La location d’un local commercial, donnant lieu à la signature d’un bail commercial, engage les deux parties : propriétaire bailleur et locataire preneur. Si chacun bénéficie de droits, des obligations leur sont aussi imposées par le statut des baux commerciaux. Cet acte juridique protège autant le propriétaire que le locataire, durant toute la durée du contrat de location. Parmi les devoirs principaux du preneur, se trouve le paiement du loyer.
Loyer local commercial : quels délais de paiement ?
Un bail commercial offre une grande liberté aux parties. Ils peuvent en effet choisir librement le montant du loyer. La fixation du prix dépend de divers éléments tels que :
- L’offre et la demande
- L’adresse : plus le quartier est convoité et « commerçant », plus le loyer est élevé.
- La facilité d’accès
- Les particularités du local : superficie, standing de l’immeuble, surface des vitrines…
- Les conditions et clauses du bail : un contrat autorisant tous types de commerces a un loyer plus élevé
- Les charges : taxes, charges de copropriété récupérables, entretien des locaux…
- Un éventuel droit d’entrée (pas-de-porte) : s’il y en a un, le loyer est moindre
Les modalités de paiement du loyer commercial ne sont pas réglementées par la loi. Négociées entre le bailleur et le locataire, elles sont inscrites dans le bail commercial. Voici les éléments concernés :
- Périodicité : date, paiement mensuel ou trimestriel
- Moyens de paiement : virement bancaire, chèque, espèces
- Remise de quittance
- Arrangements amiables en cas de difficultés
- Possibilités de résiliation en cas d’impayés…
Quant aux charges et à la taxe foncière, elles se règlent par une provision, régularisable à la fin de l’année. Leurs modalités de paiement sont aussi négociées librement entre les parties.
Local commercial : quels risques en cas de non-paiement du loyer ?
Si le locataire ne remplit pas son devoir de règlement de loyer, il s’expose à des sanctions. Si aucun arrangement amiable n’a été trouvé, le défaut de paiement peut déboucher en premier lieu sur un commandement de payer. Cet acte est un préalable obligatoire pour faire valoir la clause résolutoire, à terme, le cas échéant. Il est remis au locataire par un huissier de justice. Et ce, dès le premier loyer impayé. Il doit préciser :
- La faute du locataire : non-paiement du loyer
- Les sommes dues
- L’obligation de régler la dette dans les 15 jours
- La possibilité de résilier le bail, après 1 mois de retard, par le biais d’une clause résolutoire, inscrite dans le bail commercial : le locataire a donc 30 jours pour régulariser sa situation.
Le bailleur dispose également d’autres moyens pour se prémunir contre le risque de non-paiement de loyers. Il peut exiger les garanties suivantes, lors de la signature du contrat de bail :
- Un dépôt de garantie
- Le cautionnement d’un tiers
Cela étant dit, le locataire peut, dans certains cas, refuser légitimement de payer son loyer et invoquer l'exception d'inexécution.
Bail commercial : quand le locataire peut-il invoquer l'exception d'inexécution ?
En vertu de l'article 1219 du Code civil, le locataire peut légitimement refuser de payer son loyer, dès lors que le local ne permet plus l'exercice de l'activité notifiée par le bail : manquement à l'obligation de délivrance du bailleur. Voici ce que notifie l’article : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
Non-paiement de loyer légitime : quels motifs ?
Voici les différents motifs (liste non exhaustive), qui peuvent entraîner un refus de paiement de loyer :
- Des nuisances sonores permanentes
- Le refus de réaliser des grosses réparations
- Des travaux entrepris par le bailleur en cours de bail rendant les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés
- Logement déclaré insalubre dans un bail mixte mettant en danger les locataires ou/et le voisinage : chauffage défectueux avec risque d'intoxication au monoxyde de carbone, risques d'incendie ou de présence d'animaux dits néfastes (rongeurs, cafards, punaises de lit, etc.), humidité…
Le locataire ne doit pas omettre de réclamer une indemnisation pour :
- Les troubles de jouissance
- Les pertes d’exploitation causées par la défaillance du propriétaire bailleur
L’exception d’inexécution vient ainsi au secours du locataire. Elle a pour visée de rééquilibrer les obligations réciproques des parties au bail commercial.
Attention néanmoins, car les cas suivants n’entrent pas dans les motifs légitimes :
- Le dysfonctionnement du système d'assainissement
- Le défaut d'entretien de l'immeuble
- L'existence d'une contestation sur le montant du loyer ou des charges
Bail commercial et exception d’inexécution : comment ça marche ?
Pour faire valoir l’exception d’inexécution, le locataire doit informer le bailleur qu'il ne règlera pas les loyers, tant que ce dernier ne se conforme pas à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination.
Cette notification doit être établie dans le respect des stipulations du bail commercial.
Comme évoqué, si les conditions d’inexécution ne sont pas remplies, une clause résolutoire, intégrée dans la plupart des baux commerciaux, peut être mise en jeu.
Le bail ne comporte pas de clause résolutoire ? Le juge est alors libre de fixer la sanction qu’il estime être la plus appropriée. Il peut demander :
- La résiliation pure et simple du bail commercial
- Une autre sanction : paiement de l'arriéré de loyer sous astreinte par exemple.
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