Un bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son échéance. Si le contrat conclu pour une durée minimale de 9 ans peut être résilié à chaque fin de période triennale (soit tous les 3 ans), le locataire dispose en effet d’un droit au renouvellement.
Renouvellement du bail commercial : quelles conditions ?
Le renouvellement d’un bail commercial peut être exercé par les deux parties : locataire et bailleur. Pour être effectif, il doit être spécifié 6 mois avant l’échéance du bail. Divers critères doivent également être respectés. Les conditions de renouvellement doivent être spécifiées dans un avenant conforme loi Pinel. Voici les mentions qui doivent être indiquées :
- La durée du bail renouvelé
- Le montant du loyer avec l’indexation de l’augmentation
- Le montant du dépôt de garantie
Le locataire a ensuite le choix entre :
- Accepter le renouvellement et l’augmentation du loyer attenante
- Accepter le renouvellement, mais pas l’élévation du loyer. Des négociations avec le bailleur sont alors entamées. Si elles sont infructueuses, le preneur doit alors saisir la commission départementale de conciliation, puis, le Tribunal de Grande Instance, en cas de nouveau désaccord.
Il est important de notifier que la non-réponse du locataire à l’avenant vaut comme de ce dernier.
Rappelons également que le renouvellement du bail commercial est un droit accordé au locataire. Ainsi, si le propriétaire le refuse, il doit justifier sa décision et verser en principe une compensation financière au locataire. Cette somme d'argent se nomme indemnité d'éviction, égale au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail » (C.com L 145-14). Toutefois, dans certains cas, il peut en être dispensé.
Indemnité d’éviction : quand est-elle due ?
Cette compensation financière est censée réparer le préjudice causé au locataire par l'absence de renouvellement de son bail. Le locataire peut la demander dans un délai de 2 ans, à compter de la date de notification du congé du bailleur ou de la réception du refus de renouvellement du bail. Pour en profiter, le locataire doit néanmoins remplir certaines conditions :
- Il doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) et au RNE (Registre national des entreprises)
- Il doit exploiter le fonds de commerce
Cette indemnité est calculée selon différents critères d'évaluation que voici :
- La valeur marchande du fonds de commerce : elle est déterminée suivant les usages de la profession
- Les frais normaux de déménagement et de réinstallation
- Les frais et droits de mutation à régler pour un fonds de même valeur : frais de négociation d'un nouveau bail ou montant de la commission due à un intermédiaire par exemple.
Le locataire peut aussi renoncer au versement de l'indemnité d'éviction, de façon claire et sans aucune ambiguïté.
Refus du renouvellement du bail commercial : les cas où l’indemnité d’éviction n’est pas due
Comme énoncé, dans certains cas, le propriétaire a la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial, sans devoir régler une quelconque indemnité d'éviction au locataire. Voici lesquels.
Comportement grave du locataire
Lorsque le comportement du locataire est remis en question par le bailleur, ce dernier peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer une indemnité d'éviction, en envoyant un congé par acte de commissaire de justice, note le Service public.
Il doit alors justifier à son encontre de motifs graves et légitimes, tels que :
- Le non-paiement du loyer et des charges
- L’inexécution d'une des conditions du bail commercial : changement de destination des locaux sans l'autorisation du bailleur par exemple
- Une attitude violente du locataire envers le bailleur, injures ou propos diffamatoires
- Cessation sans raison de l'exploitation du fonds par le locataire
Lors du refus, le motif doit être précisé par le bailleur, et le locataire doit être mis en demeure, par courrier RAR ou par acte d'huissier. Si le locataire n'a pas mis fin à l'infraction qui lui est reprochée sous un mois, le propriétaire ne devra lui verser d'indemnité.
Attention, le congé doit aussi mentionner que le locataire a un délai de 2 ans pour contester le refus du renouvellement du bail, devant le tribunal judiciaire.
Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement
Quand le propriétaire envisage de construire ou reconstruire l'immeuble existant, il peut également refuser le renouvellement du bail commercial, sans devoir régler une indemnité d'éviction. Il doit cependant proposer au locataire un local de remplacement. Celui-ci doit répondre à ses besoins et possibilités, et être situé à un emplacement équivalent (un local neuf situé à proximité immédiate de l'actuel magasin).
Le bailleur devra dans ce cas payer une indemnité restreinte, pour compenser la privation temporaire du fonds et des frais de déménagement et de réinstallation.
Le congé doit être délivré par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), 6 mois avant l'expiration du bail commercial.
Si aucun local de remplacement n’est proposé, l’indemnité d’éviction au locataire est due.
Démolition d'un immeuble insalubre ou vétuste
Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail commercial sans payer d’indemnité si :
- L'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité : un arrêté de traitement de l'insalubrité doit alors être délivré par le préfet
- L'immeuble ne peut plus être occupé sans danger, au vu de son état : le caractère dangereux doit être prouvé par un rapport d'expertise ou un arrêté de mise en sécurité du maire ou du préfet de police pour Paris.
Ici aussi, un congé au locataire doit être envoyé par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), 6 mois avant l'expiration du bail commercial.
Reprise d'un local d'habitation accessoire au local commercial
Quand le propriétaire veut récupérer l’usage du local d'habitation, attenant au local commercial loué, il peut refuser le renouvellement du bail, mais uniquement sur la partie concernant les locaux d’habitation. L’indemnité d’éviction n’est alors pas due, puisque le preneur conserve la partie commerciale du local.
Les deux conditions suivantes doivent toutefois être réunies :
- Le bailleur doit habiter lui-même le local d'habitation ou le faire occuper par un membre de sa famille : conjoint, ascendants ou descendants.
- Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux (par exemple, local froid et humide)
Selon le Service public, la reprise des locaux d'habitation est néanmoins impossible si :
- « Les locaux sont affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé
- La privation de jouissance des locaux d'habitation empêche l'exploitation du fonds par le locataire.
- Les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible »
Point important : le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux sous 6 mois, dès le départ du locataire et durant minimum 6 ans. Si cette condition n’est pas respectée, le locataire évincé peut réclamer le versement d'une indemnité d'éviction.
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