Auto-entrepreneur, créateur de startup, commerçants… Quel local commercial est fait pour vous ? Avez-vous pris le temps de vous poser cette question avant de vous lancer dans toutes recherches de location ? Si tel n’est pas le cas, stoppez tout !
Location murs de boutique : ne pas mettre en place de stratégie est la première erreur !
Il est important de faire le point sur vos besoins actuels ainsi que sur votre projet global. Voici la stratégie à mettre en place.
Location local commercial : définissez un business plan
La première étape avant d’envisager une location constitue la définition précise de vos désirs. Cela passe par la création d’un business plan jouxtée à une étude de marché. Cela vous permettra non seulement de vous projeter dans le temps, en fonction de vos besoins et sur le plan professionnel, mais aussi de vous diriger vers le local idéal pour vous. Car, dès la signature du bail, vous serez lié à ce bien commercial pour une durée minimale de trois ans (bail 3-6-9).
Location murs de boutique : ne voyez pas trop grand si vos finances sont limitées
Vous prévoyez une croissance importante de votre entreprise ? Que celle-ci concerne votre activité ou votre personnel, vos besoins en matière de local commercial pourraient être bien supérieur à votre capacité financière actuelle. Surtout si vous débutez. Heureusement, des solutions existent. Pour ne pas freiner vos ambitions, vous pouvez par exemple opter pour une location partagée de murs de boutique. Une sorte de colocation avec d'autres professionnels, qui permet de partager les frais de location :
- Loyer
- Factures d'énergies
- Entretien
- Etc.
Vous pourrez ainsi amortir vos dépenses, élément non négligeable dans la phase de démarrage durant laquelle votre trésorerie n'est pas forcément au beau fixe.
Une fois le temps venu, vous pourrez récupérer les parties occupées par vos cosignataires, dès lors qu'ils souhaitent quitter les lieux.
En revanche, si vous êtes artisan ou commerçant ou artisan et que votre marchandise à entreposer est conséquente, la location individuelle vous est mieux adaptée. Elle est en effet plus pratique et moins contraignante, car vous jouirez de l’ensemble de l’espace pour exercer votre activité. Vous serez alors seul à payer l’ensemble des factures liées à location.
Location murs de boutique : deuxième piège, ne pas vérifier les modalités de bail
Avant toute signature de bail, il est primordial de lire et d’inspecter l’ensemble des modalités le constituant.
Location local commercial : les éléments essentiels à examiner
Nature et durée du bail, répartition des charges… Les points à particulièrement observer.
Bail commercial ou professionnel ?
Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous devez souscrire un bail commercial de 9 ans. Pour toute autre activité, c’est un bail professionnel qu’il faudra signer. Pour l’un et l’autre, le bon terme doit être clairement spécifié.
Quelles activités autorisées ?
Ne signez le bail sans avoir pris le temps de consulter la destination de ce dernier. Il doit définir en effet le type d'activité qui peut être pratiqué au sein du local. Ce point est primordial car certaines activités sont interdites, notamment lorsqu’un local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ou au sein d’une copropriété. Par ailleurs, plus la liste est large, plus vous aurez la possibilité de céder facilement votre bail. Notons néanmoins qu’un bail « tous commerces » est bien pratique, mais le loyer y est plus élevé.
Quelle durée ?
Attention à ne pas vous laisser berner. Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, révisable uniquement tous les 3 ans, par justification. L'augmentation du montant du loyer ne peut excéder le taux de 10 %, établi par la loi. Si la durée est supérieure à ces 9 années, le propriétaire a le droit de modifier le montant du loyer comme il l’entend.
Quelle répartition des charges ?
Avant de conclure le bail, prenez aussi le temps de vérifier la répartition des charges (électricité, téléphone, impôts...). Celle-ci doit être définie avant la signature, et clairement notifiée sur le document. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise, qui pourrait mettre mal votre trésorerie. La législation permettant une grande liberté à ce niveau, mieux vaut trouver un accord en amont.
Quels frais d’entrée ?
Si le montant du loyer est négociable, des frais, comme un éventuel droit d'entrée et honoraires du notaire sont à prévoir. En tant que locataire, vous devez vous en acquitter avant la signature du contrat de location.
Ces dépenses peuvent être négociées. Être accompagné par un professionnel peut donc vous être utile. Il vous informera également sur les frais déductibles des revenus imposables, afin d’optimiser votre fiscalité.
Location murs de boutique : troisième piège, ne pas établir d’état des lieux
Sans état des lieux, votre dépôt de garantie pourrait bien ne pas vous être restitué entièrement, en cas de pépin.
Pourquoi réaliser un état des lieux ?
Une fois la signature du contrat de bail par les deux parties (bailleur et locataire) effectuée, pensez à réaliser un état des lieux à votre entrée dans les murs de boutique. Il doit décrire en détail les équipements du local, ainsi que l’état du bien lors de la date d’exploitation. Vous devrez ensuite entretenir le bien, jusqu’à votre sortie. Sans celui-ci, il pourrait être difficile de justifier certaines vétustés ayant nécessité de petits ou gros travaux. Le dépôt de garanti pourrait aussi être conservé partiellement ou entièrement par le propriétaire une fois le bail arrivé à terme, pour réaliser des travaux d'entretien ou de réparation.
Pour trouver votre emplacement idéal et les murs de boutique qui correspondent à vos attentes, contactez-nous. Nous discuterons de votre projet. Grâce à son expertise, l’équipe de Commerce Immo vous aiguillera au mieux et vous conseillera dans vos choix.
