VOUS RECHERCHEZ ?

Ils nous font confiance


Nos coups de cœur

Quartier : M°Corvisart

PARIS 13e


Surface totale : 35 m²
2 000 €/mois HT/HC


Restauration rapide possible



+
M°Billancourt
LocationPure Commercial  BOULOGNE BILLANCOURT 92100 1

Quartier : M°Billancourt

BOULOGNE BILLANCOURT (92100)


Surface totale : 94 m²
3 600 €/mois HT/HC



+
RER Le Parc de Saint-Maur
LocationPure Commercial  ST MAUR DES FOSSES 94100 1

Quartier : RER Le Parc de Saint-Maur

ST MAUR DES FOSSES (94100)


Surface totale : 88 m²
1 950 €/mois HT/HC



+
M°Voltaire
LocationPure Commercial  PARIS 75011 1

Quartier : M°Voltaire

PARIS 11e


Surface totale : 52 m²
1 900 €/mois HT/HC


Restauration rapide possible





Vous recherchez ?

Trouvez le commerce qui convient à votre projet.

Bar, Brasserie...

Location sans droit d'entrée ni pas de porte

Investissement, patrimoine, exploitation...

Supermarché, salle de sport, centre médical...

Fonds de commerce, cession de bail...

Emplacement N°1, enseigne nationale...

Tout propriétaire refusant de renouveler un bail commercial ou souhaitant le résilier peut être contraint à verser au locataire une compensation financière. Cette indemnité d’éviction doit couvrir le préjudice subi. Explications. Un bail commercial ne se rompt pas sans conséquence. Cet accord, entre un propriétaire d’une boutique et son locataire, attribue un droit puissant au commerçant. Raison pour laquelle ce type de bail est aussi nommé « propriété commerciale ». Elle autorise ainsi le renouvellement du bail commercial, via un avenant permettant de sécuriser et de valoriser son fonds de commerce, sans limitation de temps. De fait, comme l’indique le site du service-public, « lorsque le bailleur résilie ou refuse le renouvellement d'un bail commercial ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction ». Cette somme d’argent, versée par le propriétaire au locataire soumis au statut des baux commerciaux, compense alors le non-renouvellement du bail.  

Indemnité d’éviction : quelles conditions de versement ?

Selon l’article L145-15 du Code de commerce « sont réputés non écrits, quels qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ». Il n’est donc pas possible d’échapper à l’indemnité d’éviction – sauf exceptions que nous évoquerons ci-après- dans le cadre d’un bail commercial appelé « 3/6/9 ». Cette compensation financière doit correspondre au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ».  

Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?

Si elle peut être fixée à l’amiable entre le bailleur et le locataire, au vu de sa complexité, elle est très souvent évaluée par un expert, ou en cas de désaccord, dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le juge du fond déterminera alors le montant de l’indemnité d’éviction, en prenant le soin d’indiquer les éléments du fonds qu’il entend réparer, et de chiffrer les préjudices, sans toutefois les forfaitiser. L'indemnité d'éviction est composée d'une indemnité dite de remplacement ou de transfert : « la perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa clientèle », détaille le service public. Le non-renouvellement du bail engendre la perte définitive du fonds de commerce ? La compensation financière doit alors correspondre à la valeur marchande du fonds. Dans le cas où un bail non renouvelé n’entraîne qu’un simple transfert, l'indemnité coïncide uniquement avec la valeur du droit au bail. L’évaluation s’effectue toutefois par le biais d’une myriade de critères, dont certains sont inscrits dans l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, que voici :
  • la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession
  • les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur
  • les frais de déménagement et de réinstallation
Dans très nombreux cas, la compensation est assortie d'indemnités accessoires, tels que :
  • éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
  • indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
  • frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
  • préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par exemple, vente de tabac dans un débit de boissons)
  • indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction
  • frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)
Le préjudice doit être estimé au jour le plus proche de l'éviction, soit : au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de juge, dans le cas où locataire occupe encore les lieux.  

Quel délai de règlement ?

Le propriétaire dispose d’un délai de repentir de quinze jours, durant lequel il peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire. Une fois cette période passée,  le règlement doit être fait dans les 3 mois, à compter d’un commandement de paiement remis par huissier. Le locataire dispose ensuite de 3 mois à partir de l’acquittement de la compensation pour libérer les lieux. En effet, sauf clause contraire dans le contrat, tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut être contraint de partir. Si le renouvellement lui a été refusé, il n'est pas tenu non plus de rester dans les murs en attendant le règlement de l'indemnité. À  noter également que cette dernière est imposable. L’imposition concerne d’ailleurs aussi bien le bailleur que le locataire évincé. Ce principe connait néanmoins des exceptions.  

