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Droits, conditions, démarches… Comment vendre des murs commerciaux occupés ?

Vous avez pour projet de vendre votre local commercial actuellement occupé, mais avez des doutes sur la stratégie à appliquer ? Commerce Immo vous dévoile ses conseils pour réaliser une transaction dans les meilleures conditions.

« Peut-on vendre un local commercial occupé ? » Cette question revient souvent de la part des propriétaires, désireux de céder leur bien. La réponse est oui ! Les boutiques en cours de bail sont d’ailleurs souvent la cible des investisseurs. S’il est possible de rompre le contrat qui vous lie à votre locataire, il est recommandé de le conserver, du fait de sa plus grande attractivité auprès des potentiels acheteurs. Avant de vous lancer dans ce projet, il convient toutefois de respecter certaines règles et étapes. Commerce Immo vous les explique en détail.

Vente de murs commerciaux occupés : n’oubliez pas le droit de préemption du locataire



Première règle : respecter les droits de votre locataire. Avant toute mise en ligne d’annonce ou recherche de potentiel acquéreur, vous devez informer votre locataire de votre intention, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre. Le courrier doit impérativement indiquer le prix, ainsi que les conditions de vente envisagées, car cette notification vaut comme offre de vente.
En effet, tout locataire d’un local commercial à vendre profite, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, d’un droit de préemption, aussi nommé droit de préférence.
Ainsi, s’il le désire, il peut se positionner sur l’offre de vente. Il dispose d’un mois pour l’indiquer à son bailleur par lettre RAR, à compter de sa réception. Il doit également mentionner l’éventuel recours à un prêt. En cas d’accord, le locataire a 2 mois pour procéder à la transaction sans crédit, et 4 mois avec. Le délai court à partir de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire. La vente n’a pas été réalisée dans les délais impartis ? L’acceptation de l’offre est alors annulée.
Rappelons néanmoins que vous avez la possibilité de modifier l’offre de vente notifiée par lettre recommandée, si vous décidez de réévaluer le prix de vente. Cela vaut aussi pour la correction des conditions de vente. Vous devez cependant transmettre une autre lettre RAR à votre locataire, en mentionnant les nouvelles modalités. L’offre est valable un mois, dès sa réception par le locataire.
Le non-respect de l’ensemble de ces éléments remet la transaction en question.
Il existe toutefois 3 exceptions au droit de préemption. Les ventes suivantes ne sont pas concernées :


  • Plusieurs locaux d’un ensemble commerciaux (en une vente unique)

  • Locaux commerciaux distincts (en une vente unique)

  • Immeuble comprenant des locaux commerciaux (vente globale)



À noter également que la vente d’un local commercial occupé au copropriétaire d’un ensemble commercial, époux(se), partenaire de Pacs, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint, n’est pas soumis au droit de préférence.
Votre locataire n’est pas intéressé ? Vous pouvez alors proposer votre local commercial à d’autres acquéreurs. Cependant, mieux vaut ne pas sauter la cruciale étape, qu’est l’estimation.

Mise en vente des murs de boutique occupés : comment évaluer votre bien commercial ?



Pour déterminer la valeur de votre local commercial, différents facteurs doivent être analysés :

1. L’emplacement



C’est le critère n°1 ! En effet, tout professionnel du secteur vous l’assurera. Sur le marché de l’immobilier professionnel, l’emplacement d’un local occupé va permettre d’estimer sa rentabilité à l’achat. Pour une boutique, la zone de passage et le type de clientèle (évaluation du pouvoir d’achat) va primer.
Apprécier correctement le prix de vos locaux est donc primordial pour en connaître le véritable potentiel. D’autant plus si figure également un appartement ou une chambre de service dans le bail.
Vous pourrez ainsi déterminer le bon profil de l'acheteur : une personne qui souhaite se créer un patrimoine immobilier ou qui recherche une rentabilité immédiate, via un achat en cash. Afin de vous assurer de ne pas brader ni surestimer votre bien commercial, mieux vaut donc vous adresser à des experts en la matière. Car il ne suffit pas d’appliquer un prix au mètre carré correspondant au quartier. Commerce Immo peut vous aider dans vos démarches, en étudiant convenablement l’emplacement de votre bien en fonction de sa catégorisation (n°1, 1 bis, n°2…), en calculant le montant du loyerhttps://commerceimmo.fr/recherche-de-locataires/ annuel net de charges et la taxe foncière, mais aussi en passant au crible votre bail afin de vous soumettre les possibilités de réajustement du loyer. Une expertise nécessaire pour optimiser votre opération de vente.

2. Valorisation de votre locataire



Du fait de la souplesse des baux professionnels, vendre une boutique occupée est un gros plus pour les acquéreurs, car cela permet d’augmenter la rentabilité du bien par rapport à des locaux vides ou un bien résidentiel occupé.
D’autant qu’il prendra en charge la responsabilité de certaines charges : gardiennage, impôts locaux ou taxe foncière… Des éléments non négligeables qui font espérer un profit de 2 à 9%, selon la ville, la rue, voire le côté de la rue. L’acheteur a aussi besoin de visualiser les encaissements mensuels, comme les travaux et aménagements par le locataire.
Pour rassurer votre futur acquéreur, il va falloir toutefois lui prouver le sérieux de votre locataire.
C’est en effet le second critère que va analyser un investisseur pour juger de sa solvabilité. Les bilans du locataire et tous autres documents prouvant des risques limités doivent ainsi être fournis.
Vous aurez également pour obligation de lui soumettre le contrat de bail d'origine ainsi que ses avenants. Car un contrat bien rédigé, doté de toutes les clauses permettant de sécuriser les risques du propriétaire, et signé avec un bon locataire, permet de majorer le prix de vente, jusqu’à plus de 15%.

Pensez donc à réunir tous les documents avant la mise en vente de vos murs commerciaux, afin de ne pas ralentir le processus. Doit être indiqué, le montant du dépôt de garantie, variant entre 1 mois et 1 an hors charge. Cela permet de couvrir d'éventuelles dégradations, même si celles-ci sont rares, car le locataire ne souhaite pas prendre le risque de perdre sa clientèle.
Vous désirez vous faire accompagner pour vendre vos murs de boutique occupés ? Nous serons ravis de mettre notre expertise à votre service, pour vous garantir la transaction possible.

Par Ruben Danan, fondateur associé chez Commerce Immo.