Parlons cession de droit au bail et fiscalité. Opération courante, la cession de droit au bail est une opération via laquelle un locataire (le cédant) transfère à un tiers (le cessionnaire) les droits et obligations découlant d'un bail commercial. Comme toute transaction immobilière, cette dernière est encadrée par des règles fiscales spécifiques que chaque partie doit connaître, afin d’éviter toute mauvaise surprise ou complication.
Avant de les lister, et pour bien comprendre la cession de droit au bail, revenons sur les fondements du bail commercial.
Cession de droit au bail : ce que vous devez savoir sur le bail commercial
Il est important de rappeler qu’un bail commercial « est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux », détaille le site du Service public. Régi par le Code de commerce, ce document peut être conclu pour une durée de long terme, généralement de neuf ans (bail 3-6-9).
Son renouvellement est un élément clé de la cession de droit au bail. En effet, à la fin de la période initiale du bail, le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période. Certaines conditions de renouvellement doivent être par ailleurs respectées, comme les clauses du bail et le paiement régulier des loyers.
Si vous décidez de céder votre droit au bail, qui constitue un des éléments de votre fonds de commerce, vous vendez alors au cessionnaire le droit de s’installer à votre emplacement. Il pourra ainsi exploiter vos locaux commerciaux, dans les mêmes conditions que vous.
Qu’en est-il alors des implications fiscales ?
Cession de droit au bail : quelle fiscalité ?
Cette transaction est généralement soumise à l’impôt sur le revenu. En effet, le prix de cession du droit au bail est assimilé à un revenu imposable. Il est de ce fait nécessaire de le reporter dans votre déclaration de revenus.
Cession de droit au bail : veillez à respecter les obligations fiscales
Pour être fiscalement valide, votre cession de droit au bail doit honorer certaines conditions. Vous devez en effet rédiger un acte de cession mentionnant précisément les éléments essentiels de la transaction, soit :
- Le prix de vente
- La date de la cession
- Les parties impliquées
Afin de vous assurer du respect des obligations fiscales en vigueur, nous vous recommandons de vous référer aux dispositions du Code général des impôts se référant à la cession du droit au bail.
Cession de droit au bail : quelles taxes ?
Plusieurs types de taxes et d’impositions sont liées à la cession de droit au bail :
La TVA
Généralement, la cession de droit au bail est assujettie à la TVA. Cette dernière est calculée sur le prix de cession et doit être reversée à l'administration fiscale. Son taux applicable dépend du type de bien et de l'activité exercée.
Les droits d'enregistrement
Des droits d'enregistrement peuvent aussi être dus. Ils sont chiffrés sur la base du prix de cession et fluctuent selon les régions et les taux applicables.
L'impôt sur les sociétés (IS)
Lorsque le cédant est une société, l’éventuelle plus-value réalisée lors de la cession de droit au bail peut être soumise à l'impôt sur les sociétés. N’omettez donc pas de comptabiliser cet élément au cours de l’évaluation du prix de cession.
Cession de droit au bail : quelles obligations fiscales pour le cédant ?
Comme indiqué, le cédant, soit l’ancien locataire, doit déclarer la plus-value réalisée lors de la cession de droit au bail dans sa déclaration d'impôt sur les sociétés ou d'impôt sur le revenu, en fonction de sa situation fiscale.
Il est également responsable du paiement de la TVA collectée sur le prix de cession. Il doit ainsi s'assurer de reverser cette TVA à l'administration fiscale, dans les délais prescrits. En transférant son droit au bail à un tiers, il se dégage de ses obligations vis-à-vis du bailleur et du local loué.
Il peut, en outre, percevoir un prix de vente pour la cession du droit au bail, déterminé par : e
- La durée restante du bail
- L’état du local
- La situation géographique…
Cession de droit au bail : quelles obligations fiscales pour le cédant ?
Le cessionnaire, qui est le nouveau locataire, peut quant à lui récupérer la TVA payée lors de l'acquisition du droit au bail, s'il est assujetti à la TVA.
Il doit donc s'assurer du respect des conditions nécessaires à cet effet.
De manière générale, il est également responsable du paiement des droits d'enregistrement dus, lors de la cession de droit au bail. Il doit de cette manière comptabiliser cette dépense, au cours de l'évaluation du coût de l'opération.
Il doit également veiller à obtenir l’ensemble des informations pertinentes sur le bail commercial, telles que :
- Les conditions de renouvellement
- Les éventuelles charges locatives
- Les droits et obligations associés
Fiscalité et cession de droit au bail : l’importance de l’anticipation
Comme précisé, la cession de droit au bail peut engendrer des frais fiscaux importants pour les deux parties. La trésorerie de l'entreprise peut être fortement impactée, notamment en raison du paiement de la TVA et des droits d'enregistrement. C’est pourquoi il est essentiel d'anticiper ces conséquences et de les intégrer dans la négociation du prix de cession, et dans la planification financière de l’entreprise. Concernant la plus-value, qui impacte l’impôt sur les sociétés, il est vivement conseillé de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour optimiser la fiscalité de l'opération.
La cession de droit au bail, complexe et fiscalement sensible, nécessite une planification rigoureuse et une expertise professionnelle. Pour limiter les risques de redressement fiscal, rapprochez-vous d’un expert en fiscalité ou un avocat spécialisé en droit immobilier.
Commerce Immo peut vous accompagner dans vos démarches et vous donner des conseils personnalisés.
