En tant que propriétaire, vous envisagez de louer votre local commercial ? Avant de faire signer un bail à votre futur locataire, il est important de définir certaines règles. Notamment celles concernant les travaux. La mise en garde vaut aussi pour les entrepreneurs à la recherche d’un local à louer. Car, par défaut, le bail commercial ne comprend aucune clause de répartition des travaux. Si l’on se réfère au Code civil, une liste de dépenses de réparations locatives est à la charge du locataire. Les autres reviennent au bailleur. Un aménagement conventionnel peut cependant prévoir que certains travaux soient exécutés par le locataire. Pour éviter les sources de tensions, et puisqu'un bail commercial dure a minima neuf ans, mieux vaut donc anticiper avant la signature du bail commercial, en prévoyant la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire. L’inscription des types de travaux dans le contrat n’empêche par ailleurs pas la négociation, lorsque les réparations ou aménagements doivent être effectués, selon leur importance et la situation.
Avant de détailler la répartition légale de la prise en charge des travaux en fonction de leur nature, notons que le propriétaire se doit d’inscrire dans le contrat de bail, un inventaire précis répertoriant : les charges, les coûts et impôts imputés à chacun. Et tout cela, par catégorie, afin de limiter les déconvenues et autre flou juridique pouvant conduire à des procédures légales ainsi qu’à une rupture de la communication avec son locataire.
Bail commercial : les différentes catégories de travaux
Votre bail a été conclu ou renouvelé depuis le 05 novembre 2014 ? Si rien n’est précisé dans votre contrat de bail, comme indiqué, la prise en charge des travaux doit être partagée entre les deux parties, selon leur nature.
Les différents types de travaux auxquels vous pouvez faire face sont scindés en plusieurs catégories que voici :
Bail commercial : les travaux de grosses réparations
Selon l’article 606 du Code civil, les travaux de grosses réparations concernent :
- Les réparations des gros murs et des voûtes
- Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
- Le rétablissement des digues et des murs de soutènement
- Les réparations globales de clôture
Bail commercial : les travaux de gros entretien
Les travaux de gros entretien impliquent le maintien du local à l’usage conforme auquel il est destiné.
Bail commercial : les travaux d’entretien et de réparation courante
Les travaux d’entretien et de réparations courantes – aussi nommé menu entretien – se définissent par la réparation des dégradations faites au cours de l’occupation du local par le locataire.
Bail commercial : les travaux imposés par l’administration
Enfin, les travaux imposés par l’administration portent sur la mise aux normes du local commercial suivant les réglementations en vigueur.
Quels sont alors les travaux à la charge du propriétaire ?
Bail commercial : tous les travaux imposés au bailleur
Différents travaux sont à la charge du propriétaire. Dans le cas où aucune clause n’a été prévue ni inscrite au sein du contrat de location de local commercial, voici, en détails, les dépenses qui reviennent au bailleur :
Les gros travaux
Comme précisé en amont, il s’agit des travaux ou réparations affectant la structure du bâtiment ainsi que son usage : le plafond, les voûtes, la charpente, la toiture ou encore les murs en font partie.
Le bailleur devra donc régler ces dépenses.
Les réparations de « force majeure »
Sont considérées comme réparations dites « de force majeure », les réparations dues par exemple à un incident climatique. Les vices de construction sont aussi à la charge du bailleur.
Les travaux de mise aux normes
Vétusté avérée des locaux, nouvelle législation en matière d’hygiène ou de sécurité… Les travaux de mise aux normes ou réparation impliquent ces divers éléments. Le bailleur est en effet tenu de délivrer un local commercial en conformité avec la destination pour laquelle il a été loué au locataire.
Qui des travaux qui incombent au locataire ?
Bail commercial : les travaux qui reviennent au locataire
Le locataire doit se charger des réparations dites courantes, provenant de l’utilisation et de l’usage quotidien des locaux. Cela implique ainsi les éléments suivants :
Rafraîchissement, remplacement et réparation
- Le rafraîchissement des peintures
- Les remplacements d’équipements
- Les réparations éventuelles des portes, volets, fenêtres
- Les remplacements des revêtements de sols
La petite plomberie
Des petits travaux de plomberie : fuite dans le lavabo ou remplacement d’un joint.
Les travaux d’électricité
Le remplacement de compteur, fusibles, ampoules…
Les frais d’entretien
Les frais d’entretien des ascenseurs ou autres équipements à usage public de ce type.
Les travaux d’embellissement
Les travaux d’embellissement font aussi partie des charges du locataire. Ils peuvent d’ailleurs être effectués sans demande ni accord préalable du propriétaire, dès lors qu’ils n’impliquent pas une modification trop importante du local. Il faut également prévoir que la remise en l’état avant travaux soit possible.
Bien que vous ne soyez pas obligé, en tant que locataire, de demander l’avis du bailleur pour la réalisation de tels travaux, il est préférable de l’avertir, afin de conserver de bons rapports avec ce dernier.
En résumé, le locataire doit entretenir les lieux, en supportant les travaux liés à l’occupation des locaux. À la fin du bail, il est ainsi tenu de restituer le local en réparant les éventuelles dégradations commises par lui-même ou par des tiers.
Il ne doit en revanche pas payer les dépenses occasionnées par la vétusté.
Notons par ailleurs que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, il est possible d’insérer une clause notifiant que le locataire doit supporter toutes les réparations. Pour qu’elle soit applicable, chaque élément imputant une grosse réparation doit être explicité.
Vous souhaitez être accompagné dans la rédaction d’une clause spécifique concernant les travaux ? Commerce Immo peut vous aider à bien structurer votre bail commercial. Contactez-nous pour plus d’informations. Nous serons ravis de vous aiguiller.
