Vous avez d’ores et déjà fixé le prix de la cession ? Bonne initiative, mais ce dernier a-t-il été estimé avec précision, en tenant compte des coûts associés à la cession de droit au bail ? Si ce n’est pas le cas, pour éviter les mauvaises surprises, veillez à y inclure les éventuels :
- Frais juridiques
- Frais d'agence immobilières
- Frais administratifs
- Coûts de rénovation ou de réparation du local
Erreur n°6 : ne pas négocier les conditions de cession
Pour garantir un accord équitable entre les parties impliquées par la cession de droit au bail, il est important de négocier activement les conditions de la cession de droit au bail, telles que :
- Les conditions financières
- Les responsabilités en matière de réparations et d'entretien
- Les clauses de résiliation
- Tout autre aspect pertinent de la transaction
Cela vous permettra de limiter les désaccords et autres litiges ultérieurs.
Erreur n°7 : ne pas faire appel un professionnel
La cession de droit au bail est un processus complexe. Avocat spécialisé en droit immobilier, agent immobilier commercial, comptable… L’expertise d’un professionnel peut ainsi vous être grandement utile pour éviter les erreurs coûteuses et sécuriser la transaction. Il pourra également vous aider à anticiper les changements de situations, comme :
- Les évolutions réglementaires
- Les fluctuations du marché immobilier
- D’autres facteurs externes
Commerce Immo peut vous accompagner tout au long du processus. Contactez-nous dès à présent pour faire le point.
