Prenez des précautions ! Oui, la signature d’un bail commercial est essentielle pour la location de votre local et l’exercice de votre activité commerciale, industrielle ou artisanale, mais elle ne doit pas être établie à l’aveugle. Si ce contrat accorde, entre autres, au locataire un droit au renouvellement du bail, appelé "droit au bail", et lui offre une certaine stabilité, chaque clause doit être relue, étudiée et négociée entre les parties. Les approximations peuvent en effet vous coûter cher. Selon l’usage et au vu de sa complexité et de son engagement (durée minimale de neuf ans), le bail commercial est généralement rédigé par un avocat ou un notaire. Il n’existe cependant aucun impératif légal interdisant la rédaction par le propriétaire bailleur. D’ailleurs, rien n’oblige à ce que ce contrat soit écrit. Sa rédaction sécurise néanmoins le bailleur en cas de conflits entre les parties.
Bail commercial : comment protéger vos intérêts ?
Bien que libres d’établir leur relation, la loi sur les baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce en France) est impérative. Hormis les exceptions prévues par la loi, dans certains cas, l’équilibre entre les droits et les obligations du locataire et du propriétaire est difficile à appliquer. L’insertion de certaines clauses peut en effet créer un déséquilibre manifeste, désavantageant le locataire. Pour mieux protéger vos intérêts, la vigilance est donc de mise. Veillez donc à :
- Bien préparer la négociation du bail grâce à la connaissance de vos droits
- Poser des questions au bailleur pour clarifier les clauses paraissant ambigües ou déséquilibrées
- Vous méfier des clauses trop complexes et difficiles à comprendre
- Vous demander comment les clauses pourraient affecter l’activité à long terme
Bail commercial : les clauses facultatives à ne pas omettre
En sus des clauses et informations obligatoires (noms, prénoms, adresses des parties contractantes, type d’activité ou de commerces, durée du bail, destination des locaux, loyer…), certaines clauses facultatives sécurisant l’une et l’autre des parties peuvent être ajoutées. En voici quelques-unes :
- Une clause de « pas de porte » : en plus du loyer, le locataire verse une indemnité au bailleur en échange d’avantages commerciaux par exemple
- Une clause d’exclusivité : le bailleur a l’interdiction de louer des locaux dans le même immeuble à un locataire exerçant une activité concurrente
- Une clause de déspécialisation : le locataire doit respecter impérativement l’activité commerciale inscrite au bail. Pour en changer, il devra au préalable effectuer une demande d’autorisation
- Une clause de résiliation de plein droit du bail : lorsque le locataire manque à l’une de ses obligations (retard de paiement du loyer par exemple)
- Un droit de préemption ou de préférence : en cas de vente du local, le locataire a la priorité
Quid des clauses dites abusives ?
Bail commercial : vérifiez l’ensemble des clauses et détectez celles réputées abusives
Pour limiter d’éventuelles situations juridiques complexes et coûteuses, il est vivement conseiller de faire examiner l’ensemble des clauses de votre contrat de bail par un professionnel de l’immobilier commercial. Comme indiqué au préalable, certaines clauses peuvent en effet être considérées comme abusives. Elles peuvent engendrer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du locataire. Ces clauses peuvent restreindre les droits du locataire ou imposer des obligations disproportionnées.
Bail commercial : les clauses abusives les plus courantes
La Cour de cassation a déjà annulé différentes clauses insérées dans des baux commerciaux, car considérées comme abusives :
- Une clause interdisant la cession du fonds de commerce
- Une clause imposant au locataire d’exploiter personnellement le fonds de commerce durant les trois dernières années du bail
- Une clause fixant en amont la somme à verser par le bailleur (indemnité d’éviction) en cas de refus de renouvellement de bail
- Une clause autorisant le propriétaire-bailleur à ne pas verser d’indemnité d’éviction lors d’un refus de renouvellement du bail commercial
D’autres peuvent également être citées :
- Une clause de renonciation au droit au renouvellement du bail : cela prive le locataire de son droit au renouvellement, soit un principe contraire à l’esprit protecteur du statut des baux commerciaux.
- Une clause de résiliation unilatérale par le bailleur : à tout moment et sans raison valable. Attention, cela engendre une insécurité pour le locataire.
- Une clause d’indexation abusive du loyer (via un indice inapproprié par exemple)
- Une clause imposant des charges exorbitantes au locataire : méfiance, si les charges peuvent être réparties entre les parties, les gros travaux sont généralement payés par le bailleur.
Clauses abusives du bail commercial : repérage et recours
Pour repérer les clauses potentiellement abusives de votre contrat de bail, une analyse minutieusement est préconisée. À chaque clause, posez-vous les questions suivantes :
- La clause crée-t-elle un déséquilibre significatif entre les parties ?
- La clause est-elle en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur ?
- La clause impose-t-elle des obligations excessives ou inhabituelles au locataire ?
Une fois cette étape effectuée, consulter un expert en droit immobilier ou en baux commerciaux (avocat spécialisé, notaire…). En plus d’identifier les clauses problématiques, il apportera ses conseils sur les modifications nécessaires et aidera à la négociation avec le bailleur pour l’obtention de conditions plus équilibrées.
Si la négociation échoue et qu’aucun accord amiable n’est trouvé, vous pouvez :
- Recourir à la médiation : via cette alternative à la procédure judiciaire, plus rapide et moins onéreuse, un médiateur indépendant peut aider les parties à trouver un accord équilibré sans passer par les tribunaux.
- Saisir le tribunal afin de faire annuler la clause abusive : le juge pourra alors rééquilibrer les termes du contrat ou annuler la clause litigieuse.
En suivant ces conseils pratiques, vous pourrez ainsi éviter les pièges et obtenir un contrat de bail commercial équilibré, qui préserve vos droits. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet de signature de bail. Contactez-nous pour en discuter.
