Perception de loyers, demande de caution ou de dépôt de garantie, droits de regard sur les activités exercées… Un propriétaire non occupant d’un local commercial peut faire valoir différents droits, lors de la mise en location de son bien immobilier commercial. Il ne faut cependant pas omettre que les droits vont très souvent de pairs avec les devoirs. En effet, si le bail commercial, conclu avec un commerçant ou un artisan, offre souplesse et sécurité au propriétaire bailleur, il soumet également ce dernier à diverses obligations, régies par l’article 1719 du Code civil. Avant de les énoncer, rappelons que le bail commercial est un contrat de location au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local sert ainsi à l'exploitation d'un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Conclu généralement pour une longue durée, ce qui explique son appellation commune de bail commercial 3-6-9, ce contrat assujettit bailleur et preneur à différentes règles.
1re obligation du propriétaire, délivrer un local commercial en bon état
Selon le Code civil, la première obligation à laquelle vous devez vous plier en tant que bailleur est la délivrance d’un local commercial « en bon état de réparations de toute espèce ». Et ce, dès la remise des clés. Objectif, permettre au locataire d’exercer l’activité prévue au contrat de bail commercial. Comme le précise une clause du Code civil, cela signifie que l’ensemble des installations - électricité, chauffage, sanitaires, etc.- doivent être en fonctionnement. Toutes les normes doivent ainsi être respectées et les diagnostics obligatoires réalisés. Attention, si des réparations sont nécessaires, elles doivent être effectuées avant la signature du bail.
2e obligation du propriétaire, fournir différents documents
Afin de garantir la mise à disposition d’un local satisfaisant, vous devez fournir plusieurs documents au locataire. Ils doivent d’ailleurs figurer en annexe du contrat de bail. Les voici :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce document atteste la performance énergétique d’un bâtiment grâce à une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Réalisé impérativement par un professionnel, le DPE a une durée de validité de 10 ans.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante certifie l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans le local commercial.
Le diagnostic ERNMT
Le diagnostic ERNMT correspond à l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Votre local commercial est situé dans une zone à risque ? Veillez à impérativement réaliser un diagnostic sur les risques et pollutions. Il devra être annexé au bail.
L’annexe verte
Votre local commercial a une surface supérieure à 2 000 m² ? Veillez alors à intégrer au bail une annexe environnementale, car elle décrit :
- Les qualités énergétiques des équipements et systèmes des locaux loués
- Leur consommation en eau et en énergie
- La quantité de déchets générée
L’état des lieux
Lors de la remise des clés de votre local commercial au locataire, un état des lieux doit obligatoirement être établi.
Il est cependant utile de préciser que si les gros travaux vous incombent, en tant que bailleur, il est possible d’attribuer diverses réparations au preneur dans une clause spécifique du bail commercial. Notons néanmoins qu’en cas de sinistre, les réparations doivent être prises en charge par le propriétaire. Si assurer votre local n’est pas obligatoire, hormis dans une copropriété, l’assurance local professionnel est préconisée. Votre locataire se doit en revanche d’être assuré. Veillez à lui demander une attestation lors de la signature du bail commercial.
3e obligation du propriétaire, garantir la jouissance paisible des lieux
Garantir la jouissance paisible du local commercial au locataire fait partie des obligations principales du propriétaire. Dès l’entrée du preneur dans les lieux, en tant que bailleur, vous devez vous assurer du bon fonctionnement des grosses infrastructures (chauffage, électricité, arrivée d’eau…), durant toute la durée du bail. Vous ne devez en revanche pas troubler l’occupation du local par le locataire en :
- Venant à tout moment afin de vérifier l’état du local
- Prévoyant des travaux d’importance pouvant gêner l’exercice de l’activité professionnelle du locataire : une autorisation doit être demandée
- Installant une activité concurrentielle au sein du même local
En cas de désaccord, la justice devra trancher. Dans le cas contraire, le locataire est en droit d’exiger, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail commercial devant un Tribunal.
4e obligation du propriétaire, ne pas cacher des vices éventuels
Vous vous devez de ne pas louer le local avec des vices cachés. Si l’état des lieux permet de mettre en lumière certaines usures ou dysfonctionnements, les éléments suivants, dont vous n’avez pas forcément connaissance, sont susceptibles de passer à la trappe :
- Une fuite ou infiltration d’eau
- Un défaut de construction
- La présence d’insectes parasites
- Un taux d’humidité exagéré
- La présence d’amiante
Or, si ces vices cachés empêchent le locataire d’exercer convenablement son activité, la résiliation du bail peut être prononcée par un juge. Vous risquez par la même occasion de devoir verser des dommages et intérêts au preneur, car c’est bel et bien l’état des lieux qui fait foi.
Lorsque le dommage est minime et que des travaux sont possibles, un dédommagement peut aussi être demandé par le locataire, lorsque cela n’empêche pas l’exercice de son activité.
Néanmoins, en cas de méconnaissances des vices, certaines situations peuvent vous dédouaner de toute responsabilité si :
- Le problème était visible à la signature du bail commercial. Il pouvait ainsi être notifié par le locataire lors de la visite du local commercial
- La gêne provient d’un manque d’entretien du local commercial par le locataire
- Il s’agit d’un ennui causé par une catastrophe naturelle ou un incendie
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