Changement ou développement d’activité, cession de fonds de commerce… Vous vous apprêtez à céder ou racheter un droit au bail ? Cet acte juridique, par lequel le bénéficiaire du bail, transmet ses droits à une tierce personne, nommée cessionnaire, comporte comme toute opération immobilière commerciale, des modalités. Encadrée par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, elle peut s’opérer le plus souvent à titre onéreux, moyennant une indemnité, ou à titre gratuit et permet au nouveau locataire de jouir des mêmes conditions que le locataire initial, en termes de droits et obligations.
Avant de signer toute cession de droit au bail, il est toutefois important de vous informer sur les modalités de la cession, afin d’éviter toute irrégularité, litige ou encore sanction. D’ailleurs, en cas de conflit, il est vivement recommandé de connaître les recours juridiques disponibles pour faire valoir vos droits. Revenons sur les étapes clés.
Cession de droit au bail : les règles à respecter
La cession de droit au bail nécessite le respect de différentes règles que voici :
Notification de la cession au bailleur
Le locataire doit absolument informer le bailleur du projet de cession de son bail. L’action est régie par l’article 1690 du Code civil. En cas de défaut de signification de l’acte, la cession ne peut être opposée aux tiers et donc au bailleur. Si elle n’est pas nulle, l’absence de signification peut entraîner le non-renouvellement du bail par le bailleur au cessionnaire. Et ce, sans le versement d’aucune indemnité. Il peut également demander la résiliation du bail.
Obtention du consentement du bailleur
Le bailleur dispose d'un droit de préemption. Il peut de ce fait refuser la cession lorsque cessionnaire ne remplit pas les conditions requises.
Rédaction de l'acte de cession
Le consentement du bailleur est obtenu ? Il est alors temps de rédiger un acte de cession clair et précis, qui devra être signé par les parties.
Publicité de la cession
Une fois l’acte de cession rédigé et signé, il doit faire l’objet d’une publication au journal d'annonces légales et, dans certains cas, au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Établissement d’un état des lieux préalable
Comme l’impose l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux entre le bailleur et le cessionnaire doit être effectué à son entrée dans les lieux, pour limiter les litiges. Car, leurs causes peuvent être multiples.
Cession de droit au bail : les raisons des litiges
Les litiges concernant la cession de droit au bail peuvent survenir pour diverses raisons. En voici une liste non exhaustive.
Refus abusif du bailleur
Le propriétaire peut, via la clause d’agrément du bailleur, refuser la cession de droit au bail. Mais, s’il n’a pas de motif légitime, cela qui constitue un abus de droit.
Non-respect des conditions de cession
En tant que cédant ou cessionnaire, vous n’avez pas respecté les conditions prévues dans l'acte de cession ? Vous risquez alors de créer des désaccords.
Vice de consentement
Erreur, dol, violence… Le cessionnaire peut être victime d'un vice de consentement, lors de la conclusion de l'acte de cession.
La cession de droit au bail peut alors être jugée irrégulière et peut engendrer des sanctions telles que
- L’inopposabilité de la cession
- L’extinction du bail commercial
- La résiliation du bail commercial
- Le refus du renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant par exemple
Quels sont alors les recours possibles ?
Cession de droit au bail : les recours en cas de litige
Différents recours peuvent être menés pour résoudre un litige.
Le recours amiable
Quelles qu’en soient les raisons, vous faites face à un litige ? Avant d'engager toute procédure judiciaire, privilégiez, si vous le pouvez, une résolution à l’amiable.
Tentez en premier lieu de trouver un compromis avec la ou les parties. Pour faciliter la communication et la négociation, vous pouvez faire appel à un médiateur.
L’action en nullité de la cession
Vous soupçonnez un vice de consentement ou le non-respect des conditions de cession ? En tant que cessionnaire, vous pouvez alors demander l'annulation de la cession.
L’action en justice
Vous n’avez pas pu trouver une solution amiable ? Vous pouvez dans ce cas engager une action en justice pour faire valoir vos droits.
L’action en indemnisation
Si les conditions de cession n’ont pas été respectées ou que vous constatez un refus abusif de la part du bailleur, en tant que cessionnaire, vous avez la possibilité de réclamer des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.
L’action en exécution du contrat
En cas de non-respect des obligations contractuelles par l’une des parties, cédant comme cessionnaire peuvent adjurer l'exécution forcée du contrat de cession.
La prescription des actions en matière de cession de droit au bail
En matière commerciale, les actions en nullité de la cession et en indemnisation sont toutes deux soumises à des délais de prescription spécifiques :
- L'action en nullité doit être engagée sous un an à compter de la cession
- L'action en indemnisation doit être engagée dans un délai de cinq ans, dès la découverte du préjudice
Si vous faites face à un litige, nous vous recommandons de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier commercial. Vous bénéficierez ainsi d'un conseil juridique adapté à votre situation afin de défendre efficacement vos intérêts.
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