Indemnité d’éviction : dans quels cas n’est-elle pas obligatoire ?

Dans différentes situations, le bailleur peut être dispensé de régler une indemnité d’éviction.

Le locataire a refusé le renouvellement ou a acheté les locaux

L’exploitant a donné congé volontairement ? Il ne peut alors profiter de l’indemnité compensatoire. Celle-ci est uniquement due au locataire évincé, soit à celui auquel il a été refusé le renouvellement. Même constat s’il décide de quitter les locaux de son propre chef, si un local de remplacement lui est proposé ou encore s’il acquiert lesdits locaux.

Le locataire n’est pas ou plus immatriculé

Pour jouir du statut des baux commerciaux, il convient de remplir les conditions requises citées dans l’article L145-1 du Code de commerce. Si le locataire commerçant ou la société n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, pour un artisan, au répertoire des métiers pour les locaux concernés à la date du congé, il ne peut donc prétendre à l’indemnité d’éviction.

L’absence d’exploitation depuis plus de 3 ans

Selon l’article L145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail peut être invoqué seulement par le propriétaire du fonds. Ce dernier doit avoir été exploité durant les 3 ans qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

La destruction des locaux

Si, comme le stipule le service public, « l'immeuble est en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli », la compensation financière n’est pas due. De même si les locaux ne peuvent être occupés sans danger en raison de son état. D’autre part, l’article 1722 du Code civil précise que « pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». Attention toutefois, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit », précise l’administration. Besoin de plus de précisions ? Conseils, évaluations… Commerce Immo reste à votre écoute.

Bail commercial : quand paie-t-on une indemnité d’éviction ?

Bail commercial : quand paie-t-on une indemnité d’éviction ?



Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

Dernières transactions réalisées

Ils ont réalisés leurs projets, découvrez les dernières transactions.

Location Pure

121 rue de Bellevue – Boulogne-Billancourt
Nous installons la célèbre franchise de Donuts américaine à Boulogne-Billancourt

Location Pure

54 rue du Bournard – Colombes
Nous installons la nouvelle enseigne de proximité filiale du groupe Franprix dans le centre ville de Colombes

Location Pure

7 rue Hippolyte Caillat – Villeneuve-le-Roi
Nous installons un nouvel opticien à proximité de la Gare RER de Villeneuve-le-Roi

Toutes nos transactions...

Derniers biens arrivés


Quartier : RER Savigny - Sur - Orge

SAVIGNY SUR ORGE (91600)


Surface totale : 34 m²
637 €/mois HT/HC
Prix net vendeur : 50 000 €



Quartier : RER Parc de Sceaux

L HAY LES ROSES (94240)


Surface totale : 47 m²
518 €/mois HT/HC
Prix net vendeur : 100 000 €


Conduit de cheminée - Restauration rapide possible


Quartier : M° Pelleport

PARIS 20e


Surface totale : 31 m²
1 772 €/mois HT/HC
Prix net vendeur : 190 000 €


Tous nos produits...

Nos conseils en immobilier commercial

Bail commercial ou professionnel, formalités… Comment louer un entrepôt ?

Si, dans le cadre de votre activité commerciale, artisanale ou industrielle, vous ne parvenez plus à stocker convenablement votre marchandise, la location d’un entrepôt peut s’avérer indispensable. En fonction de vos besoins, le type de local et les spécificités diffèrent. Détails. Vous êtes entrepreneur et ne parvenez plus à contrôler les flux d’entrée et de […]

Lire la suite ...

Estimation, pièges à éviter… Comment vendre un entrepôt au bon prix ?

Comme tous locaux commerciaux, il est essentiel de bien estimer le prix de vente de votre entrepôt, afin d’attirer les potentiels acquéreurs. Différents critères que voici doivent être pris en compte. C’est décidé, vous voulez vendre votre local d’activité ou votre entrepôt. Une question essentielle vous vient alors à l’esprit : « Quel prix fixer ? » Si vous […]

Lire la suite ...

Fonds de commerce : les 4 obligations du vendeur

Afin de sécuriser l’acquéreur contre d’éventuelles déconvenues, lors de la cession d’un fonds de commerce, le vendeur se doit de lui offrir différentes garanties. Commerce Immo fait le point. Vous vendez votre fonds de commerce ? Comme dans toute transaction, les deux parties doivent s’engager à respecter leurs obligations. Si l’acheteur doit impérieusement payer le bien- […]

Lire la suite ...

Tous nos conseils...