« Confier la gestion locative de mon bien commercial me tente, mais je suis sûr que ça coûte cher. Ce choix pourrait grever mon rendement, j’hésite encore à franchir le pas. D’ailleurs, je ne sais même pas vers quel professionnel me tourner. Quel sera son rôle précisément ? » Si vous êtes dans cette réflexion, la lecture de cet article pourrait vous aider à prendre une décision éclairée.
Qu’elle soit gérée par un professionnel ou par vous-même, propriétaire bailleur, la gestion locative commerciale constitue un élément essentiel de la gestion immobilière. Elle a en effet un impact direct sur vos revenus et votre rentabilité. Il est donc primordial d’examiner en détail les différents coûts liés à la gestion locative commerciale et surtout de bien les comprendre, afin de pouvoir pourquoi il est important de bien comprendre ces coûts pour optimiser votre investissement locatif.
La gestion locative commerciale, c’est quoi au juste ?
Boutiques, bureaux, entrepôts… La gestion locative commerciale rassemble toutes les démarches à effectuer en amont, durant et après la location du bien commercial. Il s'agit ainsi veiller au bon déroulement de la location au quotidien.
Gestion locative commerciale : quelles sont les tâches à prendre en charge ?
La gestion courante d’un bien commercial locatif demande la réalisation de nombreuses tâches, dont :
- La recherche d’un locataire solvable : examen des dossiers et choix des locataires avant visite, organisation des visites
- L’estimation juste du loyer en fonction du marché
- La rédaction du contrat de bail commercial
- La réalisation d’un état des lieux
- L’encaissement des loyers selon les modalités choisies
- L’envoi des échéances et quittances des loyers au locataire
- La régularisation des charges
- La révision des loyers chaque année
- L’exécution des travaux d’entretien
- La gestion des litiges et sinistres éventuels
- La relance des impayés
- La participation aux assemblées générales de copropriété
- L’Établissement du document récapitulatif pour la déclaration fiscale des revenus locatifs…
La liste est longue et demande d’y accorder un certain temps, que n’ont pas forcément les propriétaires. D’autant que la réalisation de ces tâches peut être complexe et nécessite d’avoir des compétences légales, fiscales et administratives ainsi qu’une connaissance approfondie du marché. C’est pourquoi faire appel à des experts (avocats spécialisés, comptables, agences immobilières commerciales ou gestionnaires de biens expérimentés) est vivement recommandé. 35 % des investisseurs bailleurs ont suivi cette préconisation en signant un mandat de gestion avec un professionnel.
Gestion locative commerciale : vers quel expert se tourner ?
Pour rappel, le mandat de gestion locative attribue au mandataire la gestion de l’ensemble des éléments attenants à la location de locaux commerciaux ou professionnel. Ce contrat liant propriétaire et gestionnaire doit être écrit et signé par les deux parties.
Ce type de mandat peut être géré par :
- Une agence immobilière classique : elle peut être intéressante pour les investisseurs multipropriétaires confiant la gestion de l’ensemble de leurs biens.
- Un gestionnaire de biens : utile pour avoir un interlocuteur privilégié
- L’agence immobilière spécialisée : c’est la solution la plus simple pour la gestion des biens commerciaux. Elle a, en règle générale, une connaissance parfaite du marché et peut ainsi prodiguer de précieux conseils et offrir des services de qualité.
Gestion locative commerciale : quels coûts ?
Les coûts de la gestion locative commerciale sont très variables. Ils dépendent de différents facteurs : taille du local, emplacement, services inclus, niveau de gestion requis… En voici une liste non exhaustive.
Les honoraires de gestion
les gestionnaires immobiliers facturent la plupart du temps des honoraires mensuels ou annuels pour leurs services. Ils couvrent la gestion quotidienne du bien commercial, en amont, durant et après la location.
Attention néanmoins, car ces frais sont fixés librement par les professionnels. Il peut donc y avoir une variation des coûts entre les agences. En moyenne, les prix de la gestion locative professionnelle varient entre 5 % et 10 % TTC du montant annuel du loyer en location. Des imprévus peuvent augmenter la note. Veillez ainsi à bien vérifier les services inclus dans votre mandat.
Les frais de publicité
La recherche de nouveaux locataires peut nécessiter le règlement de frais de publicité pour promouvoir votre local et attirer des candidats.
Les frais de recherche de locataires
Vigilance dans le choix de votre gestionnaire. Certains facturent des frais supplémentaires pour trouver de nouveaux locataires et vérifier leurs dossiers et solvabilité.
Les frais de conformité réglementaire
Inspection, permis, taxes… Des coûts supplémentaires peuvent survenir pour assurer la conformité avec les lois et autres réglementations locales.
Les frais de maintenance et de réparation
La gestion locative commerciale peut impliquer des coûts pour :
- L'entretien régulier
- Les réparations d'urgence
- Les améliorations du local
Ils peuvent être plus ou moins élevés selon l’état de votre local et de la complexité des réparations.
Les frais d'assurance
En tant que propriétaire, vous devez souscrire une assurance responsabilité civile. Elle vise à couvrir d'éventuels incidents impliquant des locataires.
Les frais de gestion des litiges
En cas de potentiel litige avec votre locataire, des frais de médiation ou juridiques sont à prévoir.
Les frais de vacance
Le risque de période de vacance peut être atténué grâce à un gestionnaire professionnel, mais n’est cependant jamais nul. Des coûts liés à la perte de revenus peuvent donc survenir.
Les frais administratifs
Selon le gestionnaire immobilier choisi, des frais administratifs peuvent être facturés pour couvrir les coûts de tenue de dossiers, de communication et de traitement des paiements.
Les frais de rapport et de comptabilité
Les traitement de dossiers financiers ainsi que la préparation de rapports réguliers peuvent également entraîner des coûts de comptabilité.
En résumé, il est important de retenir que les professionnels de la gestion locative commerciale ne facturent pas les mêmes types de frais, ni les mêmes montants. Avant toute signature, pour éviter les mauvaises surprises financières, il est de ce fait essentiel de :
- Comparer les offres des différents gestionnaires
- Discuter en détail des coûts avec l’expert choisi
- Négocier les frais jusqu’à trouver un accord mutuellement avantageux
Les bénéfices peuvent par ailleurs être multiples.
Gestion locative commerciale : quels avantages ?
Confier votre projet de location à un professionnel, c’est :
- Gagner un temps précieux : le gestionnaire s’occupe de mettre en place la stratégie de commercialisation la plus adaptée à votre bien commercial, et prospecte de potentiels preneurs via son large réseau.
- Vous décharger de lourdes formalités : tâches administratives, enjeux juridiques et fiscaux…
- Jouir d’un accompagnement juridique et commercial : réglementations et clauses spécifiques, pratiques du marché… Votre gestionnaire sécurise votre contrat de bail
- Profiter d’une prise en charge complète : recherche du locataire, mis en valeur du bien commercial ou professionnel, évaluation de la valeur locative, gestion des loyers, travaux et éventuels conflits…
- S’assurer une stabilité des revenus : un mandataire compétent peut grandement contribuer au maintien des revenus stables en minimisant les périodes de vacance et en maximisant le rendement du bien locatif.
Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet de gestion locative. Contactez-nous pour en savoir davantage.
