1. Le chiffre d’affaires
C’est le premier critère à prendre en compte pour céder un fonds de commerce de restauration. Le chiffre d’affaires (CA) de l’année écoulée n’est pas suffisant. Il faut calculer un CA annuel représentatif, en faisant la moyenne des trois dernières années. C’est à partir de ce chiffre que les banques prendront leur décision pour accorder un crédit ou pas à l’acheteur. En règle générale, si l’emplacement du restaurant est jugé très bon, elles prêteront jusqu’à 70 % du CA. Si celui-ci égale 200.000 €, le prêt pourra donc atteindre 140.000 €.
Dans le cadre d’un emplacement moins prometteur, les établissements financiers ne vont pas au-delà de 60 % du CA. Dans notre exemple précédent, le prêt serait donc abaissé à 120.000 € maximum.
Le montant du CA n’est pas le seul point à étudier. Ses origines sont aussi intéressantes. Les revenus du restaurateur proviennent-ils des seules ventes en salle ? Ou a-t-il d’autres sources comme la vente à emporter, les livraisons à domicile, etc. ? La multiplication des sources de revenus est préférable.
Le loyer
Le montant du loyer est important puisqu’il est une charge pesant sur le bénéfice potentiel. Les conditions du bail et la durée restant à courir doivent encore être étudiées. Sauf exception, plus cette dernière est longue, mieux c’est.
2. L’emplacement du restaurant
La situation géographique du restaurant est aussi un critère essentiel pour estimer un fonds de commerce de restaurant.
Les meilleurs emplacements sont logiquement ceux qui sont situés dans les rues les plus passantes, les rues piétonnes, les abords des gares, à l’angle de deux rues, plus visibles… La proximité de transports publics et de parking est un « plus », tout comme le fait d’être dans un quartier en développement, apte à attirer de nouveaux consommateurs, dans un horizon proche.
L’environnement a aussi son importance pour expertiser un restaurant : la clientèle est-elle diversifiée grâce à un quartier mixte accueillant des logements, des bureaux, des commerces, des écoles et des hôtels ? La sécurité est plus grande dans ce cas : si une typologie de clientèle fait défaut, les autres peuvent rattraper un peu la baisse. Par exemple, un télétravail mis en place brusquement dans tous les bureaux sera moins pénalisant si ceux-ci ne sont pas les seuls pourvoyeurs de clients.
L’environnement commercial de celui-ci compte également : parfois, une grande enseigne, proche, est un pôle d’attraction avantageux.
3. La typologie du restaurant et la licence IV
Estimer un restaurant nécessite aussi de regarder la surface, mais aussi la configuration des lieux. Si le restaurant est une grande pièce ne comportant pas trop de contraintes (murs intérieurs, piliers, etc.), il est plus facilement transformable en salle de réception, louable pour des événements particuliers.
La largeur des vitrines, le droit d’installer une terrasse extérieure - et donc de booster le chiffre d’affaires aux beaux jours - sont aussi étudiés.
Quelle est la valeur du matériel ?
Comme pour tout autre fonds de commerce, la valeur du matériel est calculée. Cuisine, appareils électro ménagers professionnels, vaisselle... plus ils sont récents et en bon état, mieux c’est.
A noter que les stocks éventuels (notamment dans les congélateurs) doivent aussi être comptabilisés.
Enfin, point important : le restaurant est-il détenteur d’une Licence IV, autorisant la vente d’alcool ? Si tel est le cas, c’est une plus-value car cette
Licence est très difficile à obtenir aujourd’hui.
4. Le profil du vendeur
Est-il en place depuis longtemps ?
Le restaurateur vendant le fonds de commerce exerce-t-il depuis longtemps ? Si son commerce est ouvert depuis plus de dix ans et que le restaurateur vend le fonds pour un départ à la retraite, c’est plus rassurant que s’il a ouvert ses portes un an plus tôt. Pourquoi le fonds est-il vendu dans ce dernier cas ?
Si le restaurant compte une clientèle d’habitués fidèles, c’est de bon augure pour l’avenir. Le fameux « portefeuille clients » a de la valeur !
Fait-il partie d’un réseau de franchise ?
Un restaurant appartenant à un réseau de franchise à la mode est un point positif car il bénéficie de la force de la marque et de sa politique nationale de communication.
La masse salariale
L’acheteur d’un fonds de commerce s’engage à tout reprendre, y compris les salariés. Ceux-ci vont donc être étudiés à la loupe !
Jeunes recrues, salariés expérimentés avec un salaire conséquent, ou encore salariés proches de la retraite… les différents statuts sont analysés pour en tirer des prospectives. Ces informations influent sur la valeur du fonds et font, en général, l’objet de négociations, par la suite.
5. Les contraintes du règlement de copropriété
Si le restaurant est situé au RDC d’un immeuble d’habitation, le règlement de copropriété peut avoir de l’importance. Est-il restrictif ? Par exemple, la copropriété peut interdire l’usage de fours à pizzas… En tout état de cause, toute réduction de liberté représente un mauvais point.
Important ! Seuls des professionnels reconnus peuvent valoriser au mieux des fonds de commerces (restaurants, dans le cadre de cet article) en réalisant une analyse fine, pour vendre un restaurant au meilleur prix. Car chaque cas est particulier.
Il est donc avantageux de se faire accompagner par des experts qui vous donneront toutes les clés pour valoriser votre fonds, puis sécuriser votre transaction. Ces derniers sont d’ailleurs les mieux placés pour déterminer une juste valeur de marché. Très impliqué, le commerçant, lui, a parfois tendance (c’est humain !) à surévaluer l’outil de travail dans lequel il s’est impliqué une grande partie de sa vie.
N’hésitez pas à lire nos fiches pratiques dédiées à l’immobilier commercial, disponibles sur le site, et liées à la thématique de cet article :
- La demande de locaux commerciaux repart
- Fonds de commerce ou droit au bail : que devez-vous vendre ?
- Vente de commerce : pourquoi le mandat exclusif est-il plus intéressant que le mandat simple ?
