Vous vous apprêtez à louer un local commercial ? Avez-vous réfléchi en amont au type de bail et à sa durée ? Car, selon vos désirs, besoins et votre profil d’entrepreneur, il vous faudra choisir entre un contrat classique, offrant une certaine sécurité ou une alternative plus flexible, permettant une adaptabilité plus rapide. Avant de prendre une quelconque décision, une étude et comparaison des points positifs et négatifs des deux possibilités est nécessaire. Cette étape est en effet cruciale, puisque votre choix final va non seulement influencer vos finances, mais également votre stabilité et votre capacité à vous adapter à un marché en constante évolution.
Revenons en premier lieu sur les caractéristiques du bail commercial.
Bail commercial : une sécurité encombrante ?
La signature d’un bail commercial classique (3/6/9), régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce, s’adresse aux entreprises commerciales, industrielles et artisanales. Il vous engage à respecter un ensemble de règles nommées dans le statut des baux commerciaux. Ce contrat de référence de l’immobilier d’entreprise permet au locataire l'exploitation d'un local à usage commercial. La durée minimale de ce bail, fixée par les parties, est généralement de 9 ans, avec révision triennale et résiliation anticipée possible en donnant congé 6 mois à l’avance. Cependant, des baux plus courts ou plus longs peuvent être négociés sous certaines conditions.
Le droit au renouvellement du contrat confère d’autre part au locataire une certaine sécurité juridique.
En résumé, voici les principales caractéristiques du bail commercial :
- La durée du bail
- Le montant du loyer et ses modalités de révision
- Les droits & obligations respectives de chaque partie
- Les conditions de renouvellement et de résiliation
Bail commercial & sécurité : quels avantages ?
La longévité du bail commercial (9 ans), offre une certaine sécurité, permettant, entre autres :
Une stabilité financière
En tant que locataire, vous pouvez en effet prévoir les dépenses liées au loyer de votre entreprise à long terme, sans craindre des augmentations fréquentes. Vous pouvez ainsi vous concentrer pleinement sur le développement de votre activité.
La valorisation de votre fonds de commerce
Un bail de longue durée est un atout pour la valorisation de votre fonds de commerce. Notamment en cas de revente. Car le repreneur bénéficiera des conditions de votre bail.
L’aménagement et l’investissement
Au cours d’un bail de longue durée, les investissements concernant l’aménagement et l’amélioration du local sont souvent plus importants. En tant que locataire, vous pourrez ainsi profiter des bénéfices de vos investissements, sur une période prolongée.
L’instauration d’une relation de confiance
Une durée de bail prolongée favorise la création d'une relation de confiance avec votre bailleur. Cela permet de :
- Limiter les conflits
- Faciliter la résolution d’éventuels problèmes
- Améliorer la coopération
Bail commercial & sécurité : quels inconvénients ?
Malgré ces atouts, la sécurité proposée par un bail commercial de longue durée présente aussi des incommodités que voici.
Un engagement financier important
Si l’augmentation de loyer est modérée durant une longue période, s'engager sur le long terme peut être risqué financièrement, notamment pour les jeunes entreprises ou celles en croissance rapide. De fait, un engagement trop long peut parfois devenir un fardeau. Et ce, par exemple, quand les circonstances économiques ou commerciales évoluent de manière défavorable.
Des négociations moindres
Si les négociations avant la signature du bail peuvent favoriser le locataire, une fois les conditions fixées, celles-ci demeurent souvent inchangées, durant toute la durée du contrat. Cela peut alors vous désavantager selon les évolutions du marché.
Une certaine rigidité
Qui dit rigidité contractuelle, dit liberté limitée. Un bail long peut en effet devenir contraignant lorsque les conditions de marché évoluent ou quand vous devez adapter la stratégie de votre entreprise. Vous pouvez ainsi être limité dans votre capacité de réaction face à des défis imprévus ou des opportunités.
Notons par ailleurs que les locataires d’activités non commerciales ou professions libérales peuvent se tourner vers le bail professionnel. Sa durée de 6 ans et sa résiliation à tout moment (avec respect d’un préavis de 6 mois), le rend plus flexible que le bail commercial. Attention toutefois, car ce contrat ne permet pas de droit au renouvellement pour le locataire. Le bailleur peut ainsi y mettre fin à son échéance, et ce, sans contrepartie financière.
Alternatives au bail commercial : une flexibilité instable ?
Bureaux à louer en centre d’affaires, coworking… Plus en phase avec les évolutions du marché immobilier d’entreprise (télétravail et flex office), les baux flexibles ne cessent de croître. Ils offrent en effet divers avantages.
Bail flexible : quels avantages ?
Une durée de bail plus courte et flexible est souvent vue comme une option plus adaptée aux environnements économiques dynamiques. Elle permet :
Une adaptabilité rapide
En tant que jeune entrepreneur, les baux plus courts vous permettent de vous adapter plus rapidement aux changements du marché. Cette flexibilité est également primordiale pour les secteurs en évolution rapide où les besoins peuvent changer fréquemment.
Des risques financiers moindres
Si vous êtes jeune entrepreneur, les baux courts vous permettront de réduire votre engagement financier. Cela diminue de fait les risques associés à une période d'incertitude économique ou commerciale.
Des opportunités de renégociation
Contrairement à un contrat de bail commercial classique, les durées de bail plus courtes offrent davantage de possibilités de renégocier les termes du contrat, dont le loyer. Si les prix du marché chutent, cela peut ainsi être une belle opportunité. De même si votre activité connaît une croissance importante et que vous avez besoin de plus d’espace.
Une relocalisation facilitée
En cas d’expansion de votre entreprise ou d’une envie de relocalisation, vous aurez plus de facilité à déménager vers des locaux plus spacieux ou mieux situés si vous n’êtes pas lié par un bail de longue durée.
Bail flexible : quels inconvénients ?
Malgré les opportunités qu’elle offre, la flexibilité comporte cependant quelques inconvénients que voici.
Une certaine instabilité
Instabilité financière, logistique… Un bail court peut mener à une certaine instabilité, qui pourrait ne pas convenir à une entreprise déjà bien installée, ayant une clientèle fidèle. Le risque de devoir déménager fréquemment peut ainsi perturber les opérations de l'entreprise et engendrer des coûts supplémentaires.
Un risque d'augmentation de loyer fréquent
Un bail à court terme peut vous exposer à des augmentations de loyers plus fréquentes qu’avec un contrat classique. La planification financière peut alors être plus difficile.
Des investissements moins sécurisés et des locaux moins adaptés
Signer un bail à court terme peut vous décourager à investir dans des améliorations coûteuses de votre local. Vous pouvez en effet ne pas être certain de rester suffisamment longtemps pour en tirer profit.
En somme, si votre entreprise est jeune, en croissance rapide ou dans des secteurs très dynamiques, la flexibilité peut vous offrir de belles opportunités d'adaptation et de développement. En revanche, si vous êtes à la recherche d’une stabilité à long terme ou voulez investir dans vos locaux, un bail plus long peut être une meilleure option. Votre choix final dépendra donc de votre situation. Pour évaluer chaque option au mieux, n’hésitez pas à consulter nos experts en immobilier commercial. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet, afin que vous puissiez prendre une décision éclairée et alignée sur la stratégie globale de votre entreprise.
