Votre décision est prise. Vous voulez mettre un terme à votre bail commercial. Pour le résilier, il va vous falloir donner congé. Car ce contrat qui vous lie à votre bailleur, si vous êtes locataire, ou à votre preneur, si vous êtes propriétaire, fait l’objet d’une tacite prolongation.
Bail commercial : son terme n’est pas automatique
Comme le notifie le Service public, « le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. » Ainsi, si aucune des deux parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. Il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Propriétaires et locataires appliquent alors de la même manière les dispositions prévues dans le contrat de bail : paiement du loyer et des charges par le locataire et respect des obligations prévues dans le bail par le propriétaire. Si le loyer du bail commercial demeure identique durant la tacite reconduction, une révision triennale du loyer est possible.
Bail commercial : comment mettre fin à la tacite prolongation ?
Afin de mettre fin à la tacite prolongation, le propriétaire ou le locataire doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) « à tout moment, mais au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil », peut-on lire sur le site officiel. L’article L. 145-9 du Code de commerce stipule en effet que le bail commercial cesse par l’effet d’un congé. Le bail commercial 3-6-9 est résiliable à chaque échéance triennale ainsi qu’en fin de bail (échéance contractuelle).
Bail commercial : les motifs du locataire pour donner congé
Si vous êtes locataire, notez que vous avez la possibilité de résilier votre bail commercial à l'expiration de chaque période de 3 ans ou en dehors de ces dernières, dans certaines situations.
Bail commercial : la résiliation triennale
Comme indiqué, le preneur peut résilier son contrat de location sans motif particulier, à chaque période triennale, soit après 3, 6 ou 9 ans, par l'un des moyens suivants :
- Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
- Par lettre recommandée avec avis de réception.
Attention, le non-respect du délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.
Notons cependant que le propriétaire et le locataire peuvent conclure d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans certains contrats de bail. Les voici :
- Baux de plus de 9 ans : exemple, ceux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme)
- Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
- Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
- Baux de locaux de stockage : les entrepôts
Bail commercial : la résiliation à tout moment
Le preneur peut aussi, dans certains cas, résilier le bail hors périodes triennales. Si vous êtes locataire commerçant ou locataire gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL (Société à responsabilité limitée) titulaire du bail, ou locataire associé unique d'une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), vous pouvez résilier le contrat de bail à tout moment, dans l'une des situations suivantes :
- Vous avez demandé vos droits à la retraite
- Vous bénéficiez d'une pension d'invalidité
Le congé doit être délivré au bailleur au moins 6 mois à l'avance, via :
- Une lettre recommandée avec demande d'avis de réception
- Un acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Par ailleurs, il est important de noter que le bail n'est pas automatiquement résilié lors du décès du locataire. Seule une clause du contrat peut le prévoir. Si tel n’est pas le cas, le contrat de bail est transmis aux ayants droit, qui pourront résilier le bail sans attendre l'échéance triennale.
Bail commercial : la résolution amiable
Vous pouvez aussi trouver un commun accord avec votre bailleur, pour mettre fin au bail à tout moment. Il s’agit ici d’une résolution amiable du contrat de bail.
Que se passe-t-il si certaines obligations ne sont pas respectées ?
Bail commercial : la résolution judiciaire
Réparations importantes, travaux de gros-œuvres… Votre propriétaire n’a pas respecté certaines obligations du bail commercial ? Vous pouvez alors demander la résolution judiciaire du bail (la fin du bail) au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge, qui dispose d'un pouvoir d'appréciation, peut prononcer sa résolution lorsqu’il estime que le manquement présente une certaine gravité.
Qu’en est-il si la décision vient du bailleur ?
Bail commercial : les motifs du propriétaire pour donner congé
Le propriétaire, également nommé bailleur, peut quant à lui résilier le bail à tout moment, ou à la fin de chaque période triennale, sous conditions.
Résiliation du bail commercial par le bailleur à tout moment
En tant que propriétaire, vous pouvez mettre un terme au bail commercial qui vous lie à votre locataire à tout moment, dans les cas suivants :
- En cas de faute du locataire (impayés de loyers, sous-location sans autorisation, exercice d’une nouvelle activité…). Si vous rencontrez ce problème, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (résolution judiciaire) ou inclure une clause résolutoire dans le bail commercial. Cette dernière prévoit la résiliation en cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations par le locataire.
- Résolution d’un commun accord : résolution amiable du contrat de bail.
Résiliation du bail commercial par le bailleur à la fin de chaque période triennale
Vous pouvez aussi récupérer votre local commercial loué à la fin d’une période de trois ans, dans les situations particulières suivantes :
- Reconstruction d'un immeuble ou surélévation
- Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation
- Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation
- Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant
- Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière
Votre congé doit être donné à votre locataire 6 mois à l'avance par acte de commissaire de justice.
Vous souhaitez avoir plus de précisions ou d’informations sur la location d’un bail commercial ? Toute l’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.
