La notion complexe de droit au bail est remplie de subtilités. Si vous créez votre société, ce sera l’une de vos premières préoccupations. Car, la location d’un local commercial adapté à votre activité passe, le plus souvent, par la signature d’un bail commercial, ou par la cession d’un droit au bail. Dans ce second cas, un locataire vous cède son droit au bail, qui constitue un élément du fonds de commerce. Cela vous donne l’autorisation d’occuper les locaux et vous garantit le renouvellement du contrat. En transférant son bail en cours au cessionnaire, le cédant, qui est le locataire actuel, permet aussi au nouveau locataire de jouir des mêmes conditions que lui, en termes de droits et obligations. Cette opération courante dans le domaine de l’immobilier commercial s’opère généralement à titre onéreux, via une indemnité. Elle offre également des avantages à chaque partie prenante. Quels sont-ils ?
Cession de droit au bail : quel intérêt pour le locataire sortant ?
Que ce soit pour un besoin de céder son fonds de commerce ou pour se désengager du bail avant son expiration, la cession de droit au bail requiert l'accord du propriétaire bailleur. Cette opération peut être motivée par divers bénéfices que voici.
Une libération des obligations contractuelles du cédant
C’est l’un des principaux privilèges pour le cédant. En vendant son droit au bail, le locataire initial d’un bail commercial peut se libérer de la totalité de ses obligations, à tout moment, dès lors qu’il trouve un nouveau locataire. Il se désengage ainsi des responsabilités financières et juridiques associées au bail, comme :
- Le loyer
- Les charges
- Le respect des clauses contractuelles
Une optimisation financière
Selon les situations, en cédant son droit au bail, le locataire sortant peut réaliser une plus-value, notamment dans ces deux cas :
- Lorsque le loyer du bail commercial est inférieur au loyer du marché
- Lorsque le local profite d'une bonne situation géographique
Le cédant peut alors tirer profit de la valeur locative du bien.
Une vente du fonds de commerce facilitée
La cession de droit au bail est fréquemment associée à la vente d'un fonds de commerce. De cette manière, le cédant rend l’offre plus attrayante pour les potentiels acquéreurs, ce qui facilite la transaction.
Une plus grande flexibilité et mobilité
En cédant son droit au bail, le cédant s’offre une plus grande flexibilité et mobilité, sans être contraint par les termes du bail initial. Cela lui permet ainsi de déménager ou de changer d'activité plus sereinement. Un avantage non négligeable pour les entrepreneurs à la recherche d’adaptabilité permanente, en fonction de l'évolution de leur activité et de leur marché.
Quid des avantages pour le nouveau locataire ?
Cession de droit au bail : quel intérêt pour le cessionnaire ?
La reprise du bail commercial s’accompagne également de commodités pour le nouveau locataire. Grâce à la cession de droit au bail, il va gagner :
Le droit d’occupation d’un local déjà équipé
C’est l’un des principaux bénéfices pour le cessionnaire. En rachetant un droit au bail, il jouit d’un accès à un local déjà équipé et, surtout, opérationnel. Il peut ainsi entamer son activité rapidement, tout en réalisant des économies sur les coûts liés à l'installation et à l'aménagement du local. Son investissement initial est donc réduit.
Un allègement administratif
Si en tant que cessionnaire, vous reprenez un bail commercial existant, vos formalités administratives seront allégées. Vous évitez en effet toutes les démarches relatives à la conclusion d'un nouveau bail, comme :
- La négociation des conditions contractuelles
- La vérification des diagnostics techniques
- La demande d'autorisation auprès de la mairie…
Des conditions locatives intéressantes
Comme indiqué en amont, le cessionnaire va profiter des mêmes conditions locatives que le cédant. Cela lui confère de ce fait une certaine stabilité et sécurité juridique. Il va ainsi, en règle générale, profiter de :
- Un loyer privilégié, en moyenne inférieur au prix du marché
- Une révision de loyer encadrée par le statut des baux commerciaux
- Un droit au renouvellement du bail
- Ou d’une indemnité d’éviction, en cas de non-renouvellement
Pour compenser ces atouts, le cessionnaire verse une indemnité au cédant, qui est fixée librement, selon le montant des avantages octroyés.
Une opportunité de choisir un meilleur emplacement
La cession de droit au bail peut être l’occasion pour un cessionnaire l'opportunité de s'installer dans une zone stratégique, à fort potentiel commercial. Une meilleure visibilité permet en effet d’attirer davantage de clientèle.
Et qu’en est-il pour le bailleur ?
Cession de droit au bail : quel intérêt pour le bailleur ?
La cession de droit au bail a-t-elle des conséquences particulières pour le bailleur ? Puisque le contrat de bail commercial se poursuit dans les mêmes conditions et pour la durée restante, cette opération ne modifie rien pour le propriétaire. Seul le locataire change.
Cette transaction lui évite simplement de rechercher un nouveau locataire, ce qui peut être une tâche chronophage et complexe.
La cession de droit au bail offre donc des avantages significatifs pour chaque partie prenante. Rappelons néanmoins, qu’elle nécessite, en plus de l’accord du bailleur, le respect de diverses conditions légales et contractuelles. C’est pourquoi nous vous préconisons de faire appel à des professionnels de l'immobilier commercial et du droit. Cela vous permettra de sécuriser et d’optimiser cette transaction. Commerce Immo peut vous accompagner en ce sens. Contactez-nous dès à présent afin de faire le point sur votre projet et votre situation.
