Liés par un bail commercial, bailleur et preneur sont soumis à diverses règles. Pour rappel, ce contrat de location permet au locataire d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, via l'exploitation d'un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. En cas de manquement à l’exécution de ces obligations, les deux parties s’exposent à des risques juridiques pouvant entrainer la résiliation du bail commercial.
Nous expliquons d’ailleurs les impératifs que doit appliquer le bailleur dans cet article :
Bail commercial : les 4 obligations du propriétaire
Revenons en détails sur les engagements que prend le locataire en signant un bail commercial.
1re obligation du locataire : payer le loyer et les charges du local commercial
En signant un bail commercial, le locataire s’engage en premier lieu à payer le loyer et les charges. Ces éléments sont fixés d’un commun accord entre bailleur et preneur, tout comme les modalités de paiement. Ces frais peuvent être réglés de manière mensuelle, trimestrielle, à date précise et peuvent être indexés ou non. L’accord doit être scrupuleusement respecté. En échange, le bailleur se doit de fournir gratuitement au locataire une quittance de loyer, si ce dernier en fait la demande.
Pour ce qui est des charges, le locataire doit s’absoudre de sa quote-part. La taxe foncière peut en faire partie, si une clause du bail commercial le prévoit.
Ce que risque le locataire en cas de loyer impayé
Le locataire a manqué à cette première obligation ? Le propriétaire peut alors mener deux actions différentes : l’action en paiement et l’action en résiliation du bail. Le règlement de la dette ne peut être demandé que dans un délai légal de cinq ans. Au-delà, les impayés ne pourront plus être réclamés. Ce phénomène est appelé « prescription de loyers ».
Le locataire a par ailleurs la possibilité de justifier le non-paiement du loyer lorsque le bailleur n’a pas respecté ses propres obligations. Il s’agit de l’exception d’inexécution. Ce procédé doit être utilisé avec prudence, car des risques juridiques importants peuvent en découler. Notamment si les éléments reprochés au bailleur ne sont pas suffisamment importants pour justifier cette réaction.
2e obligation du locataire : utiliser le local commercial conformément à sa destination
Utiliser les locaux selon leur usage constitue la seconde obligation. Cela signifie que le locataire doit exploiter le local loué conformément à l’objet initialement assigné. En d’autres termes, si le bail commercial précise qu’une seule activité ne peut être exercée dans le local, le locataire doit se plier à cette contrainte. Plusieurs ou l’ensemble des activités sont spécifiées ? Le preneur peut alors utiliser cette liberté. Ici, le bail commercial est caractérisé de bail « tous commerces ».
Pour faire usage des lieux différemment en « bon père de famille » (usage raisonnable), le locataire doit en avertir le bailleur et obtenir son aval.
Ce que risque le locataire en faisant usage des lieux à une autre destination
Si le locataire s’obstine à faire usage des lieux à une autre destination que celle prévue dans le contrat de location sans accord du propriétaire, il s’expose à d’importantes conséquences. Selon l’article 1728 du Code civil, le bailleur peut en effet résilier le bail commercial qui les unit.
3e obligation du locataire : entretenir le local commercial et le restituer en bon état
La troisième obligation du preneur se résume à l’entretien du local commercial. Rappelons cependant que le bail commercial doit notifier l’ensemble des obligations concernant les travaux et l’entretien des lieux. En règle générale, le bailleur prend à sa charge les gros travaux, comme le stipule l’article 606 du Code civil. Une clause particulière doit toutefois faire état des travaux étant à la charge du locataire. En cas de non-répartition particulière des charges, elles incombent au propriétaire.
Le lieu doit néanmoins être maintenu en bon état, ce qui peut nécessiter réparations et petits travaux locatifs. Les dépenses d’entretien encourues sont à la charge du locataire. Elles comprennent :
- L’entretien des peintures
- L’entretien des tapisseries sur les murs
- L’entretien des revêtements de sol : moquettes, parquets, carrelages…
- L’entretien des appareils de chauffage, des compteurs, des fenêtres et volets, des sanitaires…
Ce que risque le locataire en cas de dégradation ou modification des lieux
Le locataire est tenu responsable de toutes les dégradations que son comportement aurait pu engendrer. Si dégradations il y a, il devra remettre les lieux en état ou verser un dédommagement au propriétaire. Le dépôt de garantie pourra également être conservé par le bailleur.
Quant à la modification des lieux par le locataire, elle est interdite, sans autorisation expresse du bailleur. En cas de non-respect, la résiliation du bail peut être prononcée, sans que le locataire puisse percevoir une quelconque indemnité d’éviction.
La tranquillité des lieux doit aussi être assuré. Encombrement des parties communes, bruits… Tout comportement gênant pour les autres occupants de l’immeuble peut aboutir à une résiliation de bail.
Le locataire doit aussi rendre les lieux en bon état
Le locataire se doit de restituer le local commercial à la date prévue, dans le même état qu’à son entrée dans le lieu. Soit dans son état primitif qui est nu, sans outillages et mobiliers. Il ne peut cependant pas être tenu responsable de l’usure normale lié au temps. Afin de juger de cette dernière et des éventuelles dégradations nécessitant des réparations locatives, il est important de veiller à la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. Ils sont d’ailleurs obligatoires pour l’ensemble des baux conclus depuis juin 2014.
En cas de non-respect de la date de restitution, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion et demander une indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux.
4e obligation du locataire : ne pas cesser son activité
Le locataire a enfin le devoir de ne pas cesser son activité et de ne pas arrêter d’exploiter le local. Hormis pour les vacances ou cas de force majeure (maladie, décès…). Attention, la fermeture administrative ne fait pas partie de cette catégorie.
Ce que risque le locataire s’il stoppe l’exploitation du local
Si, pour une tout autre raison, le preneur cesse l’exploitation du local commercial, le propriétaire a la capacité de résilier le bail commercial pour défaut d’exploitation.
Vous vous posez des questions sur les droits et devoirs des propriétaires ou des locataires ? Commerce Immo peut vous permettre d’y voir plus clair, tout en vous aidant dans votre projet de location. Contactez-nous pour de plus amples informations.
