Un bail commercial vous engage pour une durée minimale de 9 ans. Pour rappel, ce contrat de location, conclu entre un propriétaire et un locataire pour l’utilisation d’un local, permet d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou industriel. Cependant, l’obligation de 9 ans minimum pèse seulement sur le bailleur. Le preneur peut en effet décider de quitter le local loué avant son terme, à chaque période triennale. Soit après 3, 6 ou 9 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que le bail commercial est aussi nommé bail 3-6-9. Le locataire peut résilier le contrat du bail en donnant congé au moins 6 mois à l’avance. Et ce, sans motif particulier. En cas de départ à la retraite, d’une invalidité ou d’un accord amiable des deux parties, le locataire a aussi la possibilité de donner congé à tout moment. Seul le préavis de 6 mois doit être respecté.
Qu’en est-il en revanche à la fin de la période de 9 ans ? Le renouvellement du bail est-il obligatoire, automatique ?
Bail commercial : que se passe-t-il à son terme ?
Si aucune des deux parties ne se manifeste (bailleur ou preneur), le bail commercial se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. Il s’agit alors d’une tacite prolongation. Il n'y a ainsi pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Cela signifie qu’un contrat de bail ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.
Les deux parties doivent alors continuer d'appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail (loyer, charges, travaux…) Quant au loyer, il reste inchangé durant la tacite reconduction. Seule une révision triennale du loyer peut être envisagée.
Bail commercial : son renouvellement est-il obligatoire ?
Si le bail commercial ne prend pas fin automatiquement et que le locataire bénéficie d’un droit de renouvellement, celui-ci n’est pas pour autant obligatoire. En effet, à la fin du bail, le propriétaire bailleur peut notifier un congé, avec ou sans offre de renouvellement. De son côté, le locataire peut aussi donner congé ou établir une demande de renouvellement du bail.
Si l’une ou l’autre des parties décide de donner congé, celui doit être envoyé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
À titre d’exemple, lorsque le bailleur envoie un congé le 2 avril 2021, il ne prendra effet que le 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 2 avril au 2 octobre, augmenté du délai nécessaire pour parvenir à la fin du trimestre civil.
Bail commercial : gare aux effets d’une prolongation tacite
Prenez garde ! Lorsqu’un bail commercial est prolongé tacitement, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail. Et ceci n’est pas sans conséquence, puisqu’il peut être empêché de vendre son fonds de commerce. Il est donc important que l'acquéreur du fonds négocie avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.
La durée du bail dépasse les 12 ans ? Le propriétaire a de ce fait la possibilité de déplafonner le loyer. Il sera ainsi fixé à la valeur locative. C’est la raison pour laquelle il est recommandé au locataire de se manifester avant que le bail n'atteigne 12 ans.
Bail commercial : comment donner congé ?
Comme indiqué, bailleur comme preneur peut décider de donner congé, au terme du contrat de bail.
Bail commercial : le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement
Pour rappel, le propriétaire bailleur a la possibilité de donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail :
- Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil
Les motifs pour lesquels le congé est donné doivent être précisés. Le locataire doit aussi être informé qu’il a la possibilité de contester le congé ou de demander le règlement d’une indemnité d’éviction en saisissant le tribunal judiciaire, avant l'expiration d'un délai de 2 ans. Cette compensation financière sert à réparer le préjudice causé au locataire, par l'absence de renouvellement de son bail.
Indemnité d’éviction : quelles modalités ?
Afin de percevoir l’indemnité d’éviction, certaines conditions doivent être remplies par le locataire :
- Il doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)
- Il doit exploiter le fonds de commerce
Bail commercial : quand le locataire doit-il quitter les lieux ?
En cas de non-renouvellement du bail à la demande du propriétaire, le locataire peut rester dans les lieux en fonction des conditions du contrat de bail expiré. Et ce, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par le propriétaire.
Puisque le bail est expiré, le locataire, encore des lieux, ne paie plus de loyer, mais une indemnité d'occupation.
En revanche, dès lors que l'indemnité d'éviction est versée, le locataire a 3 mois pour quitter le local.
Bail commercial : que signifie le droit de repentir du bailleur ?
Lorsque le montant de l'indemnité d'éviction est fixé, le propriétaire bailleur profite d’un délai de 15 jours pour exercer son droit de repentir.
Ce droit lui permet de revenir sur sa décision et d’offrir le renouvellement du bail à son locataire. Par ce biais, il échappe au versement de l'indemnité d'éviction.
Le propriétaire peut également en être exempté dans les cas suivants :
- S’il envisage de reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble
- S’il veut habiter ou loger son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou ceux de son conjoint. Attention, ils ne doivent ne pas avoir un logement lors de la reprise du local
- Si le locataire n’a pas respecté ses engagements (non-paiement du loyer notamment)
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