Locataire, oui, vous avez le droit de céder votre droit au bail en cours de validité. Sauf mention contraire notifiée dans votre contrat de bail commercial. Cette cession peut s’effectuer librement par le biais d’une convention dite de cession du bail seul ou via une cession de l’ensemble du fonds de commerce, dont le droit au bail est un des composants. Ces opérations, juridiquement distinctes, possèdent leurs propres effets et règles.
Cession de droit au bail : que permet-elle ?
Comme le précise le site du Service public, « la cession du droit au bail (ou cession du bail commercial) est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant) transfère à une autre personne (appelée cessionnaire) le bénéfice du bail ». Cela signifie que le locataire cède à un nouveau locataire (cessionnaire) :
- La jouissance des locaux
- L'obligation de payer le loyer
- L’obligation d'exécuter les conditions de la location.
Ainsi, le bail commercial initial subsiste, seul le locataire change, pour la durée restant à courir dans le bail et dans les mêmes conditions que prévues initialement. Le cessionnaire jouit de ce fait des mêmes droits que le cédant, mais aussi des mêmes obligations. Cet acte juridique s’établit en grande majorité à titre onéreux via une indemnité négociée entre les parties.
En règle générale, pour que cession soit possible, l'accord du propriétaire doit être obtenue. Dans d’autres, seule une notification au bailleur est nécessaire. Il est ainsi important de bien lire les clauses de votre contrat de bail, avant toute opération de cession. Lorsqu’elle est possible, elle permet, rappelons-le, de :
- Éviter la lourde procédure de conclusion d’un nouveau bail commercial
- Profiter de l’antériorité du bail initial octroyant un droit au renouvellement
N’oublions cependant pas que cette cession du droit au bail est législativement encadrée.
Cession de droit au bail : quelle règlementation ?
La cession de droit au bail commercial est soumise à un certain formalisme. Le respect des règles établies que voici vous permettront de limiter les éventuels litiges.
Une double obligation légale
La cession de droit au bail prévoit :
- Une signification de la cession au bailleur
- L’édition d’un état des lieux préalable
Ce légalisme résulte de l’application des dispositions du Code civil valables pour chaque cession de créance.
Pour être recevable, la signification doit être accomplie par courrier recommandé ou exploit d’huissier au domicile du bailleur. Les éléments importants suivants doivent y être mentionnés :
- L’identité du cédant
- L’identité du cessionnaire ainsi que ses références professionnelles et financières
- La date d’effet de la cession du droit au bail
Attention, sans signification de ladite opération au propriétaire bailleur, la cession du droit au bail, bien que non considérée comme nulle, ne pourra pas être opposée aux tiers. Le bailleur pourrait alors refuser le renouvellement du bail à son terme.
Des clauses spécifiques relatives à la cession
Selon la règlementation, les parties ont la possibilité de prévoir des règles plus précises par le biais de clauses insérées au bail initial. Ces dernières organisent les modalités de cession autant sur la forme que sur le fond.
Il est primordial de bien connaître ces conditions contractuelles que peuvent inclure :
- L'obligation de notifier le bailleur
- L’obligation d’obtenir son consentement préalable (clause d’agrément) : lorsque le bailleur exige son consentement, celui-ci ne peut être refusé arbitrairement. Il doit être motivé par des raisons valables.
- Une clause de non-concurrence à la charge du cédant
- Un droit de préemption spécifique en faveur du bailleur
- Des conditions de forme particulières telles que la rédaction de l’acte de cession par voie notariée
Veillez de ce fait à prendre le temps de bien examiner votre contrat de bail pour vous assurer de respecter toutes les dispositions contractuelles, lors de la cession.
Des conditions de prix à respecter
Pour acquérir les droits sur le bail commercial, le cessionnaire doit souvent payer une somme, fixée par le cédant. Ce prix doit être établi de manière juste et équitable, en prenant en compte divers facteurs, comme :
- La valeur locative du local
- L'état du marché immobilier
- Les conditions spécifiques de la cession
Afin de garantir sa conformité, cet arrangement financier doit être clairement indiqué dans un acte de cession. Il peut d’ailleurs requérir l'intervention d'un expert en évaluation immobilière.
C’est pourquoi, même si la loi n’impose aucune obligation de forme particulière, il est vivement préconisé de formaliser la cession par le biais d’une convention écrite mentionnant :
- Les détails applicables au bail
- Le prix de vente
- La date de réalisation
- Les modalités de versement du prix
- Les éventuelles garanties de paiement (nantissement par exemple)
- Les modalités encadrant le renouvellement du bail
- Un état des lieux
Des délais légaux à respecter
La cession de droit au bail est aussi soumise au respect des délais. Bailleur comme locataire dispose d’un délai légal d’information pour :
- Répondre à la demande de notification ou de consentement du locataire
- Informer le bailleur de son intention de céder son bail avant la conclusion de la cession
En cas de non-respect de ces délais, il peut y avoir des conséquences juridiques. Le processus de cession peut aussi être retardé.
L’acte de cession, signé par les parties, doit aussi être enregistré dans un délai d’un mois, à compter de la date de signature auprès de la recette des impôts territorialement compétente, selon le lieu où se situe le local.
Un enregistrement moyennant des taxes
Toujours dans ce délai d’un mois, l’enregistrement effectué doit moyenner un versement des taxes et droits applicables à une cession de fonds de commerce classique. Cela inclut un abattement de 23 000 € sur le prix de vente, en fonction de deux tranches de prix de vente, établies à 3 et 5 %. Sauf mention contraire dans l’acte de cession, ces frais sont à la charge de l’acquéreur.
Sans enregistrement dans le délai légal, la cession sera jugée irrégulière et donc inopposable au tiers. Cette sanction est également valable lors du non-respect des formalités de signification légale ou du non-respect des dispositions contractuelles prévues.
En somme, le respect des conditions contractuelles, des délais légaux et des formalités administratives vous permettra d’éviter les litiges et d’assurer le succès de la transaction. Nous vous préconisons, en ce sens, de vous rapprocher d’experts en droit immobilier commercial, afin d’obtenir des conseils juridiques appropriés. Cela vous garantira le bon déroulement de la cession de droit au bail. Commerce Immo se tient à votre disposition pour toute demande. Contactez-nous dès à présent.
