Paiement de loyer retardé, cessation de paiement… Si les impayés de loyer sont moins fréquents que dans le marché immobilier résidentiel, ils font partie des problèmes les plus récurrents rencontrés avec les locataires de locaux commerciaux. Peu sont ceux qui sont cependant malhonnêtes. Généralement, les loyers impayés surviennent à la suite d’incidents de trésorerie, dus à une chute du chiffre d’affaires. Le commerçant n’est d’ailleurs pas toujours en cause. L’installation d’un concurrent à proximité ou des travaux dans la rue faisant baisser la fréquentation du commerce peuvent en être à l’origine. Le bailleur, qui peut avoir un crédit à rembourser, n’a cependant pas à en subir les conséquences. Quels sont alors les différents recours possibles ?
Impayés de loyer : que prévoit le bail commercial ?
Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location d'un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale, via l'exploitation d'un fonds de commerce. La signature de cet acte juridique confère automatiquement aux deux parties, locataire et propriétaire, un ensemble de règles régi par le statut des baux commerciaux (Art. L. 145-1 et suivants du Code du commerce.)
Bailleur et preneur sont autant protégés l’un que l’autre grâce à des droits, mais doivent aussi respecter diverses obligations, durant toute la durée du contrat de location. Le paiement du loyer fait bien entendu partie des devoirs principaux du locataire.
Loyer local commercial : quelles modalités et délais de paiement ?
Le contrat de bail commercial offre aux signataires une grande liberté. Le montant du loyer peut en effet être fixé librement en fonction de divers éléments (convoitise de l’adresse, offre et demande, facilité d’accès, superficie, conditions et clauses du bail…), tout comme les modalités de paiement du loyer commercial. Ces dernières, négociées entre les parties, ne sont pas réglementées par la loi, et sont indiquées dans le bail commercial. Elles concernent :
- La périodicité : date, paiement mensuel ou trimestriel
- Les moyens de paiement : virement bancaire, chèque, espèces
- La remise de quittance
- Les arrangements amiables en cas de difficultés
- Les possibilités de résiliation en cas d’impayés…
En contractant le bail commercial, le locataire s’engage ainsi à respecter ces éléments. En cas de non-respect de son devoir de règlement de loyer, il s’expose à des sanctions.
Impayés de loyer : les actions à mener
En règle générale, le contrat de bail commercial comprend une « clause résolutoire ». Elle donne la possibilité au propriétaire de résilier le bail, automatiquement et légalement, dès lors que le locataire ne remplit pas ses obligations en cours de location.
En cas de loyers impayés, le bailleur doit ainsi mener différentes actions. En dernier recours, se trouve la demande d’expulsion du locataire, autorisée par la « clause résolutoire ». Mais avant d’arriver à cette situation extrême, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez suivre ces différentes étapes.
Action n°1 : trouver un arrangement amiable
Vous avez de bonnes relations avec votre locataire ? Dès le 1er impayé de louer, essayez de trouver un arrangement amiable. Cela vous évitera d’entrer dans diverses procédures administratives.
Vous n’en avez pas trouvé ? Il est alors temps d’entamer des démarches pouvant mener à des sanctions.
Action n°2 : envoyer un commandement de paiement au locataire
Sans accord amiable, vous pouvez « prendre date » dès le 1er défaut de paiement, qui engendre un commandement de payer. Cet acte, remis au locataire par un huissier de justice, est un préalable indispensable pour faire valoir la clause résolutoire, à terme, le cas échéant. Il doit impérativement notifier :
- La faute du locataire : non-paiement du loyer
- Les sommes dues
- L’obligation de régler la dette sous 15 jours
- La possibilité de résilier le bail, après 1 mois de retard, via clause résolutoire, spécifiée dans le bail commercial : le locataire dispose alors de 30 jours pour régulariser sa situation.
Action n°3 : dépêcher la clause résolutoire du bail commercial
Malgré l’envoi d’un commandement de paiement, les loyers demeurent impayés ? Vous n’avez alors pas d’autres solutions que de mettre en application la clause résolutoire. La résiliation du bail commercial doit être demandée au juge des référés du tribunal de grande instance (TGI).
Au vu du contexte économique difficile, notons toutefois que la prononciation de résiliation d’un bail commercial après seulement un mois de retard de paiement est rare. Le tribunal privilégie en effet l’application d’un délai de paiement.
Action n°4 : mise en place d’un échéancier de paiement
Votre locataire en situation d’impayés peut demander au juge la suspension de l’application de la clause résolutoire et l’accord de délais de paiement. La supplique est généralement accordée aux locataires de bonne foi, qui doivent par exemple faire face à une baisse de leur chiffre d’affaires.
Un échéancier de paiement pouvant aller jusqu’à 2 ans maximum est alors proposé. Toutefois, il est rare qu’il dépasse un an.
Le non-respect de cet échéancier met cependant le locataire hors hors-la-loi, qui devient alors « occupant sans droit ni titre ». Dès le premier mois, vous pouvez alors ressaisir le tribunal de grande instance en référé, pour faire constater la résiliation du bail.
À cette deuxième audience, le preneur a également le droit de solliciter un nouvel échelonnement des loyers. Le juge se réserve le droit de l’accepter, avec règlement de l’arriéré locatif, toujours sur 2 ans maximum.
Dans ce cadre, les effets de la clause résolutoire sont de nouveau suspendus.
En cas de refus du juge, une ordonnance d’expulsion peut être établie. Quant au locataire, il peut être condamné à régler :
- Les arriérés locatifs
- Une indemnité d’occupation pour le temps passé au-delà du délai
- Des frais d’huissier et d’avocats éventuels
Vous n’avez pas pris le temps d’intégrer de clause résolutoire dans votre contrat de bail ? S’il est possible de demander au TGI la résiliation du bail, cela peut prendre du temps et nécessite les services d’un avocat.
Impayés de loyer : les autres moyens de s’en prémunir
Hormis la clause résolutoire, en tant que bailleur, vous disposez d’autres moyens pour vous prémunir contre le risque de non-paiement de loyers. Lors de la signature du contrat de bail, vous pouvez en effet exiger :
- Un dépôt de garantie
- Le cautionnement d’un tiers
Vous souhaitez plus d’informations sur vos droits et obligations en tant que bailleur d’un local commercial ? Commerce Immo se tient à votre écoute pour faire le point avec vous.
