Investir dans un immeuble vendu en bloc pour en tirer des revenus locatifs demande de la réflexion. Pour vous assurer que votre projet et bel et bien rentable et prendre une décision éclairée, l’analyse de divers éléments est essentielle. Cela nécessite en effet une compréhension approfondie de tous les aspects financiers et économiques.
Immeuble vendu en bloc : comment calculer son rendement brut et net ?
Vous envisagez d’acheter un immeuble à revenus (immeuble dont les loyers ou les commerces génèrent des revenus à son propriétaire) ? Pour avoir une idée de sa performance financière, il va falloir calculer son rendement brut.
Comment calculer le rendement brut d’un immeuble à revenus ?
Le rendement brut se calcule en divisant le revenu annuel brut de l'immeuble (loyers bruts) par le prix d'achat de l'immeuble. En voici la formule :
Rendement brut = (Revenu annuel brut / Prix d'achat) x 100
Il convient ensuite d’analyser les dépenses, pour obtenir le rendement net.
Comment calculer le rendement net d’un immeuble à revenus ?
Le rendement net reflète la rentabilité réelle de l'investissement, en prenant en compte la totalité des dépenses liées à la propriété. Cette méthode, aussi appelée coefficient de couverture de dette (CCD), considérée comme la plus simple, comporte :
- L’électricité
- Les taxes foncières
- Les assurances
- Les frais d'entretien
- Les frais de gestion
- Les services publics
- Les versements hypothécaires
- Les éventuels coûts d'amélioration
Il faut ensuite soustraire ces dépenses du revenu annuel brut pour obtenir le revenu net.
Puis, diviser le revenu net par le prix d'achat de l'immeuble. Soit :
Rendement net = (Revenu net / Prix d'achat) x 100
Est généralement considéré comme seuil acceptable, un ratio de revenus à 125 % du montant des dépenses. Ce barème, donné à titre indicatif seulement, signifie que pour 100 € de dépenses, vous devriez percevoir 125 € de revenus.
Rappelez-vous néanmoins que le calcul de la rentabilité de cet investissement sur le long terme ne se résume pas aux revenus moins les dépenses. Si cela est un bon début, d’autres facteurs influençant la valeur marchande de votre bien dans le temps doivent être étudiés. Pour vous assurer que la rentabilité de l’immeuble est suffisante, n’hésitez pas à demander conseil à un expert.
Immeuble vendu en bloc : les facteurs clés pour calculer sa rentabilité
Étude du marché, évaluation des risques, occupation… Voici une liste non exhaustive des facteurs clés à analyser pour estimer le rendement de l’immeuble vendu en bloc que vous convoitez.
Étudier la situation du marché
Afin de comprendre les tendances des loyers et de la demande, il va vous falloir épluchez le marché immobilier.
Le type de propriété que vous convoité est-il recherché dans le secteur ?
Si le marché est en croissance et que la demande est importante, votre potentiel de revenus pourrait croître.
Attention, si un local commercial se situe au rez-de-chaussée de votre immeuble, veillez à être sur une rue commerciale. Cette boutique ne doit pas être pas être l’unique commerce aux alentours.
Observer l’emplacement
Voici les questions que vous devez vous poser :
- L’immeuble est-il bien situé ?
- Quels sont les services à proximité: école, hôpital, transports en commun, commerces…
- L’immeuble se trouve-t-il dans un quartier populaire, où l’on se sent en sécurité ?
- Le secteur de l’immeuble a-t-il un fort potentiel de développement (travaux de rénovation, prolongement d’une ligne de métro…) ou est-il au contraire en perte de vitesse ? Connaître son information vous permet de savoir si votre bien peut gagner de la valeur ou en perdre.
Examiner l’état de l’immeuble
L’immeuble que vous désirez est-il en bon état et bien entretenu ? Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de faire appel à un inspecteur en bâtiment certifié. Selon les résultats, vous pourrez même, dans certains cas, négocier le prix d’achat à la baisse.
Vérifier les taux d’occupation, les baux actuels et les loyers
Les taux d'occupation actuels de l’immeuble que vous voulez acquérir sont-ils élevés ? Qu’en est-il des baux, de leur répartition et du prix des loyers ? Sont-ils au prix du marché ? Examinez ces éléments, car des taux d'occupation élevés et des baux solides sont le signe d’une stabilité à long terme pour les revenus.
Note importante : assurez-vous que les baux n’arrivent pas bientôt à échéance, car vous pourriez vous retrouver avec un ou des espaces vacants. Il en va de même si un l’un des commerces occupe 80 % des espaces à louer, et que le terme de son bail est proche. Avoir plusieurs petits locataires commerciaux plutôt qu’un seul est parfois mieux. D’ailleurs, il est primordial de savoir qui ils sont.
Se renseigner sur les locataires en place
Les locataires (commerciaux ou non) en place règlent-ils leur loyer en temps et en heure ? Quelle est leur ancienneté ? Quelles sont leurs secteurs d’activité ? Certaines institutions financières estiment que certains d’entre eux sont précaires, et pourraient décider de ne pas vous suivre dans l’aventure.
Évaluer le risque
Concurrence locale, fluctuations économiques, changements de législation… Tenez compte des divers risques qui pourraient porter atteinte à votre rendement
Estimer le potentiel d'appréciation
La valeur de l'immeuble pourrait-elle augmenter avec le temps ? Pour le savoir, renseignez-vous sur le développement économique de la région ou les améliorations qui doivent être apportées à la propriété. Ces éléments peuvent contribuer à la rentabilité globale de l'investissement.
Comparer l’immeuble vendu en bloc avec d'autres investissements
La comparaison des rendements potentiels de cet immeuble avec d'autres opportunités d'investissement vous permettra d’estimer si votre projet peut vous permettre d’obtenir un rendement supérieur ou inférieur.
S’entourer d’experts
Faire appel à des professionnels de l'immobilier, comme des agents immobiliers commerciaux ou des conseillers financiers, peut vous être fort utile pour obtenir des conseils spécialisés et des analyses approfondies. Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement.
