Prenez garde ! Que vous soyez bailleur ou locataire, la cession d’un droit au bail vous soumet à un ensemble de règles et d'obligations. Cette opération, qui permet au locataire d'un local commercial (le cédant) de transmettre son contrat de location à une tierce personne (nommée cessionnaire), est encadrée par des règles strictes visant à protéger les intérêts des bailleurs et des locataires. Elle peut avoir lieu avec ou sans la cession du fonds de commerce. Comme le rappelle le site du Service Public, cela signifie que le bail commercial initial subsiste. Est ainsi cédé au nouveau locataire :
- La jouissance des locaux
- L'obligation de payer le loyer
- L’obligation d'exécuter les conditions de la location
Les conditions de cession sont répertoriées dans le contrat de bail, via des clauses précises.
Afin de garantir le bon déroulement de la cession, chacune des parties a des obligations spécifiques à respecter.
Quelle est alors la réglementation à suivre pour le bailleur et le locataire sortant (le cédant) ?
Cession de droit au bail : les obligations du bailleur
De manière générale, la plupart des propriétaires n’autorisent pas leur locataire la cession de leur droit au bail, en insérant une clause dans le contrat de bail commercial. Le bailleur ne peut cependant pas interdire son locataire de céder son bail commercial quand il a pour ambition de vendre son fonds de commerce.
Il ne peut également pas mettre son veto lorsque la cession du bail est transmise dans le cadre de :
- Une fusion
- Une scission
- Un apport partiel d'actif
- Une transmission universelle de patrimoine
Le droit de préemption
En cas de cession de droit au bail, le propriétaire bailleur dispose d'un droit de préemption. Cela lui donne la priorité pour racheter le bail, aux conditions et au prix convenus avec le cessionnaire.
Le droit de demander une indemnité de cession
En cas d'acceptation de la cession de droit au bail, le propriétaire a la possibilité de demander une indemnité. Cette dernière est souvent négociée entre les parties et équivaut généralement à une année de loyer.
L’obligation d’informer le locataire
Avant toute acceptation ou refus d’une cession de droit au bail, le bailleur a l’obligation d’informer le locataire de son souhait de céder son bail. Il doit aussi lui fournir l’ensemble des informations nécessaires sur le potentiel cessionnaire.
L’obligation de notifier sa décision
Acceptation ou refus ? Le bailleur se doit de notifier sa décision au locataire envisageant de céder son bail sous un délai de deux mois, à compter de la réception de la demande. À défaut de réponse dans le délai imparti, la cession est considérée comme acceptée.
L’obligation de motiver sa décision
Dans le cas où le bailleur refuse la cession du bail, il doit motiver sa décision. Les motifs de refus doivent être légitimes et ne pas être discriminatoires.
L’obligation d’accompagnement dans les formalités administratives
Le bailleur a la tâche d’accompagner le locataire et le cessionnaire dans les différentes formalités administratives nécessaires à la réalisation de la cession de droit au bail, comme :
- La rédaction d'un contrat de cession du bail commercial
- L’établissement d'un état des lieux
- L’enregistrement et la publicité de la cession
Quid des devoirs du locataire ?
Cession de droit au bail : les obligations du locataire
Le locataire envisageant de céder son droit au bail a, lui aussi, des obligations à tenir.
L’obligation d’information préalable
Le locataire ayant l’intention de céder son droit au bail doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit être établi au moins trois mois avant la date prévue de la cession.
L’obligation de fournir un dossier de cession
Le locataire doit transmettre au bailleur un dossier de cession complet, contenant :
- Une lettre de demande de cession du bail
- Les informations relatives au cessionnaire : identité, situation financière, projet commercial…
- Un état des lieux du local
- Le montant de l'indemnité de cession proposée, le cas échéant
Donner la possibilité d'exercer son droit de préemption
Avant de céder son droit au bail à un tiers, le locataire a l’obligation, au préalable, d’informer le bailleur et de lui donner la possibilité d'exercer son droit de préemption.
L’obligation de faire respecter les clauses du bail
Le locataire cédant a le devoir de veiller au respect des clauses et conditions du bail en vigueur. Tout manquement par le cessionnaire peut en effet engager sa responsabilité.
L’obligation de solidarité
Jusqu'à la date d'effet de la cession, le locataire sortant demeure généralement solidaire du paiement du loyer et des charges. Il doit ainsi s'assurer que le cessionnaire est bel et bien solvable.
Attention, car via une clause de garantie solidaire, le propriétaire peut réclamer le règlement du loyer au cédant du bail, soit à l'ancien locataire, pendant une durée de trois ans, à partir de la cession du bail. Cette durée s'applique aux cessions de droit au bail conclues après le 19 juin 2014.
La clause de garantie solidaire cesse par ailleurs à l'expiration du bail et ne produit pas d'effet en cas de renouvellement dudit contrat.
L’obligation d’accompagnement du cessionnaire dans les formalités administratives
Comme le bailleur, le cédant doit accompagner le cessionnaire dans les démarches administratives nécessaires à la réalisation de la cession de droit au bail.
Pour éviter toutes déconvenues et tous litiges, bailleurs et locataires ont ainsi tout intérêt à connaître leurs obligations respectives et doivent les respecter. La cession de droit au bail pourra, dans ce cadre, se dérouler dans les meilleures conditions possibles. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet de cession. Contactez-nous pour en discuter.
