Montant initial du loyer, révision… Comment fixer le prix juste lors de la conclusion d’un bail commercial ? Pour vous aider dans vos démarches, Commerce Immo revient sur les règles à appliquer. Lors de la signature du contrat, le prix du loyer n’est pas soumis à une règlementation particulière. Il peut être fixé librement par les parties. Cela vaut aussi pour les modalités de paiement : le règlement peut s’effectuer en début ou en fin de mois, être mensuel ou trimestriel. Le bailleur n’est pas forcé d’appliquer le loyer du locataire précédent ou des loyers de référence.
Bail commercial : comment est fixé le prix du loyer en début de bail ?
Le prix du loyer est habituellement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. À titre d’exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² dont le prix par m² est de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de :
(120 x 500) / 12 = 5 000 € HT.
Le bail est conçu pour tous types de commerces ? Le loyer peut alors être plus haut que celui d’un bail prévu que pour une activité définie.
En sus du loyer, le contrat de bail peut prévoir, sans obligation légale, le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Il assure au propriétaire la bonne exécution du bail ainsi que le paiement de sommes dues au bailleur, en particulier lors de la restitution des locaux. Ici aussi, le montant peut être établi librement fixé par les parties.
Toutefois, fixer le prix d’un loyer lors de la conclusion d’un bail commercial ne signifie pas qu’il ne sera pas augmenté. En effet, comme pour les loyers d’habitation, les loyers commerciaux peuvent être révisés, en fonction d’un indice de référence. Il diffère selon la nature du bien.
Bail commercial : quel indice de référence ?
Il existe 3 indices de référence des loyers. Ils sont évalués et diffusés par l'Insee chaque trimestre.
Révision des loyers : les différents indices de références
- La révision des loyers d’habitation repose sur : l’indice de référence des loyers (IRL)
- La révision des loyers commerciaux se base sur : l'indice des loyers commerciaux (ILC)
- La révision des loyers professionnels s’établit sur : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
L'indice des loyers commerciaux (ILC) est régi par l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME). Ses modalités d’application sont, quant à elles, précisées par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008. Pour connaître les valeurs de l'indice des loyers commerciaux, vous pouvez consulter le site de l’Insee.
Notons que l'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale ou artisanale. Ces derniers doivent être immatriculés au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour les commerçants, et au registre des métiers pour les artisans (RM).
ILC : quelle règle de calcul ?
L'indice des loyers commerciaux (ILC) est composé de plusieurs éléments qui doivent être pris en compte dans le calcul :
- Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
- Indice du coût de la construction, à 25 %
La règle de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)
Pour la révision du loyer des baux commerciaux, selon l’activité de l’entrepreneur, il est aussi possible de se baser sur l'indice des loyers des activités tertiaires, autres que commerciales et artisanales (ILAT). Quelles sont les activités concernées ?
ILAT : quelle règle de calcul ?
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAC) concerne les activités suivantes :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques
L’ILAT se définit en fonction de :
- L'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50%
- Le prix du coût de la construction (ICC), à hauteur de 25%
- Le produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25%
Sa règle de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)
Bail commercial : quand le loyer peut-il être révisé ?
Durant la validité du bail, le loyer peut être révisé à plusieurs moments. Et ce, que ce soit d’origine légale (révision prévue par la loi) ou conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties). Les révisions légales peuvent intervenir de façon triennale, soit à l’initiative des parties tous les trois ans, ou bien au moment du renouvellement du bail. Il est important de préciser que la demande de révision triennale peut avoir lieu seulement après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :
- De l’entrée du locataire dans les locaux
- Du point de départ du renouvellement du bail commercial
- Ou de la précédente révision
Il n’y a par ailleurs pas de délai maximum pour la solliciter. Elle peut, de fait, intercéder après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans voir plus.
Quant à la révision conventionnelle, elle peut intervenir :
- Par l’effet d’une clause d’échelle mobile : la révision est automatique aux périodes et selon l’indice prévue par les parties
- Par l’effet d’une clause-recette : le loyer est ici indexé sur le chiffre d’affaires du preneur et les variations interviennent aux dates convenues entre les parties
Ainsi, le loyer peut être ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, lors de chaque période annuelle ou triennale. Son ajustement se fait en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Cependant, une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) doit être prévue dans le bail.
Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la conclusion d’un bail commercial ou la révision du loyer ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller dans vos démarches.
