En 2023, les cessions de bail ont représenté près de 12 % des transactions immobilières commerciales en France, selon les données de l'Observatoire de l'immobilier commercial. Un chiffre en hausse par rapport aux années précédentes, qui s’explique par de nombreux facteurs économiques et conjoncturels. Les difficultés pour certaines entreprises à maintenir leur activité post-COVID et une reprise de l'activité dans les secteurs du commerce de proximité et des services ont en effet causé une augmentation des cessions. Mais qu’implique réellement la cession de droit au bail ? Coûts, frais cachés, fiscalité… Si vous envisagez de quitter le local commercial que vous louez avant son terme, veillez à bien étudier les textes de loi qui encadrent ces transactions, les aspects financiers directs, mais aussi les coûts cachés et les obligations fiscales associées à cette opération. D’autant que chaque partie est concernée. Avant de les énumérer, apostrophons sur la juridiction de la cession d’un bail commercial.
Cession de droit au bail : quel cadre juridique ?
Pour rappel, le droit au bail permet au locataire de jouir des locaux loués dans les conditions définies par le contrat de bail commercial, régi par le Code de commerce, via l'Article L.145-1 et suivants. Cette dernière stipule que le locataire peut céder son droit au bail sous certaines conditions, à moins que le contrat de bail ne l’interdise expressément.
En pratique, la cession de droit au bail est souvent utilisée par :
- Des entreprises qui veulent transférer leur fonds de commerce
- Des locataires qui souhaitent se désengager d’un local dont ils n’ont plus l’utilité, tout en récupérant une partie de leur investissement initial
Selon l’Article L.145-16 du Code de commerce, "le locataire peut céder son bail, sauf stipulation contraire au contrat de bail. En cas de cession du droit au bail, le bailleur peut exiger que le cessionnaire remplisse certaines conditions de solvabilité et de compétence."
En résumé, cet acte consiste à transmettre le contrat de location d'un local commercial du locataire actuel (cédant) à un nouveau locataire (cessionnaire). De fait, le bail commercial initial persiste. Seul le locataire change.
Cession de droit au bail : listez les éléments financiers directs
Citons en premier lieu les aspects financiers clés de cette opération immobilière.
Élément clé n°1 : le prix de cession
C’est l'un des éléments financiers les plus importants de la cession de droit au bail. Le prix dépend de différents facteurs que voici :
- L’emplacement du local
- La durée restante du bail
- La réputation commerciale du lieu
- L’état du marché immobilier local
De manière générale, le prix de cession oscille entre 15 % et 30 % du montant total du loyer annuel. Il peut néanmoins varier fortement, selon les spécificités du bien.
Prenons un exemple chiffré : pour un local commercial dont le loyer annuel s’élève à 50 000 €, le droit au bail pourrait être cédé entre 7 500 € et 15 000 €.
Pour donner un ordre d’idées, en Île-de-France, le prix moyen de cession de droit au bail pour un local situé en zone prime fluctue entre 2 000 € et 4 000 € par m². Dans d'autres régions, les prix sont plus abordables, et se situent entre 500 € et 1 200 € par m².
Élément clé n°2 : le loyer et sa révision
Sauf si une clause de révision apparaît dans le contrat, la cession de droit au bail n'a pas d’incidence directe sur le montant du loyer. En revanche, le cessionnaire peut être soumis à des révisions de loyer périodiques prévues dans le cadre des baux commerciaux (Article L.145-38 du Code de commerce). Elles sont souvent indexées sur :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC)
- Ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Cela entraîne ainsi des variations annuelles. Point à ne pas négliger pour le futur cessionnaire, l’ILC a augmenté de 5,48 % sur une base annuelle en 2023, d’après l’Insee.
Élément clé n°3 : les charges et les travaux
Au moment de la cession de droit au bail, le cessionnaire reprend les obligations du cédant en matière de paiement des charges locatives et des travaux. Deux types de travaux sont à distinguer :
- Ceux liés à l’entretien des locaux et qui incombent souvent au locataire
- Ceux liés à la structure ou à la mise aux normes, souvent à la charge du propriétaire
Vigilance toutefois, car certaines clauses du bail peuvent prévoir des exceptions, ce qui peut entraîner des coûts imprévus pour le cessionnaire.
Autre aspect à considérer, la provision pour charges. En 2022, le montant moyen des charges pour un local commercial en France était de 150 € par m²/an. Ce chiffre peut cependant varier, en fonction de la région et le type de local.
Cession de droit au bail : n’oubliez pas les frais annexes
Outre le prix de cession, plusieurs frais annexes doivent être pris en considération :
- Les honoraires d'agence immobilière : ils représentent souvent entre 10 % et 15 % du prix de la cession, selon les pratiques locales.
- Les frais d'actes notariés ou d'avocat : la rédaction des actes de cession, qui peut être confiée à un notaire ou à un avocat, coûte entre 500 € et 1 500 €, en fonction de la complexité du dossier.
- Le dépôt de garantie : il peut être exigé par le bailleur. Son montant équivaut à deux ou trois mois de loyer, ce qui peut représenter une somme conséquente. Par exemple, pour un loyer mensuel de 4 000 €, le dépôt pourrait s'élever à 12 000 €.
Cession de droit au bail : gare à la fiscalité !
TVA, droits d’enregistrement, plus-value… Vous n’échapperez pas aux impôts.
La TVA
La cession de droit au bail est d’ailleurs soumise à un régime fiscal particulier. Si généralement, elle est exonérée de TVA lorsqu’elle porte sur un fonds de commerce, cette dernière ne s'appose pas quand la cession porte uniquement sur le bail. Dans ce cas-là, c’est la TVA au taux normal de 20 % qui s’applique.
Les droits d’enregistrement
Le cessionnaire devra également s’acquitter des droits d’enregistrement au moment du dépôt de l'acte de cession de bail. Ils sont calculés sur le prix de cession et fonctionnent par tranches d'imposition :
- 0 % jusqu'à 23 000 €
- 3 % entre 23 001 et 200 000 €
- 5 % au-delà de 200 000 €
L'éventuelle plus-value de l'ancien locataire
Le droit au bail étant intégré dans l'actif immobilisé, en le cédant, l'ancien occupant du local commercial peut réaliser une plus-value ou une moins-value professionnelle. Quelles sont alors les modalités d'imposition ?
Elles varient en fonction de la nature du cédant, qui peut être un entrepreneur individuel ou une société.
- Pour un entrepreneur individuel ou société assujettie à l'impôt sur le revenu (IR) : la plus-value court terme (bail détenu depuis moins de deux ans) est incorporée dans le résultat. Elle reste ainsi soumise à l’IR dont le cédant est redevable. Quant à la plus-value à long terme (bail détenu depuis plus de 2 ans), elle est imposée à 30 %.
- Pour une société assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS) : peu importe la durée de détention du bail, le montant de la plus-value est inclus dans le résultat de l'exercice en cours, lors de la cession, puis imposé à l’IS.
En ce qui concerne le locataire entrant, le droit au bail est inscrit à l'actif du bilan comme immobilisation incorporelle non amortissable.
Vous l’aurez compris, la cession de droit au bail représente une transaction aux multiples implications financières. Bien comprendre les coûts associés est donc essentiel. Pour une transaction réussie, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé, afin de vous assurer du respect des obligations légales. Pour maximiser la rentabilité d’une telle opération, les experts de Commerce Immo peuvent vous accompagner dans la négociation des clauses du contrat de cession. Contactez-nous pour nous exposer votre projet.
