Vous êtes à la recherche de votre premier local commercial, souhaitez déménager ou vous étendre à d’autres adresses ? Si l’emplacement peut impacter de manière significative votre visibilité et votre fréquentation, son coût peut être important. Pour trouver votre boutique idéale sans vous ruiner, il va vous falloir négocier votre contrat de bail. Avec vos objectifs de vente, il constitue l’un des éléments phares de votre activité. En effet, selon les dispositions établies, un contrat de location peut vous être financièrement handicapant ou favorable. Afin d’en tirer tous les avantages pécuniaires et opérationnels, énumérons ensemble quelques techniques de négociations.
Bail commercial : avant de négocier, analysez le marché
Concurrence, loyers pratiqués sans la zone visée, offre et demande d’espaces commerciaux similaires à votre recherche… En anticipation d’une bonne négociation, il est recommandé de bien étudier les tendances et le secteur. En effet, une connaissance approfondie du marché de l’immobilier commercial local vous permettra de mieux négocier votre contrat de bail. Votre analyse vous donnera une idée claire des prix affichés et de leur raisonnabilité ainsi que des conditions favorables que vous pouvez espérer décrocher. Vous n’en avez pas le temps ni l’envie ? Faire appel à un expert en immobilier commercial peut vous être fort utile. En plus de vous aider à identifier des opportunités et des pièges potentiels, son expérience et son réseau peut vous permettre d’obtenir des conditions bénéfiques. Si votre budget le permet, il peut d’ailleurs, si vous le souhaitez, négocier votre bail à votre place afin de briguer des offres et des clauses que vous n’aurez peut-être pas pu acquérir.
Bail commercial : listez vos besoins, désirs et priorités
Une fois le marché étudié, avant d'entamer les discussions, fixez votre budget, listez vos priorités et classez-les par ordre d'importance. Cela vous permettra de spécifier les éléments qui sont indispensables pour votre entreprise et ceux qui vous sont souhaitables, à court, moyen et long terme : emplacement, loyer modéré, conditions de renouvellement, parking…
Bail commercial : conseils de négociation favorable
Une fois cette étape effectuée et un potentiel local trouvé, vous pouvez engager la phase de négociation avec votre futur bailleur. Voici comment la tourner à votre avantage.
1. Négociez toujours votre loyer et des périodes de gratuité
Point central de la négociation, le loyer. Gardez en tête que les bailleurs fixent son montant en fonction du prix qu’ils estiment que vous accepterez de payer en tant que locataire. Vous pouvez tenter de soumettre une contre-offre de 10 à 15 % inférieure à la demande. Vous serez ensuite en mesure de trouver un compromis, avec un loyer intermédiaire.
Vous pouvez par exemple obtenir un meilleur loyer de base en négociant une durée de bail plus longue.
Pensez également à négocier les augmentations annuelles, qui doivent être claires et raisonnables. Vous pouvez demander une clause limitant ces dernières à un pourcentage fixe ou à l'indice des prix à la consommation (IPC).
Parlez aussi des options de renouvellement futur. Si vous ne parvenez pas à avoir exactement ce que vous voulez sur un engagement minimal de trois ans, vous pouvez tenter de proposer au propriétaire un bail de deux ans avec une option de renouvellement accouplée à une très faible augmentation de loyer.
Le quartier que vous visez comporte plus d’offres que de demandes de location ? Les bailleurs peuvent alors être disposés à offrir des périodes de gratuité (aussi appelées franchises de loyer), dans le but d’attirer des locataires. Si vous commencez votre activité, ces périodes, durant lesquelles vous n’aurez pas à payer de loyer, peuvent vous faire économiser de l'argent. Profitez-en, car sur un bail de 3 ans, un mois de loyer gratuit par an équivaut à une belle réduction annuelle. Assurez-vous en revanche qu’en plus du loyer, les autres dépenses ne soient pas dues à cette même période : entretien, charges d’exploitation, etc.
2. Négociez les charges locatives
Taxes foncières, entretien des parties communes… Les charges locatives représentent une part importante de vos dépenses mensuelles. Pour mieux les appréhender, assurez-vous qu’elles soient bien indiquées dans votre contrat de bail. Vous pouvez dans le même temps négocier un plafond ou demandez une ventilation détaillée.
3. Négociez une période de remédiation équitable
Amendes, poursuite en justice… Pour éviter ces désagréments, dus par exemple à un retard dans le paiement du loyer, veillez à demander une période de remédiation, qui est un délai accordé pour remédier à la violation du bail.
4. Négociez les travaux d'aménagement et de maintenance
Vous avez besoin d’adapter l'espace à vos besoins spécifiques ? Tentez alors de négocier les travaux d'aménagement avec le propriétaire, afin qu'il prenne en charge une partie ou la totalité des coûts des travaux.
Si vous engagez vous-même les frais, soumettez au bailleur une période de gratuité prolongée pour compenser ces dépenses.
Quant aux obligations de maintenance et de réparations, elles doivent aussi être clairement déterminées dans le contrat de bail. La responsabilité de l'entretien courant et des réparations mineures sont souvent imposées au locataire, et les réparations structurelles majeures au bailleur. Négociez-les pour éviter des obligations excessives.
5. Négociez les clauses de sortie et frais de résiliation anticipée
Veillez à ce que vos clauses de sortie soient flexibles. En cas de difficultés financières ou de relocalisation, ces dernières vous seront utiles. Pour avoir l’esprit tranquille, négociez par exemple vos frais de résiliation anticipée.
6. Négociez les clauses de sous-location et de cession
Besoins de plus ou moins d’espace, vente de votre entreprise… Vous êtes à la recherche d’une certaine flexibilité vous permettant d’anticiper un quelconque changement de situation ? Négociez alors une clause de sous-location et de cession de bail à un tiers, en vous assurant d’obtenir des conditions raisonnables.
Avec une bonne préparation, ces conseils, couplés à une communication ouverte et positive, vous permettront d’être en position de force. Les experts de Commerce Immo peuvent vous aider à maximiser vos chances d'obtenir des conditions avantageuses. Contactez-nous pour faire le point sur votre projet locatif.
