Lorsque l’on désire se lancer dans une activité professionnelle ou la déployer, la question de l’implantation s’impose : « Vais-je exercer à domicile, dois-je prendre un local, le louer ou l’acheter ? » En fonction de votre profil, de vos besoins et désirs, mais aussi de votre activité, la réflexion sera différente. Si vous démarrez, il peut être judicieux de vous tourner vers la location d’un local. Cela vous permettra en effet de tester votre commerce ou votre activité libérale dans un premier temps, en limitant les frais. Vous pourrez toujours déménager dans un bien plus grand ou plus petit par la suite, selon les résultats obtenus. Dans tous les cas, lors d’une location, la conclusion d’un bail commercial ou professionnel est nécessaire.
Location local commercial : à qui s’adresse-t-il ?
Pour rappel, la location d'un local commercial engage deux parties : le propriétaire du local et le futur locataire. Généralement, les professionnels choisissent un bail commercial, lorsqu’ils souhaitent louer un local. Ce document légal détaille ce que comprend la location, les biens qui y sont associés et fait état des biens matériels et immatériels. Lors de sa signature, les deux parties s’engagent à respecter un ensemble de règles bien définies. Afin de protéger chaque partie et éviter les conflits d’intérêt, il est possible de faire rédiger le bail commercial par un professionnel (avocat ou comptable habilité).
Bail commercial : pour qui ?
Le statut des baux commerciaux est défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité.
Ce fonds peut appartenir à :
- Un commerçant
- Un industriel immatriculé au registre du commerce
- Un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers qui accomplit ou non des actes de commerce
Les baux commerciaux ont une durée minimale de neuf ans (bail 3-6-9) et peuvent être résiliés à chaque période triennale.
Bail professionnel : pour qui ?
Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, est quant à lui dédié aux professionnels qui exercent une activité non commerciale, non artisanale et non agricole. Il concerne ainsi les professions libérales comme :
- Les professions réglementées : avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires…
- Les professions non réglementées : conseillers financiers, gestionnaires de patrimoines, assureurs…
Ce bail est conclu pour une durée de 6 ans minimum, mais peut être rompu à tout moment par le locataire, dès lors que ce dernier respecte un préavis de six mois.
Bail commercial : les clauses clés à connaître
Puisqu’il engage professionnellement deux parties – bailleur et preneur – le bail commercial doit stipuler et respecter plusieurs clauses dites incontournables que voici.
Bail commercial : objet et affection
Afin de signer un bail commercial, il est important que le local soit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle, qu’elle soit commerciale ou artisanale.
Les locaux doivent ainsi être adaptés à l’activité du locataire ou du futur preneur. La règlementation en vigueur applicable à un type d’activité doit de ce fait être respectée.
C’est pour cette raison qu’il est recommandé de demander conseil à un professionnel de l’immobilier commercial, afin qu’il puisse évaluer les besoins de chaque partie et sélectionner un local qui sera le plus compatible avec l’activité du locataire.
Bail commercial : le loyer
Le montant du loyer, qui peut être révisé à chaque période triennale, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT), est fixé librement entre bailleur et preneur. Une clause d’indexation annuelle automatique peut aussi être notifiée.
Bail commercial : quelle durée ?
Comme énoncé précédemment, le bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans (bail 3-6-9). Cela afin de vous assurer d’avoir le temps nécessaire pour développer votre activité. Il peut être rompu à chaque période triennale, en donnant congé au bailleur six mois en amont.
Une indemnité d’éviction peut être due au locataire à la fin du bail, si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial par le bailleur.
Notons que pour raccourcir la durée, une dérogation existe. Il s’agit du bail dérogatoire, aussi nommé bail précaire ou bail de courte durée. Il est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il peut être idéal pour les entrepreneurs et bailleurs ne souhaitant pas s’engager sur une longue durée, puisque ce type de bail ne peut excéder trois ans.
Bail commercial : un possible droit d’entrée
En sus du loyer, le propriétaire peut exiger le versement d’un droit d’entrée, nommé aussi « pas-de-porte ». Comme le loyer, cette somme est fixée librement entre les parties. Elle n’est, par ailleurs, pas remboursable par le propriétaire bailleur à la fin du bail commercial.
Ce droit d’entrée est souvent considéré comme un supplément du loyer ou comme une indemnité. Dans le premier cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.
Bail commercial : les éventuels éléments de mise aux normes
Comme précisé, le local visé doit répondre à toutes les normes s'appliquant à l'activité commerciale qui y sera pratiquée. Ainsi, si l’activité du futur locataire varie du précédent, une mise aux normes devra être appliquée et renseignée sur le bail commercial.
Bail commercial : l’indispensable état des lieux
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'état des lieux dans un bail commercial est obligatoire. Il doit être réalisé :
- À l’entrée
- À la sortie
- En cas de cession du droit au bail commercial par le locataire
- En cas de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce
Veillez ainsi à ce que ces éléments figurent bien sur votre contrat de location. Si vous êtes à la recherche d’un local commercial, n’hésitez pas à nous faire part de vos besoins. Commerce Immo peut se charger de vous trouver votre emplacement idéal et vous apporter divers conseils.
