Appartement, parking, immeuble… Un investisseur immobilier s’intéresse à tout type de biens. Si vous prévoyez de diversifier votre patrimoine immobilier, l’achat d’un entrepôt pourrait vous satisfaire. Ce marché de niche pourrait en effet vous rapporter gros, à condition d'en éviter les pièges. Il en va de même pour les entrepreneurs qui souhaitent accélérer leur croissance en acquérant leurs propres locaux.
D’autant qu’en tant de crise, l’immobilier d’entreprise peut offrir des opportunités qu’il serait dommage de ne pas saisir.
Achat d’entrepôt : une rentabilité bien supérieure à l’immobilier classique
La rentabilité potentielle des locaux commerciaux est deux à trois fois supérieure à celle des logements locatifs. Elle oscille entre 4 et 8% pour les commerces et les bureaux et peut même atteindre les 10% en moyenne pour les entrepôts.
Les impayés de loyers sont également moins fréquents et le contrat de location est de longue durée. Plus souple, il permet aussi de répercuter davantage de charges sur le locataire.
Pour ne pas prendre trop de risques, il convient néanmoins de ne pas commettre ces deux erreurs principales.
Erreur n°1 : choisir un mauvais emplacement
La rentabilité de votre investissement dépend d’un indicateur clé : l’emplacement. Ce dernier découle lui-même du taux d’occupation qui sera plus ou moins important. Veillez ainsi à bien étudier le marché en amont.
Que vous soyez entrepreneur ou investisseur, l’entrepôt que vous visez doit être situé près d’axes stratégiques : axes routiers, fluviaux, ferroviaires ou aériens. Cela afin de permettre une meilleure gestion des flux de marchandises. En fonction du secteur d’activité choisi, dirigez votre recherche en périphérie des villes, au sein de zones industrielles ou d’activité, où les prix sont plus attractifs qu’en centre-ville.
Erreur n° 2 : prendre tout type d’activité comme locataire
L’entrepôt a une fonction d’espace de stockage. Il peut être consacré à l’accueil de marchandises, de matériels ou encore de biens de particuliers. Toutefois, certaines activités, comme celles liées au froid par exemple, ont des réglementations lourdes et demandent des aménagements spécifiques.
Si le local dans lequel vous souhaitez investir est grand, demandez-vous s’il est possible de le diviser en plusieurs espaces de stockage, afin de multiplier les locataires et d’augmenter la rentabilité locative. Cela peut aussi être une solution pour les entrepreneurs qui font face à une réduction de leur activité. Ils pourront ainsi minimiser leurs charges.
Achat d’entrepôt : des taux d’occupation importants et des impayés plus rares
Pour qu’un investissement soit rentable, il doit être occupé. Grâce à la reprise de l’activité économique et de l’explosion du commerce en ligne, la demande de lieux de stockage pour les professionnels bondit. Nombreux sont ceux à rechercher des entrepôts pour stocker leurs marchandises, et particulièrement à proximité de Paris et des grandes métropoles. Avant d’acheter un bien, pensez toutefois à vous renseigner sur le taux d’occupation.
Pour limiter les risques d’impayés, plus rare dans le milieu professionnel, veillez aussi à sélectionner des entreprises fiables, qui n’ont pas d’antécédents en la matière, en tant que locataire.
Notons par ailleurs qu’investir dans des locaux d’entreprise offre une grande sécurité. Notamment grâce à la conclusion du bail commercial 3/6/9 qui protège vos intérêts. Le locataire souhaitant quitter les lieux entre ces périodes vous devra les loyers prévus dans le contrat. Quant aux procédures d’expulsion, sauf en cas de liquidation judiciaire de l’entreprise, elles sont plus souples et bien plus rapide que pour une location d’habitation.
Achat d’entrepôt : des charges et des contraintes allégées
Les entrepreneurs mâtures qui souhaitent pérenniser leur capacité d’entreposage pourront alléger leurs charges en achetant un entrepôt. Ils évitent en effet les variations de loyer, qui peut être révisé, et peuvent réaliser des travaux d’aménagement, pour optimiser leur surface exploitable, sans demander d’accord préalable.
Quant aux investisseurs, en tant que propriétaires bailleurs, ils peuvent fixer le loyer librement tout en faisant payer certains frais et charges aux locataires, selon ce qui a été convenu.
Bailleur et preneur jouissent en effet d'une grande liberté dans la rédaction du bail commercial.
Les frais qui peuvent être réglés par le locataire
Voici les frais qui peuvent être supportés par le locataire. Certains doivent faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail.
Les frais de gestion de l’entrepôt
Les frais de gestion de l’entrepôt comprennent les coûts logistiques, soit entre autres, les coûts de stockage et d’installation.
La taxe foncière
Le bail peut prévoir que la taxe foncière soit payée en partie ou en intégralité par le locataire. Vous pouvez donc réinvestir cette somme dans un autre projet.
Les travaux d’entretien et d’aménagement
L’exploitant va travailler tous les jours à mettre en valeur son entrepôt, et d’autant plus s’il envisage d’accueillir du public. Et ce, à ses propres frais.
En règle générale les gros travaux, à l’instar de ceux qui relevant de la mise en conformité, sont à la charge du propriétaire-bailleur (article 606 du Code civil), lorsque le bail ne prévoit pas de clause particulière sur cette question. Toutefois, au vu de l’étendue de la liberté contractuelle, il reste envisageable de faire payer les gros travaux par le locataire.
Achat d’entrepôt : un financement plus simple
Malgré le contexte économique particulier, les établissements bancaires encouragent le développement des entreprises. Être propriétaire de ses propres locaux revient à avoir sa résidence principale. Élément que les banques apprécient, tout comme les investisseurs recherchant des locaux professionnels. Les foncières, franchises et autres fonds d’investissement, qui réalisent ce type d’opérations, rassurent les établissements financiers, puisqu’ils réinvestissent dans des entrepôts et autres locaux professionnels souvent après un succès. Notons qu’un bon emplacement vous ouvrira plus facilement l’accès à un financement.
Le savoir-faire administratif et technique pour gérer ce type de bien professionnel est néanmoins primordial. Afin de limiter ces contraintes et maximiser votre rendement, mieux vaut faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial. Les équipes de Commerce Immo restent à votre écoute pour mener à bien votre projet. Contactez-nous pour plus d’informations.
