Si une bonne gestion locative commerciale est impérative pour la maximisation de vos revenus locatifs, leur optimisation fiscale l’est tout autant. Pour cela, il est primordial de comprendre l’imposition qui y est associée. Or, le paysage fiscal est complexe, et demande certaines connaissances, permettant de rester en conformité avec la législation en vigueur. Propriétaires, êtes-vous certain d’avoir fait le bon choix en termes de statut ? Investisseurs, vers quel régime fiscal vous tourner, si vous avez un projet d’acquisition commerciale ? Explorons ensemble les différents aspects de la fiscalité de la gestion locative commerciale.
Revenus locatifs commerciaux : quelle fiscalité ?
Les loyers perçus d’une location commerciale sont soumis à l'impôt sur le revenu. Pour les déclarer convenablement, il est conseillé de se rapprocher d’un expert-comptable ou d’un fiscaliste spécialisé dans l'immobilier commercial. Ainsi, vous vous assurez de bénéficier de l’ensemble des déductions et exemptions fiscales auxquelles vous avez droit.
Loyers commerciaux : comment les déclarer ?
Si vous détenez un bien commercial en nom propre, les loyers perçus de ce dernier doivent être déclarés en revenus fonciers. Deux régimes peuvent s’appliquer :
Régime micro foncier : dans quel cas ?
Si vous faites le choix du régime micro foncier, en tant que bailleur, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant du loyer perçu. Vous êtes donc imposé à 70 % sur les revenus perçus.
Attention, ce régime est applicable lorsque les loyers perçus ne surpassent pas les 15 000 € par an.
Régime réel : dans quel cas ?
En choisissant ce régime, vous pouvez déduire les charges afférentes à l’activité, tout comme les travaux (à l’exception des travaux de constructions ou d’agrandissement), en fonction de leurs montants réels.
Ces derniers dépassent les 30 %, le régime réel est alors plus adapté.
En revanche, dès lors que les travaux mènent à un déficit, celui-ci pourra, sous conditions, être imputé sur le revenu global la 1re année, puis sur les revenus locatifs les années suivantes.
Par ailleurs, à défaut d’avoir un déficit imputable, le régime réel conduit aussi à toujours constater un revenu imposable, pendant toute la durée de détention du bien.
Attention, le résultat imposable demeure soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2%). Quant au taux d’imposition, il fluctue selon votre tranche marginale d’imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %).
De fait, vos revenus fonciers sont a minima imposés à 17,2 %, auxquels s’ajoute votre tranche marginale…
Avant tout choix de régime fiscal, il est donc important de bien comprendre les règles spécifiques à l'amortissement commercial et surtout, de les appliquer à bon escient. Vous pourrez de cette manière tirer réellement parti de vos avantages fiscaux.
Il est également bon de rappeler que, selon l’article 38, 2° bis du Code général des impôts, tous les loyers échus sont imposables au titre d’un exercice, alors même qu’ils n’auraient pas été effectivement réglés au bailleur. Concernant Les loyers versés par terme d’avance, ils doivent être étalés sur la période de jouissance des lieux qu’ils couvrent.
Gestion locative commerciale : quels sont les frais déductibles fiscalement ?
En tant que propriétaire, vous pouvez déduire différents frais provenant de votre gestion locative commerciale. Et ce, que vous gériez vous-même le bien ou que celui-ci soit géré par un mandataire. Cela concerne :
- Les frais de gestion immobilière : syndic, agence immobilière…
- L’éventuelle rémunération des gardes et concierges
- Les frais d'entretien
- Les frais de réparation
- Les coûts liés à la recherche de locataires
- Les éventuels frais de procédures : sommes engagées pour le règlement de différends auprès du locataire, d’un entrepreneur, artisan ou prestataire, et les règlements concernant des litiges liés la propriété du logement
- Les frais relatifs aux honoraires versés à un notaire, avocat, huissier ou expert
Veillez ainsi à bien conserver une trace minutieuse de vos dépenses afin de garantir une déduction fiscale maximale.
Gestion locative commerciale : quid de la TVA ?
Si vous louez un local commercial vide, vous êtes par principe exonéré de TVA sur les loyers ainsi que sur les charges locatives, quel que soit votre statut juridique. Vous pouvez cependant choisir l’option pour l’assujettissement à la TVA, en option. Cela peut être intéressant si vous voulez :
- Récupérer tout ou une partie de la TVA pour la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier pour lequel vous avez acquitté de la TVA,
- Récupérer la TVA sur des réparations ou des dépenses d’entretien pour votre local
Quant aux loyers des biens commerciaux équipés, ils sont soumis à un taux de TVA de 20 %, sauf si vous jouissez du régime de la franchise de TVA.
Gestion locative commerciale : nom propre ou SCI ?
Si vous envisagez l’acquisition d’un bien commercial à plusieurs, une SCI peut être avantageuse.
Cela permet :
- De sortir des revenus fonciers et opter pour la fiscalité IS pour un bien nu
- Une imposition IFI : ici, seule la valeur des parts sociales de la SCI est prise en compte
- D’opter pour la TVA, notamment pour l’acquisition de locaux professionnels neufs ou en VEFA
Toutefois, si vous optez pour une SCI à L’IR, gardez en tête que celle-ci génère des revenus fonciers. En tant qu’associé de la SCI à l’impôt sur le revenu, vous devez alors déclarer les revenus issus de la location au prorata des parts détenues sur votre déclaration de revenus personnelle.
Dans ce cas, il n’y a aucune différence entre un bien détenu en nom propre ou via une SCI à l’IR.
A contrario, dans le cadre d’une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), le résultat imposable ne doit pas être déclaré sur les déclarations de revenus personnelles des associés. C’est bel et bien la SCI qui est ici directement imposée sur ses bénéfices, en fonction du taux de l’impôt sur les sociétés.
Principal atout de la SCI à l’IS, la déductibilité d’amortissements comptables, qui permet une imposition faible pendant la durée de détention du bien. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle de nombreux investisseurs choisissent la SCI à l’IS, afin de réduire la pression fiscale.
En cas de cession, elle reste toutefois soumise à l’impôt sur la plus-value, en fonction du régime des plus-values professionnelles. La plus-value peut ainsi être davantage taxée dans ce régime que dans celui de la SCI à l’IR, qui dépend du régime des particuliers.
Pour gagner un temps précieux et ne pas commettre d’impairs, rapprochez-vous d’un professionnel. Si votre bien a été confié un gestionnaire, ce dernier pourra vous aiguiller. Les équipes spécialisées de Commerce Immo s’occupent de l’ensemble des démarches et obligations fiscales. Pour nous confier la gestion locative de votre local commercial, contactez-nous dès à présent.
