Utilisation des locaux, loyer, renouvellement du bail… L’utilisation d’un fonds de commerce est régie par un bail commercial. La résiliation de ce dernier doit respecter différentes règles. Et ce, que l’on soit propriétaire ou locataire. Pour rappel, un bail commercial 3 - 6 - 9 est la forme de bail la plus classique pour un local commercial. Il est conclu pour une durée de neuf ans minimum. La résiliation peut intervenir à la fin de chaque période triennale (trois ans), ce qui explique l'appellation 3 - 6 -9. Les parties peuvent néanmoins s’entendre sur une durée différente. Un préavis de six mois doit cependant être respecté avant la date souhaitée. La demande doit être envoyée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quel est par ailleurs le meilleur moment pour le résilier : avant ou après les termes ? Revenons en détail sur les modalités.
Fin de bail commercial : est-il possible de le résilier avant le terme ?
Fermeture de boutique, local devenu trop petit, déménagement, départ à la retraite… Vous souhaitez mettre un terme à votre bail commercial, mais ne savez pas comment l’annoncer à votre bailleur ? Soyez rassuré, vous n’avez pas besoin de vous justifier. Contrairement au propriétaire, le locataire n'a en effet pas à donner de motif de résiliation.
Comme indiqué, la libération des lieux loués peut s’effectuer à la fin de chaque période de trois ans, en respectant un délai de six mois. Mais, quand le délai pour donner son congé est dépassé, prenez garde : il reste valide, mais ne prendra effet qu’à la fin de la période suivante. À moins que vous parveniez à trouver un accord. Car une résiliation à l'amiable reste possible à tout moment. Il suffit de conserver une trace écrite de cet accord, à faire valoir en cas de litige.
Il en va de même lorsque le propriétaire manque à ses obligations. Le locataire, dans ce cas précis, peut mettre fin au bail lorsqu’il le désire.
Vous prévoyez de liquider vos droits à la retraite prochainement ou êtes reconnu invalide ? Ces situations vous donnent également le droit de mettre fin à votre bail commercial, lorsque vous le souhaitez. Il convient cependant de prévenir votre propriétaire six mois à l’avance.
Attention toutefois, si le congé est donné de manière irrégulière, il est alors considéré comme nul et le bail continue.
Fin de bail commercial : comment le résilier après neuf ans ?
Un bail commercial arrivant à son terme de neuf ans est le moment le plus propice pour le résilier. Locataire comme propriétaire peuvent y mettre fin en honorant un préavis de six mois avant l'échéance.
Le propriétaire vous propose de renouveler le bail, mais cette proposition ne vous convient pas ? Vous pouvez tout à fait choisir de la refuser. Vous n’aurez par ailleurs droit à aucune indemnité.
Fin de bail commercial : les cas particuliers
Il existe deux cas particuliers de résiliation de bail commercial.
Résiliation de bail en cas de procédure judiciaire
Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire… Votre commerce fait l’objet d’une procédure collective ? Cette situation n’impacte pas la poursuite du bail. La résiliation peut en revanche être décidée par l'administrateur judiciaire, s’il juge cela nécessaire à la suite d'une étude financière.
Résiliation de bail en cas de décès du locataire
Lors du décès du locataire, le bail n’est pas automatiquement résilié. Il est en effet transmis aux héritiers. S'ils souhaitent y mettre un terme, ils doivent le faire dans les mêmes conditions que le locataire originel. Ils ont également la possibilité de céder le fonds de commerce, qui comprend le bail.
Afin de répondre aux exigences de la loi, les locaux doivent être ensuite libérés sous certaines conditions.
Fin de bail commercial : ce que doit respecter le locataire en libérant les lieux
Selon les articles 1730 et 1731 du Code civil, dès lors que le bail commercial arrive à échéance, le locataire s’engage à libérer les lieux loués et à les restituer en bon état de réparation. Il doit ainsi :
- Évacuer personnellement les lieux et ses occupants, puis les débarrasser entièrement, y compris le garage, la cave ou encore le grenier.
- Remettre les clés au domicile ou au siège du propriétaire ou de son représentant, en main propre (sauf accord particulier) : cela afin d’entraîner la libération des lieux loués.
Si ces obligations ne sont pas respectées, le locataire devient alors débiteur d’une indemnité d’occupation.
- Restituer les lieux en bon état de réparation - en cas d’état des lieux réalisé en amont de la location - ou dans leur état initial (hormis les éléments ayant péris ou ayant été dégradés par vétusté ou force majeure). Ce dernier est obligatoire depuis le 20 juin 2014.
À défaut, les lieux étaient considérés en bon état de réparation locative lors de l’installation du locataire. Il doit donc les rendre comme tel, en effectuant, si besoin, des travaux de réparations indiqués à l’article 1754 du Code civil. Et ce, en l’absence de clauses dérogatoires au droit commun.
En revanche, un bailleur ayant manqué à ces obligations ne peut alléguer la présomption du bon état de réparation locative de l’article 1731 du Code civil.
Le locataire se doit néanmoins de procéder aux réparations contractuelles qui l’incombent. Car, en cas de refus, il peut être sanctionné. La condamnation se traduit par le versement d’indemnités et le règlement des réparations au bailleur. Il serait dommage de perdre une part de votre trésorerie inutilement.
Votre bail commercial comprend des clauses particulières et vous avez des doutes sur vos droits et dates de résiliation possibles ? Vous cherchez un nouveau local pour votre boutique ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour vous aiguiller dans votre projet et vous aider à le réaliser. N’hésitez jamais à nous contacter.
