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Location local commercial : comment bien estimer le prix du loyer ?

Si le loyer d’un local commercial est librement fixé par le propriétaire, la bonne valeur locative du bien doit être établie. Voici comment.

 

« Quel loyer pourrais-je tirer parti de ces murs de boutique ? Dois-je prendre en compte uniquement la surface ou l’emplacement et d’autres critères doivent aussi être étudiés ? »  Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un local commercial vide et envisagez de le louer, voici quelques informations qui pourraient vous aider dans votre projet. Pour fixer au mieux le loyer de votre bien commercial, quelques calculs doivent être effectués. Mais avant, il convient de prendre connaissance de certains éléments.

Loyer local commercial : pas d’encadrement légal, mais des critères à prendre en compte


Aucune loi n’encadre la pratique. Le bailleur n’a ni l’obligation de respecter certains barèmes ni le devoir de se référer au loyer payait par son précédant locataire.

Loyer local commercial : une fixation libre


Un propriétaire d’un local commercial établit ainsi comme il l’entend le loyer de ses murs de boutique. Le locataire potentiel a de son côté la possibilité de négocier le loyer avec le bailleur, sans limite, dès lors que les deux parties parviennent à trouver un accord.

Néanmoins, afin d’éviter des négociations trop agressives, les loyers des locaux commerciaux doivent être cohérents avec la valeur locative des biens.

Loyer local commercial : il dépend de la valeur locative du bien


Selon la loi du 11 décembre 2001 du Code de commerce, les loyers des locaux commerciaux se fondent sur la valeur locative des biens, qui reposent sur différents critères. L’usage de ces derniers entre de ce fait en compte, puisqu’un local loué avec un bail tous commerces peut se louer généralement plus cher qu’un bien loué avec un bail imposant qu’un seul type d’activité.

Loyer local commercial : les caractéristiques sur lesquelles se fonder


Pour fixer le loyer de votre local commercial, différentes notions que voici vont devoir être étudiées.

L’emplacement


C’est le critère n°1, en matière de commerce. En effet, si votre local commercial a une petite surface, mais qu’il est placé dans une rue très commerçante d’une grande ville, il pourra par exemple se louer plus cher qu’un grand local excentré. Détaillons les différents types.

Les emplacements n°1


Les emplacements dits n°1, sont considérés comme les meilleurs. Ils se situent dans des lieux de grand passage (centre-ville, artères commerçantes), bien visibles par la clientèle. Les banques et les grandes enseignes en sont friandes ; ce qui est un bon point, car ce sont des locataires très solvables. En revanche, elles ne garantissent pas pour autant une importante rentabilité locative. Car, plus l’emplacement est de qualité, plus la rentabilité est moindre. Néanmoins, leur exposition permet de contrer cette dépréciation.

Les emplacements dits secondaires


Bien que moins attrayants, les emplacements dits secondaires représentent un marché locatif important, du fait de leur prix moins élevés. D’autre part, certains entrepreneurs locataires ne se focalisent pas sur la situation géographique et la visibilité, qui leur importent peu. Ils ont parfois uniquement besoin de murs de boutique pour exercer leur activité. Afin de proposer un loyer juste, il vous faudra alors cibler la clientèle que vous souhaitez.

Les emplacements intermédiaires


Environ 90 % du parc locatif sont situés sur des emplacements intermédiaires. Au sein de cette catégorie, nous retrouvons : un endroit stratégique, une ville de banlieue, etc.

Les caractéristiques du local



  • Le loyer d’un local commercial dépend également de :

  • Sa surface

  • Le nombre ainsi que répartition des pièces

  • L’agencement des pièces et leur surface

  • La surface des vitrines

  • Son état général

  • L’existence ou non d’annexes, de terrasse, de parking

  • Les équipements potentiels

  • Etc.


Les caractéristiques du bail commercial


Pour fixer un loyer élevé, les possibilités pour le locataire doivent être grandes. En effet, plus le bail commercial est contraignant, plus le loyer devra être plus faible. Pour l’augmenter, vous pouvez toutefois négocier avec le locataire la levée de certaines clauses.

La répartition des taxes et charges


La répartition des taxes et des charges entre locataire et bailleur influe aussi sur le montant du loyer. Plus elles vous incomberont en tant que bailleur, plus le loyer pourra être élevé.

La présence ou non d’un droit d’entrée


Vous envisagez de demander un droit d’entrée, aussi nommé « pas-de-porte » ? Dans ce cas, le loyer devra être diminué, car la somme versée par le futur locataire vous sera définitivement acquise. Selon l’usage, ce droit d’entrée est généralement versé en sus du loyer chaque mois.

Loyer local commercial : les règles de calcul


Pour fixer le montant du loyer, vous pouvez utiliser la méthode de la Valeur Location d’un local Professionnel (VLP).

La méthode VLP


Elle se fonde sur 3 données à multiplier ensemble :

  • La surface pondérée : arrondie au m² inférieur

  • Le tarif au m² selon la catégorie dont le local dépend : restauration, commerces, hébergements de tourisme…

  • La qualité de l’emplacement


Le chiffre d’affaires du potentiel locataire peut aussi être pris en compte. Un certain ratio loyer/chiffre d’affaires maximal ne doit pas être dépassé, selon l’activité. À titre d’exemple, il est en moyenne de :

  • 4 à 5 % pour une boulangerie

  • 8 à 9 % pour un commerce

  • 10 à 20 % pour les hôtels


Si une stratégie peut être mise en place, elle demande tout de même une très bonne connaissance du marché de l’immobilier commercial. Le local commercial est certes le type de bien le plus rentable de l’investissement locatif (rentabilité moyenne deux fois supérieure à l’habitation), mais le bail commercial, le potentiel du bien ainsi que la gestion des locataires ne sont pas évidents à maîtriser.

Vous manquez de temps pour étudier tous ces éléments ainsi que pour mettre en place une bonne gestion locative ? L’équipe de Commerce Immo peut vous faciliter la tâche. Notre longue expérience ainsi que notre connaissance du marché nous permettrons d’estimer la juste valeur locative de votre local commercial. Nous nous occuperons aussi de vous trouver votre futur locataire. Contactez-nous pour nous parler de votre projet.

Par Ruben Danan, fondateur associé chez Commerce Immo.