Nouveau locataire, soyez vigilant. La signature d’un bail commercial ne doit pas être effectuée sans réflexion ni étude du contrat. Que ce soit par méconnaissance du marché, des droits et de lois de l’immobilier commercial, ou par non-anticipation de leurs besoins, divers nouveaux locataires commettent des erreurs graves pour la stabilité de leur entreprise. Au vu de la complexité du secteur et de sa réglementation, avant d’entamer toute démarche de location, il est important de bien étudier et comprendre les tenants et aboutissants d’un bail commercial. Pour assurer le succès de votre activité, voici un guide des bévues les plus fréquentes et des astuces pour y échapper.
Erreur bail commercial : ne pas définir vos besoins avec précision avant de louer
Avez-vous une idée précise de vos désirs, besoins et objectifs en matière de local commercial et de contrat ? Ne pas prendre le temps de s’y pencher constitue une véritable erreur. En effet, avant d’entamer toute démarche de location commerciale, il est déterminant de lister, entre autres :
- La superficie et le type du point de vente souhaitée
- L’agencement du local
- Les équipements nécessaires pour votre activité commerciale
- L’emplacement
- Votre budget maximal
- La durée du bail envisagée…
Il ne faut également pas oublier d’anticiper la croissance future de votre commerce. Le local choisi doit correspondre à vos besoins actuels et futurs.
Erreur bail commercial : négliger l’audit de l’emplacement de votre local
On ne cesse de le répéter, l’emplacement de votre local est le critère n°1 lié à votre réussite. Ainsi, ne pas effectuer un audit complet de l'emplacement avant la signature d’un bail est une erreur courante.
La précipitation vers le premier point de vente disponible n’est pas une bonne idée. Veillez à mettre en concurrence différents locaux et à les analyser avant tout choix définitif. Si les emplacements dits n°1 offrent une meilleure zone de chalandise, les loyers y sont bien plus élevés. En fonction de votre profil et vos besoins, d’autres emplacements peuvent vous convenir. Il est donc recommandé d’étudier, entre autres :
- L’accessibilité : les locaux sont facilement accessibles pour vos clients et vos employés
- La visibilité et l’attractivité : visibilité depuis la rue, zone à fort passage piéton…
- La compatibilité avec votre clientèle cible
- L’accessibilité : parking, transports en commun, axes routiers…
- La concurrence à proximité : elle peut être aussi bénéfique pour votre activité en générant du trafic
- Les normes en vigueur : conformité aux réglementations locales (normes de sécurité, de santé et de zonage)
- L’état général de la boutique : installations électriques, plomberie, chauffage, climatisation…
- Les possibles travaux à prévoir : solliciter l’aide d’un professionnel peut être judicieux pour identifier d’éventuels problèmes de construction, d’isolation ou de conformité aux normes. Si besoin, cela vous permettra également de négocier la prise en charge des travaux par le propriétaire.
Erreur bail commercial : ne pas lire attentivement le contrat
Ne pas lire votre futur contrat de bail avec attention est une grave erreur. En effet, ce document juridique régit la relation que vous entretenez avec le propriétaire bailleur, pour l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. En comprendre chaque clause est donc primordial. Bien que soumis à des règles spécifiques protégeant le locataire, le bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans, est complexe. Si vous êtes un nouvel entrepreneur, il est vivement préconisé de faire appel à un expert de l’immobilier commercial. Il pourra vous accompagner dans vos démarches, vous conseiller et défendre vos intérêts, tout en vous permettant de contourner les risques. Gardez en tête que des clauses et des conditions spécifiques peuvent grandement affecter votre entreprise.
Bail commercial : les clauses à vérifier
Voici les clauses principales auxquelles vous devez prêter une attention particulière.
- L’utilisation des locaux : assurez-vous que votre activité commerciale soit bien compatible à l’utilisation prévue des locaux
- La durée du bail : elle représente un engagement important. Il est donc essentiel de choisir une durée adaptée à vos besoins et à vos perspectives de développement. Veillez aussi à bien la comprendre et à vous renseigner sur les conditions de renouvellement et de résiliation.
- Le loyer et les charges : montant du loyer, fréquence des paiements, charges supplémentaires (taxes foncières…), frais d'entretien, services publics… Vérifiez l’ensemble de ces éléments pour éviter les mauvaises surprises
- Les réparations et la maintenance : répartition des petits et gros travaux, de la maintenance… Attention, certaines clauses peuvent imposer des coûts importants au locataire, soyez vigilant sur ce point.
Erreur bail commercial : ne pas négocier les termes du bail
Négliger la négociation des termes de votre futur bail commercial est une grosse erreur. Pourtant, nombreux sont les nouveaux locataires à accepter les termes du bail tels quels. Voici les aspects dont vous pouvez discuter afin d’obtenir des conditions plus favorables.
Les éléments à négocier
- La durée du bail : si le bail commercial est généralement conclu pour une durée minimale de 9 ans (résiliable à chaque période triennale), un tel engagement peut paraître long pour un nouvel entrepreneur. Sachez que vous avez la possibilité de négocier une durée de bail plus courte ou plus flexible, en fonction de vos besoins et de la vision future de votre activité.
- Le montant du loyer : le prix étant fixé librement entre les parties, vous pouvez tenter d’obtenir un loyer plus bas ou une période de gratuité initiale.
- La répartition des charges : clarifiez et discutez de la répartition des charges
- L’amélioration des locaux : évoquez les améliorations nécessaires et surtout, déterminez qui en supportera les coûts
Pour prévenir les litiges et résoudre les conflits, il est vivement préconisé de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial, qui pourra dans un premier temps repérer des clauses défavorables ou ambiguës dans la rédaction initiale du contrat de bail. Il pourra également vous aider à éviter les pièges juridiques. En prenant l’ensemble de ces précautions, vous pouvez minimiser les risques tout en créant une base solide pour votre entreprise. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet de location. Contactez-nous pour faire le point sur vos désirs et besoins.
