Qu’il soit résidentiel ou commercial, l’investissement immobilier reste un moyen sûr pour développer un patrimoine pérenne et compléter ses revenus. La gestion locative de ces biens, qui se définit comme l’ensemble des opérations encadrant l’administration d’un bien immobilier avant, pendant et après la location, est cependant différente sur bien des plans. Nature des biens, contrats, durée des baux, responsabilités… Comprendre les exigences et dynamiques de chacun de ces investissements est primordial pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. En effet, afin de mettre en place une gestion locative efficace et assurer le succès à long terme de votre investissement immobilier, votre stratégie doit être adaptée en fonction du type de propriété. Pour savoir quel investissement locatif vous convient le mieux, revenons en détail sur les aspects clés de chacun de ces investissements.
Gestion locative commerciale et résidentielle : les 5 principales distinctions
Tout type de bien immobilier peut être une bonne opportunité d’investissement locatif. Il existe néanmoins de nombreuses différences entre l’immobilier résidentiel et commercial, beaucoup plus complexe et risqué, mais plus lucratif.
1. Des biens immobiliers différents
La nature des biens constitue la première distinction entre la gestion locative résidentielle et commerciale.
Définition de l’immobilier résidentiel
Un bien immobilier résidentiel est destiné à un usage d'habitation à titre de résidence principale ou secondaire.
Il s’agit des biens suivants :
- Maisons
- Appartements
- Logements à usage d’habitation
Définition de l’immobilier commercial
D’après le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’immobilier commercial - aussi nommé immobilier tertiaire ou CRE (pour Commercial Real Estate en anglais) - se définit par l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu. En somme, les biens commerciaux sont destinés à des activités professionnelles.
Sont donc considérés comme biens immobiliers commerciaux :
- Les locaux commerciaux pour la vente de marchandises
- Les bureaux
- Les entrepôts logistiques pour stocker des marchandises
- Les locaux professionnels
- Les hôtels
- Les restaurants
- Les locaux d’habitation (s’ils sont loués et détenus par des sociétés anonymes : logements de fonction par exemple).
- L’immobilier de production utilisé généralement pour la fabrication
- Les propriétés de loisirs : salles de sport, parcs d’attractions, lieux d’événements…
La gestion locative de chacun de ces types d’investissement immobilier – résidentiel ou commercial - comporte ainsi des nuances.
2. L’investissement locatif initial
Un investissement locatif résidentiel est généralement plus abordable financièrement et plus simple à comprendre qu’un investissement locatif commercial. En effet, les transactions commerciales sont souvent plus onéreuses et plus compliquées, et les risques sont plus élevés. La banque demande aussi plus d’apport, et les durées d’emprunt sont plus courtes. Il est cependant important de rappeler que le financement dépend en grande partie de l’emplacement et que l’entretien du bien coûte habituellement plus cher, en raison notamment des installations pour accueillir les clients.
3. La durée et la complexité des contrats de bail
Les contrats de location commerciale sont bien plus complexes que les baux résidentiels.
Les baux commerciaux demandent d’avoir une certaine connaissance du marché, mais aussi de la législation, en constante évolution. Ces derniers peuvent d’ailleurs inclure des clauses spécifiques au sujet des aménagements, des responsabilités en matière de maintenance, ou encore des coûts opérationnels liés à l'utilisation commerciale de l'espace.
Quant à leur durée, elle est aussi bien différente.
Durée des baux résidentiels
Les baux résidentiels ont souvent une durée de un à trois ans, lorsqu’il s’agit d’une location vide.
Pour un logement meublé, le bail est généralement conclu pour un an et peut être renouvelé. Il est toutefois possible, selon la situation du locataire, de signer des baux plus courts.
Le délai de préavis pour quitter le logement est généralement de 3 mois, mais un mois peut suffire, s’il est situé en zone tendue.
Durée des baux commerciaux
Les baux commerciaux, eux, sont bien plus longs, pour assurer la stabilité des activités des locataires commerciaux. Souvent appelés baux « 3-6-9 », ils ont une durée minimale de 9 ans. Une résiliation peut par ailleurs survenir à l’issue de chaque période triennale (3, 6 et 9 ans), à condition de respecter un préavis de 6 mois.
Le bailleur peut également exiger une révision du loyer tous les 3 ans. Son augmentation est par ailleurs plafonnée et ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou bien de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Le gros avantage de ce type de bail est qu’il offre une meilleure sécurité financière, à condition de :
- Choisir le bon emplacement
- Bien évaluer le risque de vacance locative (inférieur à l’immobilier résidentiel)
- Bien estimer le loyer
- Bien sélectionner le locataire, en effectuant une analyse financière de l’entreprise du preneur
Inconvénient des baux à long terme, la résiliation. Il est en effet plus simple de ne pas renouveler un bail court terme que de rompre un bail long.
4. La répartition des travaux et maintenance
En gestion locative résidentielle, ce sont généralement les propriétaires qui sont responsables de la plupart des réparations et de l'entretien courant des biens.
Ce n’est pas le cas dans la gestion locative commerciale. Les responsabilités en matière de travaux et maintenance peuvent et sont d’ailleurs souvent transférées aux locataires. Ils sont tenus de maintenir l'espace conformément aux termes du bail, du moins pour les petits travaux.
5. Le rendement potentiel
La meilleure raison d’investir dans des locations commerciales plutôt que résidentielles réside dans le potentiel de revenu. Le rendement dans l’immobilier commercial est en effet souvent plus élevé que dans l’immobilier résidentiel, puisque le risque est plus élevé. Le rendement dépend, certes, de multiples critères, mais il est 2 à 3 fois plus haut que dans l’investissement locatif résidentiel.
- Un investissement locatif à usage d’habitation peut rapporter 1 % à 4 %
- Un investissement immobilier commercial peut générer un rendement annuel de 6 à 12 %, suivant l’emplacement, le marché et d’autres facteurs économiques.
Bien que plus lucratif, comme indiqué, la gestion locative d’un bien immobilier commercial est plus complexe. Une aide professionnelle est fortement conseillée pour limiter les risques et maximiser vos profits. Commerce Immo peut vous accompagner tout au long de votre projet. Contactez-nous pour que nous puissions en discuter.
